【文/住展雜誌】建商若對市場供需評估失誤，興建的大坪數住宅賣不掉，可否將建物未售出部分變更原隔間設計，把大坪數住宅改為多戶小套房出售呢？

古姓民眾於民國八十一年五月以一四○六萬元向久揚建設購買新北市板橋的「久揚天廈」八樓的房屋，已付價金一六八萬元後，發現建商將七樓至十四樓，每樓其中一戶大坪數住宅，改為三戶小坪數套房出售，將原本的住商大樓改變規劃方向，使整棟大樓住戶複雜化，降低居住品質。他向建商抗議不成，於是打官司請求回復原狀，要求建商返還已付價金，及加付法定遲延利息。

建商則反駁，建商所變更者並非古姓民眾買的房子，本非古姓民眾所得過問。

住宅環境係「債之本旨」

最高法院判決建商敗訴確定，法院指出，「住宅環境」在單價甚高之房地買賣中，雖不屬於買賣契約必要之點，仍應認為係「債之本旨」之一，出賣人有依買賣當時表示之住宅環境履行之義務。

依據建商的廣告型錄、平面參考圖、口頭解說等，均表明大廈可兼為住家、辦公室之用，六樓以下為辦公室，七樓以上為住商兩用，且七樓以上同一樓層僅有四戶住家，共用二部電梯等，這些「住宅環境」在房地買賣中應認為是「債之本旨」。

法院指出，大坪數住宅與小坪數套房之使用原則有所不同，建商未經已購屋的住戶同意，變更設計將七樓以上每層樓四戶住家改為六戶，七樓至十四樓由三十二戶，增加為四十八戶，其出入之人複雜化，使用大廈公共設施如走廊、電梯、停車場、室外空間等之情形將有所不同，生活品質更受影響，顯已違反債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵。

變更設計應通知買受戶

法院認為，建築業者因對市場供需評估失誤，而欲就建物未售出部分變更原隔間設計以增加銷售戶數，尋求轉機，固非不可，然對已買受之人造成損害，建商自應通知已經買受的住戶，請其選擇同意、或解除契約、或減少價金、或其他和解措施，如果建商未這麼做，即逕自就建物未售出部分變更原廣告所載隔間等設計以增加銷售戶數，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，而為影響交易秩序之顯失公平行為，有違公平交易法之規定，應推定為有過失。

建商未經古的同意，變更設計將七樓以上每一層其中一戶，改為小坪數之套房三戶出售，顯已違反其債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵，判決建商應返還古姓民眾已付價金一百六十八萬元及法定遲延利息。