【文/住展雜誌】公寓大樓的屋頂平台為全體住戶共有，頂樓住戶如果擅自占用，經其他住戶提告後，法院都會判決頂樓住戶應將頂樓平台的違建拆除。最近，法院又出現新的案例，頂樓住戶除了要將頂樓平台的違建拆除外，還要依「不當得利」的規定，賠償樓下住戶的損失。

依照法院這件最新案例，樓下的住戶可以按其土地權狀應有部分比例，請求頂樓住戶賠償損失。

屋頂平台搭違建

孫姓男子住在台北市一棟二層樓公寓的二樓，於民國八十三年底，擅自占用該二層建築物之屋頂平台，搭蓋鐵皮屋，經臺北市政府工務局查報強制拆除後，孫又於九十五年間，在屋頂平台重行搭建鐵皮屋使用，再次經臺北市政府查報，並將孫依違反建築法移送偵辦，孫於偵查期間自行拆除，但過了幾個月，孫又擅自在屋頂平台搭建鋼架、黑網，一樓的韓姓住戶不滿孫姓男子擅自占用頂樓平台，向台北地院提告。

孫辯稱，這棟二層建物於五十四年興建完成，屋齡長達四十八年，屋頂平台因長期日曬及雨淋而發生龜裂及漏水現象，他為了保存公寓而架設鋼架並舖設黑網，事先有經過樓下住戶的同意 ，並非無權私自占用。

但法官調查孫提出的樓下住戶「同意書」，發現在同意書上簽名的人並不是一樓房屋的所有權人，顯然孫並未獲得其他共有人的同意。

公寓大樓的屋頂平台為全體住戶共有，若頂樓住戶要單獨使用平台，須徵得其他共有人全體同意。也就是說，頂樓住戶要想擁有屋頂平台專用權，必須舉証全體住戶間訂定有分管契約，同意屋頂平台給頂樓住戶專用。

已構成不當得利

孫雖然辯稱他為防曬、防漏、防潮，才於屋頂平台架設鋼架、黑網，但法院指出，在屋頂平台搭設鋼架、黑網並非唯一有效之防曬方法，另有其他不妨礙共有人使用之防曬、防漏、防潮方法可供採用，且孫架設鋼架、黑網後，使各樓層住戶無法正常使用，並使屋頂平台喪失作為逃生待援之功用，影響住戶之安全，判決孫姓男子應將屋頂平台違建拆除。將占用之屋頂平台返還全體共有人。

值得注意的是，法院認為依照最高法院判例意旨，無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，應賠償對方的損失；孫既無權占用公寓之屋頂平台，樓下的住戶可按其土地權狀應有部分，請求孫返還所受利益予樓下住戶，法院依當年度的申報地價，計算孫的不當得利金額，判決孫姓男子還應賠償樓下住戶六萬五千多元。