【文/住展雜誌】民眾透過房仲介紹買房子，買賣成立後要付給房仲服務費，如果日後買賣雙方發生糾紛導致當初的買賣價金減少，房仲已經收取的仲介費用是否也要按買賣價金減少的比例退還給當事人？

洪姓買家透過施姓房仲的介紹，於民國一○一年三月以總價金八百一十萬元向賴姓屋主購買新北市中和區的房屋，並按成交價的百分之一付給施姓房仲八萬元仲介服務費。

房子漏水致房價減少

洪在購屋前曾向賴確認房子是否有漏水，賴保證房子已經處理過漏水問題，現在只有廚房如用水洗則會有漏水，用拖把清潔則不會，其他房間都沒問題，但洪找人裝潢時發現客廳及主臥室花板漏水、四周牆壁有壁癌等瑕疵，經估算修繕費用要花七十多萬元，他提告要求賴減少買賣價金，並請求施姓房仲也應按照減少價金的比例，退還多領的仲介服務費。

新北地方法院囑託「新北市建築師公會」進行鑑定，證實該房屋確有客廳暨主臥房天花板漏水、牆壁壁癌的瑕疵，而且瑕疵應於交屋時即已存在。法院因此認定賴應負瑕疵擔保責任，根據鑑定報告，房子的修復費用為五十五萬多元，判決賴須返還給洪。

問題來了，當初施姓房仲是按成交價八百一十萬元的百分之一，領取八萬元仲介服務費。現在法院判決房價要減少五十五萬多元(即房子的修復費用應由原屋主賴負責支付)，那麼房屋總價既經減少變成七百五十多萬元，施的仲介費是否也要按比例減少？

仲介費不用按比例減少

法院認為施收取的仲介費不須按買賣價金減少的比例退還給當事人，因為洪姓買家與施姓房仲之間成立的是「居間契約」關係。不動產買賣契約因房仲介紹而成立時，施姓房仲即得向洪請求居間報酬，施所受領之仲介費八萬元，具有契約上之原因，且洪與賴之間的不動產買賣契約，迄今仍然合法有效，並未經撤銷或解除，施受領的仲介費用之原因仍然存在，施不構成「不當得利」，將洪的請求駁回。

法院指出，洪是依據買賣契約對賴行使「減少價金請求權」，施姓房仲僅為居間介紹人，並非買賣契約之當事人，洪無從對施行使這項減少價金請求權，不能因洪向賴請求減少買賣價金，即當然導致洪與施約定之報酬金額亦應隨之減少之結果。

這個案例說明，房仲受領之仲介費用，係居間契約，只要居間成立的不動產買賣契約未經撤銷或解除，受領的仲介費用之原因自仍存在，不須按買賣價金減少的比例退還給當事人。