【文/位展雜誌】公寓大樓的露台屬於全體住戶共有，但通常只有相鄰露台的住戶可以使用，其他住戶無法使用該露台。露台既然是共有，建商可不可以在露台上設置大樓的公共浴廁穢氣排氣口呢？

熊姓女子於九十六年間購買寶勤建設公司在台北市內湖區推出的「人文巴黎長窗宅邸‧夏柏四季」預售建案，買下擁有寬闊露台的十樓房子，總價二一六六萬元，房子竣工後，熊女前往勘查發現建商在露台上設有穢氣排放口，將導致露台及屋內充斥廢氣，降低她使用露台的效益，她請求建商修補，並拒絕支付尾款。

露台排氣口的位置加高

建商後來將穢氣排氣口之位置加高二八○公分，使排氣口位於不動產的頂端，並請熊女依契約約定到銀行對保用印，以獲銀行核貸撥付餘款一六二四萬元，但熊女並未前往，建商屢次催請，熊女均不置理，建商在九十八年十二月及九十九年一月寄發存證信函進行催告，熊女仍不履約，建商於是解除契約，沒收熊女已付的五三一萬元價款 (熊女還有十一萬元未付)。

熊女不滿建商的做法，向法院提告要求建商把房子過戶給她，且因她的專屬露台有瑕疵，建商應依物之瑕疵擔保及不完全給付規定，減少價金，並依消費者保護法規定賠償她懲罰性違約金。

依現行法規規定，建物露台不列入產權登記面積內，且露台通常屬於共用部分，因只有相鄰住戶可以使用，其他住戶無法使用該露台，因此露台一般是以約定專用為規範使用，熊女就是依分管協議取得露台使用權。

平面圖上已標示管道間

法院認為，露台既為大樓的共有部分，建商已在買賣契約所附的平面圖上標示屬公共設施之管道間，平面圖上蓋有熊女的印文，而管道間具有連通住宅垂直樓層給排水與排氣管路的功能，屬大樓排風管道，亦為大樓建築設施所必須，熊女買的是十樓房子，對露台存有管道間排氣口(即穢氣排氣口)一事，應為熊女所能知悉。

熊女於九十九年一月二十二日寄存證信函要求建商改善之前，建商早在九十八年十月已經將管道間排氣口之位置加高二百八十公分，使管道間排氣口之位置達於不動產頂端，熊女提告時，露台已無瑕疵。

法官指出，現代大樓多在頂樓設有管道間，以利大樓廢氣排放，熊女住處的露台管道間排氣口現已放置在頂樓，露台已經沒有瑕疵，並未失去露台之附加價值。熊女不能以露台存有瑕疵為由拒絕給付價金，熊女既然未依約支付尾款及完成銀行貸款對保手續，建商有權解除雙方的買賣契約，判決熊女敗訴。