【文/住展雜誌】建商經常用大花園、游泳池、三溫暖、健身房等豐富休閒公設，吸引購屋人的目光，然而很多建案的公共設施是建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，引發不少的糾紛。

公共設施是違建被拆，照理說，建商應該要賠償購屋者的損失才對。但是，如果購屋者事先同意由建商於使用執照領取後，另行統一規劃公共設施供全體住戶使用，並在契約中明定「買賣價金並不包括增建及改建部分，如因是違建須回復原狀時，建商不負違約之責。」那麼你就告不了建商。

六星公設讓人心動

最高法院有這樣一件案例，恆錩建設公司於民國九十二年間在台北市興建「雲天溫泉行館」大樓出售，銷售廣告記載「超六星級度假設施」、「二十三米雲海溫水游泳池」、「雲霄空中溫泉ＳＰＡ」、「天空歡樂之城」、「雲巔活力中心」、「雲端步道」等，楊姓等九名消費者看了心動而向建商購屋。

楊姓住戶指控，交屋後始發現所謂「超六星級」公共設施，或未設置，或遭主管機關拆除，游泳池長度亦僅二十一米，他們受騙後向建商要求賠償。

但建商反駁，廣告所示的溫水游泳池等公共設施，建商都已施作完成，事後遭建管單位拆除者，僅為周圍之景觀平台及作為景觀設施之玻璃帷幕等，並無損公共設施的功能，且遭拆除後，建商並進行修復，並經社區管委會確認，因此，建商不必賠償。

同意二工不能求償

法院認為雙方契約中約定，「買方同意由建商於使用執照領取後，另行統一規劃公共設施供全體住戶使用」，顯示買方在簽約時已經同意建商取得使用執照後對公共設施進行二次施工，且對二次施工的公共設施有遭受主管機關拆除之危險，知之甚明，仍願意購屋，自不得再主張建商應負買賣瑕疵擔保責任。

建商於大樓完工交屋時，確已設置這些公共設施，在建造完成後，始遭主管機關查報拆除，而建商於遭拆除後，已就大樓公共設施進行修復，大樓管委會並出具「公設修繕確認書」，載明修繕後之設施功能及內容均正常，管委會並向建商收取一百七十二萬多元作為社區回饋金，承諾不再要求建商再為施作或求償。

購屋者即不得再向建商請求損害賠償或請求減少價金。