【文/住展雜誌】民眾買法拍屋，若不想自己處理投標過程的瑣碎事情，都會找法拍代標公司代為投標，雙方的法律關係是一種委任契約，法拍代標業者如同房仲一般，同樣受到不動產經紀業管理條例的規範，法拍代標業者因故意或過失，導致委託的民眾權益受損，要負損害賠償責任。

二年前，新店中央新村有棟一樓的房子法拍，法拍代標業者百家資產顧問公司刊登廣告「法拍屋附二車位」，盧姓女子打電話聯繫百家公司，業者確認這棟法拍屋有兩個停車位，一個是平面(一樓)的車庫停車位，另一個是地下室的停車位，盧女於是委託百家公司代標，以二千一百多萬元得標。

不滿代標業者欺騙

交屋前，盧女前往勘屋時，發現平面車庫停車位並非合法的車位，而地下室停車位早已被其他住戶停滿，經詢問其他住戶後才知道，該社區住戶曾簽署車位協議書，約定一樓前院增設停車位由一樓住戶自費興建，地下室停車位由二至五樓住戶專用，盧女買的一樓對地下室的車位並沒有使用權。

盧女不滿百家公司騙她，告上法院。百家公司則辯稱，刊登的法拍屋資訊，都是依據法院拍賣公告記載「停車位二位…且無約定特定分管標的，拍定後不點交」等內容，公司並無過失。

台北地院審理後認為，這棟法拍屋所指的停車位二位，是記載於建物謄本建物標示部的其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，因此，這二個停車位並無獨立產權，屬公寓大廈的共用部分，有關停車位如何分配使用，涉及共用部分約定專用權之問題，代標業者有義務查明。

業者有義務查明清楚

法院拍賣公告上將「停車位二位」登載在共同使用部分，並未記載特定停車位編號，亦無標明停車位有專用使用權，且拍定後不點交，自難認這棟法拍屋含停車位專用使用權。百家公司無法確信房地是否專有使用地下室停車位權利，又未再行調取使用執照或測量成果圖以查證，即告知盧女得標後，可以使用停車位，法拍業者顯有疏失，應賠償盧女二百萬元。

法院指出，法律規定，代標業者負有善良管理人的注意義務。法拍代標業者接受委託代標後，應依仲介專業查知法拍屋有無瑕疵，並協助買受人對不動產進行必要的檢查，以及查明停車位有無使用權、拍定後是否確定點交等，才算是盡到「善良管理人之注意義務」。