【文/住展雜誌】房仲介業者具有房地買賣的專業知識，消費者委由仲介業者處理房地產買賣事宜，仲介業者既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如果房仲未善盡此注意義務致使消費者蒙受損失，房仲即應負賠償之責。

陳姓男子經由北區房屋仲介公司黃姓經紀人的仲介，向李姓女子購買桃園市一棟房屋，雙方於九十二年三月簽約，陳付清屋款八百六十萬元後搬進去住，沒想到桃園縣政府於九十八年間，以房屋部分占用河川地為由，拆除房屋占用河川地部分。

房屋占用河川地

陳不甘受損，認為李女在「現況說明書」中關於房屋是否有占用鄰地之狀況，勾選「否」，且於買賣過程中均未告知房屋占用河川地之事，使得房屋有部分遭拆除，李女應負賠償責任。而黃姓房仲未於買賣交易前詳為調查，並未善盡注意義務，黃是北區房仲公司之經紀人員，依不動產經紀業管理條例第二十六條規定，北區房仲公司應與黃負連帶責任。

李女辯稱，陳姓買家於簽約時即已知悉房屋占用河川地，她並無刻意隱瞞。北區房仲公司及黃姓房仲則說，房屋是否占用河川地，涉及房屋需要鑑界測量之問題，並非通常現況說明書可以臚列，房仲人員並不具測量專業知識，無法預期有此問題，不能課房仲負有事先鑑定瞭解之義務。

台灣高等法院審理後認為，李姓女子既然於買賣契約所附之標的物現況說明書，關於房屋是否有占用鄰地之狀況勾選「否」，怎可能於簽約時口頭告知陳姓買家房子有占用河川地？李女之抗辯，自無可採。而北區房仲公司與黃姓仲介也無法舉證陳姓買家於簽約時即已知悉房屋占用河川地。

調查房子現況的義務

法院指出，房仲具有房地產買賣之專業知識，於仲介房地之交易過程中，即應善盡調查之義務，對屋主的勾選應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，仲介公司人員雖無測量鑑界之專業，但黃姓房仲既明知房屋占用河川地，就應該委請具有土地測量專業之人員，明確測量房屋占用河川地之範圍，以保障陳姓買方之利益。黃卻未這麼做，於仲介之過程顯有過失。

黃姓仲介係北區房仲公司之不動產經紀人，依「不動產經紀業管理條例」第二十六條第二項之規定，北區房仲公司為黃的雇主，應就黃姓仲介的過失負連帶賠償責任。法院判決李女及房仲應連帶賠償陳三十六萬多元。

房仲業者的注意義務，簡單的說，就是要調查房子的現況，向購屋者說明，如果房仲業者沒有盡到責任，倘若發生糾紛，房仲業者將要負賠償責任。