【文/住展雜誌】民眾簽約購屋後，如果賣方因與別人發生爭訟，第三人聲請法院將賣方的這棟房子假扣押查封，導致無法交屋，這時候，買方要如何保障自己的權益？

法院有這樣的案例，蕭姓女子在三年前透過房仲介紹，以一千八百二十萬元購買何姓男子的台北市房子，雙方簽約後，蕭女已支付簽約金一百八十萬元，但在支付第二期款的前幾天，何男因與其妻鬧離婚，與妻子發生離婚分產糾紛，妻子向法院聲請假扣押查封這棟房子。

房子突遭假扣押

何男通知蕭女房地遭假扣押，故無法進行備證用印程序，要求蕭女暫緩支付第二期款，蕭女後來多次以存證信函催告何男履約，何男均未履約，蕭女於是依買賣契約約定解除買賣契約，拿回已支付的簽約金一百八十萬元，並請求何男另外給付她違約金一百八十萬元。

何男辯稱，他事前無法預見房子會遭其妻假扣押查封，他事後盡力解決，僅因無力負擔高達九百萬元之反擔保金而無法撤銷假扣押執行，房子假扣押致陷於給付不能，不可歸責於他。一百八十萬元的簽約金已經還給蕭女，蕭女並沒有損失，怎能再向他求償違約金。

契約中有擔保條款

台灣高等法院認為，雙方買賣契約約定，賣方應擔保產權清楚，並無一屋數賣、被他人占用或至用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，賣方應於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約。同時約定「違約責任」，賣方違約時應依原所收款項計算之金額交付買方，作為違約損害賠償。

高院指出，何男的房子遭假扣押後，何男可提供擔保金撤銷假扣押的執行，蕭女甚至同意先行支付撤銷假扣押執行所需金額（九百萬元）二倍的一千八百二十萬元價金予何男，讓他撤銷假扣押執行、排除給付不能狀態，但為何男所拒，這棟房子遭假扣押陷於給付不能，應可歸責於何男，判決何男已構成違約。但因違約金一百八十萬元過高，法院將違約金減少為一百萬元。

這個案例告訴我們，在買賣契約中一定要約定「擔保責任」條款，要賣方擔保房子的產權清楚、並無一屋數賣、被他人占用或至用他人土地或其他糾葛等情事，如有該等情事，應由賣方在交屋日前清理完畢，否則視為違約，要賠違約金，這樣才能保障買方的權益。