【文/住展雜誌】買預售屋要依工程進度分期付款，通常買賣契約中會約定，買方應於「核發使用執照日起第三十天」將其向銀行辦妥的房貸給付建商，買方如果遲延付款，建商可以解約，但要注意，「核發使用執照日起第三十天」的約定屬於一種「無確定給付期限之約款」，建商在解約前須先經催告程序。

遲延付款的情形有二種，一是給付「有確定期限」者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。二是給付「無確定期限」者，當債權人得請求給付時，債務人經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

約定為「無確定給付期限」

買賣契約中約定的「核發使用執照日起第三十天」支付尾款，條款上面雖然有「三十天」的字樣，但司法實務認為這仍然屬於一種「無確定給付期限之約款」，因為使用執照何時核發，並非買方所能知悉，在建商通知之前，買方根本不知道繳交尾款的清償期。也就是說，這項約定雖定有期限，但其屆至之時期並不確定。

吳姓男子在九年前以三千四百多萬元購買瓏山林興建的「博物館」預售屋，他先後五期支付了房地價金近七百萬元，當他向銀行辦理貸款要繳交第六期款時，發現建商「隱匿資訊」，將車道面積灌在公設裡，房屋坪數大縮水等瑕疵，影響到房貸，他於是行使「同時履行抗辯權」，拒付第六期款項。

建商則認為，依契約約定，吳姓男子應於使用執照核發日起第三十天付清，建商於二○○八年十一月二十一日使用執照核發當日通知吳姓男子繳納第六期款，又於同年十二月十六日通知吳男於七日內補足貸款差額，復於同年月二十五日發函催告應於二○○九年一月八日給付，吳男仍未繳款，建商才解除雙方的買賣契約，並沒收吳男已給付之價金。

催告程序不夠完備

建商表示，有經過催告程序後才解約，但台灣高等法院還是判決建商敗訴，理由是第六期價款之性質仍屬無確定期限之給付，建商須於買受人遲延後，再定相當期限催告買受人履行，於買受人逾期未履行時，始得解除契約。

法院認為建商的催告過程不夠完備，吳男收到建商二○○八年十二月二十五日的通知，要他於二○○九年一月八日給付，但是吳男仍未繳款，這時，吳男始負遲延責任，但建商仍須再定相當期限催告吳男履行，當吳男於期限內不履行時，建商始得解除契約。而建商於二○○九年一月八日以後，並未再定相當期間催告就直接解約，其解除契約並不合法。