【文/住展雜誌】買預售屋時，買方在產權登記完成前及繳清各期期款前，可以將預售屋買賣契約的權利義務轉讓他人，在房地產實務上，稱為預售屋買賣的「更名權」；買方在行使更名權時，必須事先以書面徵求賣方 (即建商) 的同意，而賣方無正當理由不得拒絕。

洪姓男子於民國九十六年五月與三圓建設公司簽約，以總價六一○萬元（房屋及車位部分為三六六萬元、土地部分二四四萬元）購買位於板橋文化路、民生路口的「新巨蛋」大樓，因是預售屋，洪已依約繳納分期款共計一九七萬元，尚餘尾款四一三萬元。

行使更名權遭建商拒絕

洪後來要行使契約約定的更名權，卻遭建商以洪已逾更名權行使期限為由拒絕，洪氣的向消保會申訴，並表示待申訴案確定後再交尾款，但建商不同意，以洪未依約繳款而解除契約，還沒收洪已繳納的價金作為違約金，雙方因此打起官司。

建商辯稱，為避免拖延產權移轉程序，於九十八年六月曾發函通知消費者，在結構體完成日起至交屋前，不再受理行使更名權的請求，更名權行使期限至九十八年十月三十一日止，洪並未於期限前提出要求。因洪未繳交尾款，建商有權解約及沒收洪已繳的價金。

片面縮短期限不生效力

台北地院審理後認為，預售屋的買方在產權登記完成前及繳清各期期款前，都可以行使更名權，建商如未經買方的同意，不能片面縮短行使更名權之期限。本案的建商無法証明洪已同意縮短更名權行使期限，建商這種片面縮短期限的行為不生效力。

法院指出，雙方在契約中約定，如欲將本契約轉讓他人時，「必須事先以書面徵得賣方同意」，這項限制並不是要剝奪買方的更名權，因為行使更名權後，受讓的第三人成為該契約之當事人，將對賣方負有給付房價義務，依民法第三○一條「債務承擔」規定，非經賣方承認，對賣方不生效力，因此契約約定行使更名權應得建商同意，並不違法。

非有正當理由不得拒絕

但所謂「更名權應得建商同意」，並不是說建商可以任意拒絕，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十條規定，行使更名權，「賣方非有正當理由不得拒絕」。

法院認為，建商雖然無正當理由拒絕洪行使更名權，但這是建商是否要負責損害賠償的問題，洪不能以建商拒絕更名為由就拒交尾款，判決建商有權解約，但建商將洪已繳價款一九七萬元全部沒收，尚屬過高，應予酌減，判決建商只能沒收六十一萬元，要返還一三六萬元給洪。