【文/住展雜誌】在房仲委託銷售契約中常有這樣的條款「委託銷售期間內，委託人(即售屋者)如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，法院最新判決認為，這一條款剝奪賣方的賣屋決定權，對賣方不公平，違反消保法規定，應屬無效。

依民法規定，房仲扮演「居間者」的角色，必須買賣契約成立，居間者始得請求報酬。但房仲業者為保障自己權益，才不管買賣契約是否成立，即在委託銷售契約中規定，「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立生效，賣方必須支付房仲服務費」以及「若房仲所介紹對象答應依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費」。這二種條款都是仲介業的「霸王條款」。

二種霸王條款都無效

前面一個霸王條款「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立」，在二年前被法院判決無效後，最近台灣高等法院又有新的判決，認為「買方願依委託條件購屋，賣方不得拒絕」的條款，已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由，對賣方不公平，違反消保法規定，應屬無效。高院的此一判決已經定讞，成為法院最新的見解。

接連二件對房仲業不利的判決，業已引起房仲業者恐慌。將迫使房仲的委託銷售契約要檢討修正，把買賣的決定權留給賣家。

本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位，總價款五一六○萬元，房仲找到高姓買家願以五一七○萬元購買，高簽下議價書，賣家也確認同意出售，雙方約好在去年三月二十八日簽約，但當天高女未出面，並打電話說不買了，買賣契約因此未能成立。

賣家有選買家的自由

但房仲公司認為，高女的出價既高於賣方委託銷售的金額，並經賣方蓋章確認，雙方的不動產買賣關係即屬成立，依委託銷售契約「買方願依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則仍應支付服務費給房仲」，賣方應依約支付服務費一百多萬元給房仲。

高院指出，房仲只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間之法律性質，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，但仲介業在委託銷售契約約定「賣方不得拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交」，顯然剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由，而與居間契約的立法意旨矛盾，違反消保法規定。

法院指出，賣家有選擇買家的自由，因此在委託階段，房仲並無權代理屋主來決定與誰締約，最後的決定權仍在賣家，判決房仲公司敗訴。