【文/住展雜誌】一般房仲居間介紹房地買賣，通常以有償為原則，買賣成立後，房仲可以向買賣雙方索取仲介報酬，但當事人如果約定居間契約為無償，基於契約自由原則，這種當事人的約定與公共秩序或善良風俗無違，也未違反強制或禁止之規定，該約定為合法，也就是說，居間契約也可以約定為無償。

新耀資產管理公司在三年前出售新北市的「華中大樓」，正華開發建設公司有意購買，委託智遊廣告公司居間仲介訂約機會，並與賣方洽談買賣條件，正華開發同意給付買賣總價款百分之二給智遊廣告，做為居間報酬，後來因有意購買的買家眾多，新耀公司改採標售方式出賣，拒絕了正華開發所提出的買賣要約。

雙方簽立委任仲介契約

正華開發為了繼續參與標售案，另出具「仲介委任確認書」予新耀公司，確認智遊廣告公司為其所委任之唯一不動產仲介，並以八億九千多萬元標得「華中大樓」。智遊廣告事後向正華開發索討百分之二的仲介報酬一千七百多萬元，卻遭正華開發拒絕，正華開發認為雙方的第一份委任仲介契約雖同意支付仲介報酬，但因買賣要約不成而無效，而第二份委任契約則沒有約定要給付仲介報酬，正華不須給付仲介報酬。

法院審理時，智遊廣告又主張依不動產仲介經紀業之習慣，買方應給付百分之二的報酬予居間人，並提出不動產仲介商公會全國聯合會的公函，證明在房市交易實務上，的確有此「習慣」存在。

買方須給付的習慣不存在

但法院認為，公會在函文中指出，買賣契約因居間而成立者，居間人收取報酬之對象可能為買方或賣方「其中一方」，或為買賣雙方。依此函文意旨，買方並非必然需給付報酬予居間人，因此，仲介公會函文仍然無法證明不動產仲介交易實務上確有「買方必須給付報酬予居間人」此一習慣存在。

法院傳訊相關的證人，證明正華開發與智遊廣告雖然簽有報告居間契約，但正華開發並未同意給付買賣總價百分之二給智遊廣告做為報酬，反而是智遊廣告向正華開發表示居間報酬部分由新耀公司支付即可，且新耀公司事後也已給付居間報酬給智遊廣告。

法院指出，不動產仲介交易實務上並沒有買方必須給付報酬的習慣存在，雙方就投標購買「華中大樓」不動產一事也未以書面約定正華開發應給付報酬，顯見雙方的居間契約之性質為無償契約，判決智遊廣告無權向正華開發請求仲介報酬。