【文/住展雜誌】房仲代理屋主銷售房子，雙方的權利義務關係都是依據「委託銷售契約書」的約定，如果房仲踰越代理權限，將房子以低於屋主願意出售的賣價出售，這種踰越權限之代理行為，構成無權代理，對屋主不生效力。

蘇姓屋主於去年四月與「好厝多不動產經紀公司」簽立一般委託銷售契約，委託好厝多公司銷售他所有的台北市一棟房子，並授權房仲代為收受買方交付之定金，以利買賣契約之成立。

蘇姓屋主欲避免繳納奢侈稅，而跟好厝多公司約定，若找到買家，在去年十二月十六日前簽定不動產買賣契約，出售的房屋價格為一○七八萬元，若於去年十二月十六日後再簽立不動產買賣契約，屋主同意價格降為九八○萬元（含百分之四服務費）。

出價未達銷售底價

好厝多公司的柯姓房仲人員找到孫姓買家，願意出價九五五萬元購屋，柯姓房仲認為孫的出價已高於屋主的底價，而由好厝多公司代收受孫的定金一百萬元，但蘇姓屋主認為孫的出價未達其同意的銷售底價，好厝多公司無權代收定金，因而拒絕在不動產買賣契約上簽字。

孫姓買家付了一百萬元定金，蘇姓屋主卻不願簽約，孫以為蘇姓屋主拒絕履行，於是依她與好厝多公司簽的「買賣議價委託書」約定，「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金」，控告蘇姓屋主應加倍退還買方定金共二百萬元。

台北地方法院審理後認為，蘇姓屋主授權好厝多公司得以蘇之代理人身分收受定金，前提為買方出價達一○七八萬元以上（於去年十二月十六日前簽訂買賣契約）或九八○萬元以上（於去年十二月十六日後簽訂買賣契約），如金額未達，好厝多公司即無權代理蘇姓屋主收受買家的定金成立買賣契約。

逾越權限屬無權代理

法院指出，好厝多公司雖經蘇姓屋主授與代理權銷售房子，但好厝多公司將房子以低於屋主底價之價格出售，所為逾越權限之代理行為，屬於無權代理，非經本人(即蘇姓屋主)承認，對本人不生效力。

孫姓買家出價九五五萬元，明顯低於蘇姓屋主委託好厝多公司銷售的價格，好厝多公司的柯姓房仲未確認屋主是否調整委託銷售價格，即代理屋主收受定金，自屬無權代理，對蘇姓屋主不生效力。雙方的買賣契約不成立，孫姓買家不能請求加倍返還定金，判決孫姓買家敗訴。