【文/住展雜誌】買公寓大樓的房子，社區的公設為全體住戶共同使用，屬於房屋之附屬建s物，與房屋所有權無法分離，通常房屋買賣的權利範圍都包括公設在內，如果建商將公設部分違法進行二次施工，使得公設有被拆除的風險，公設當然有瑕疵，消費者可向售屋者求償。

許姓男子經由房仲介紹，向梁姓男子及楊姓女子購買他們所共有的台北市中正區「御景天廈」房地，總價三千萬元，於民國九十八年七月辦理交屋後，許男向大樓管理委員會詢問大樓各項公共設施使用情形，才知道大樓二樓的健身房等公設是建商和暘建設公司二次施工之違建。

建商將公設二次施工

「御景天廈」地上二樓原規劃為機車停車位，使用執照核定為室內停車空間，但建商卻在取得使用執照後二次施工，將二樓公設施工作為健身房、會議室、交誼廳、娛樂室使用，引起御景天廈管理委員會不滿，管委會至今仍未與建商就二樓公設進行點交。

許男認為，社區二樓公設能否使用，是交易的重大資訊，對於買方買受意願有絕對之影響。而梁、楊二人明知公設有二次施工，竟在「房屋現況說明表」中有關建物「是否有拆除重建或禁建或糾紛情事」之說明，勾選「否」，顯有刻意隱匿上開資訊，要求二人賠償他三百萬元。

梁、楊二人則說，他們不知道二樓公設有瑕疵，他們雖於「房屋現況說明表」勾選「否」，但是該房屋現況說明書所顯示的是建物的現況，並不包括公設在內。且根據鑑定報告，本件公設有瑕疵影響交易價格為二十九萬多元，而許男所買的御景天廈大樓房子市價現值為三千一百八十多萬元，縱然扣除公設有瑕疵影響的二十九萬多元後，仍高於許男當初買的價金三千萬元，許男並無任何損失。

買賣權利包括公設

台北地院認為，梁、楊二人售屋時並未特別以二樓公設現狀之健身房、會議室等為銷售，也未以二樓公設之現狀使用，作為吸引原告購屋之賣點，不能以二樓公設是二次施工即認定二人售屋時有詐欺行為，許男不能要求二人賠償他三百萬元。

但法院表示，二樓公設既係供全體住戶共同使用，應屬房屋之附屬建物，雙方的買賣契約關於「買賣權利範圍」也明確記載包括公設在內，梁、楊所出賣之標的物不僅限於房屋，也及於二樓公設，公設部分是二次施工，有被拆除之虞，二人應對公設有瑕疵負擔保之責，判決要賠償許男二十九萬多元。