【文／住展雜誌】買賣房屋的時候，常會碰到跟屋主的代理人打交道的情形，如果屋主真的授權給代理人代表屋主進行交易，當然沒有問題，但有時會碰上「表見代理」的情況，這時為了保護善意當事人的利益，屋主必須承擔法律後果。

所謂「表見代理」是指行為人自稱是屋主的代理人而實際上卻沒有代理權，但由於本人(屋主)的行為，造成了足以使善意第三人相信行為人有代理權的表象，讓行為人得以屋主名義進行代理行為，在此情形下，被代理人(屋主)應當承擔代理的法律後果，以維護交易安全。

房子被查封無法過戶

臺北地方法院受理這樣一件案子，張姓男子在三年前購買林姓女子在新北市的一棟房子，張已支付第一期簽約款二百萬元，但房子在未過戶前因遭林女的債權人假扣押後，經法院查封，迄今仍無法撤銷查封，張於是解除買賣契約，要求林女返還他已付的款項。

林女則反駁，她曾於委由其母將房地出售予一名林姓男子，雙方並簽訂買賣契約書，她因而將房地之所有權狀、她的印鑑章、印鑑證明等交付陳姓代書，以利辦理房地所有權移轉登記事宜，林姓男子事後卻在未經她同意與授權之情況下，擅自以她的名義將房地出售予張男，跟張男的買賣契約不是她簽署，對她自不生效力，她未曾簽署授權書予林男，更未收取定金二百萬元，她無返還的義務。

台北地院調查認為，買賣契約中的買方是張姓男子，賣方欄則記載林女及「被授權人林姓男子」字樣，契約係由林姓男子代理屋主林女簽訂，而林姓男子並無合法的代理權。

應負「表見代理」責任

法院指出，在簽約時，林姓男子持有屋主林女的印鑑章、印鑑證明、房地之所有權狀，並出示林女的授權書，張男是善意信賴其有代理權始簽訂契約，這份授權書雖然是假的，但張男曾由仲介人員陪同看屋，當時均可順利持屋主交付之遙控器、鑰匙入內查看屋況。依一般不動產交易實務，能取得房屋之遙控器、鑰匙自由出入，且同時持有不動產所有權人之印鑑章、印鑑證明及所有權狀正本等辦理所有權移轉登記所需資料者，多為有權處分不動產的人。

林女將印鑑章、印鑑證明及所有權狀正本等交付林姓男子委任的陳姓代書，並將房屋之鑰匙、遙控器交給林姓男子，其行為足使張相信林姓男子有代理林女出售房地之權限，因此林女仍應負「表見代理」的授權人責任，判決林女敗訴。