【住展房屋網/台北報導】房地產買賣成交後，買賣雙方常約定以現況交屋，所謂「現況交屋」的真意為何？如果買受人於交屋後才發現房子有瑕疵，現況交屋後，是否還能行使瑕疵擔保的權利？

葉姓男子去年向林姓男子購買台北市的房子，總價一千八百多萬元，並於去年五月交屋，葉男在裝潢拆開天花板時發現有混凝土嚴重剝落、鋼筋鏽蝕暴露等情形，經委請三家不同的檢驗科技公司取樣點，証實這棟房子是海砂屋。葉男再請不動產估價師估價，認為房子的價格僅值一千五百多萬元。

契約載明拒絕檢測

葉男要求林姓原屋主減少價金三百五十多萬元，但林拒絕，指當初交屋時雙方已同意現況交屋，葉並且在買賣契約中關於「買方(即葉男)不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」項下勾選且簽名在後，可知葉同意房屋無須經氯離子檢驗，雙方已合意將混凝土中氯離子含量之高低排除於瑕疵範圍之外。

士林地院審理後認為，房屋鋼筋混凝土內之氯離子含量過高時，將侵蝕鋼筋結構，致鋼筋氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房屋外觀，並對於建物之堅固及安全性造成威脅，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有減少通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵，海砂屋當然屬於房子有瑕疵，售屋者應該負起瑕疵擔保的責任。

雙方的契約中雖規定「買方(即葉男)不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」但此一條文在約定葉男不得於點交前對房屋取樣進行混凝土氯離子含量檢測而已，並沒有說葉男嗣後不得再進行氯離子檢測甚或排除氯離子含量高低於瑕疵擔保責任外之意。

買方仍可要求減價

點交前無庸再進行氯離子含量檢測，其原因有很多，可能是售屋者不願於完成交易前房屋遭取樣破壞，或是雙方為了儘速完成交易暨避免檢測曠日廢時，不能僅憑此一規定就說買方同意於點交後不再進行氯離子含量檢測，或混凝土氯離子含量高低不構成瑕疵。

法院指出，依不動產交易常情，房屋出賣人與買受人約定以現況交屋者，其意僅在於買受人按點交時之房屋現況受領買賣標的物，出賣人不另做更動而已，並無排除買受人於發現瑕疵後瑕疵擔保權利之行使，判決賣方應該減少價金三百五十多萬元。