【文/住展雜誌】對於任何區域來說，房市得以發展，除了政府推動公共建設等因素外，人口增減狀況更是重要指標。區域內人口必須要能穩定成長， 創造適足房市需求，發展才有前景；反之，則長線價量恐將失去支撐力道…

對於從事不動產買賣投資的人來說，總有一些所謂鐵律，如『除了地段還是地段』，或『跟著公共建設走就沒錯』。然平心而論，這些原則其實只是某種結果論；一個地區的不動產發展要穩定，乃至興旺，其實得要看人口狀態。

房市要發展 人口需成長

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沒錯，某地區的人口組成結構及變遷情況，毋寧才是房市發展的最根本，也最重要基石；一個地區的人口如穩定成長，則區域房市需求能量充足，長線甚至看漲，反之則代表需求面不振，價格長線支撐力道恐將轉弱。

根據以上原則，本篇羅列北台灣近兩年人口成長數及成長率前十名行政區；這些區域可能有各自不同的原因，使得區內人口不斷增加，但共通點都是造就房市需求穩健、長線看好。(資料來源：各地方政府民政局及戶政事務所網站 資料時間一○三年至一○五年五月)

桃園區成長數稱霸北台

首先以人口成長數為比較基準，桃市地方政府所在地，也是該市首善之區的桃園區，榮膺北台灣第一，近兩年半人口成長數超過一萬五千人；居次的是新竹縣竹北市，人口成長數超過一點四萬人。第三名則是和桃園區並稱雙子城的中壢區，人口成長數也有一點三萬多人。

四到十名分別是桃市八德區、新北市淡水區、桃市平鎮區、新北市林口區、桃市蘆竹區、新竹市及桃市龜山區，近兩年半人口增加數從上萬到六千餘不等。

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從以上可知，近兩年半以來，桃園市人口增長極為明顯，成長數前十區中，桃市就占掉六席；這應是近年大台北房價居高不下，使得愈來愈多台北人南移到平均房價約十八至二十五萬／坪左右的桃園、南崁(蘆竹)、龜山(新市鎮段)及八德一帶，再使桃園上演市內移民潮，因為上述這些區域的在地客，也難負擔上漲後房價，轉往平鎮、楊梅等行情還在一字頭的平價區購屋，進而使桃市多區人口成長都相當顯著。

大台北一線區房價高漲，不僅造成桃園人口大增，也使兩大新市鎮淡海及林口人口激增，且增加人數和成長率都相當高。另外，一般認知生育率甚高的新竹市及近年竄起的竹北市，成長數也相當可觀。

竹北市成長率北台第一

不過只看成長數量，其實容易失真，需透過成長率才更能推測出未來趨勢；畢竟如人口成長數同為一千人，但對人口兩千人，和兩萬人的地區來說，其意義仍是完全不同。

如果看人口成長率，成長數第二的新竹縣竹北市，以增幅將近百分之九居冠，新北市林口區則以近八％排第二，桃市八德區近五點六％第三；四至十名分別是新北市淡水、桃市龜山、桃市蘆竹、新北市八里、桃市楊梅、平鎮及桃園區。

透過人口成長率，桃園人口增長現象再度獲得驗證；但增速最大的卻是竹北市，可見該區近年不斷進行都市重劃，加上距竹科園區不遠，還有以高鐵特區為首的發展題材，儼然成為竹科人心中的移民兼置產新寵。目前竹北仍以高鐵特區行情最高，平均二十五至三十萬／坪，相對平價的縣治三期等區則還有一字頭。

以成長率排名，新北市林口及淡水兩區排名也都向上提升。這說明近年都會區房價高漲，民眾外移到這兩個房價相對平易、親民的新市鎮購屋定居，儼然成為近年大台北人口結構變遷的重要趨勢；目前林口新市鎮後段地區房價較低，約在二十二至二十五萬／坪左右，機場捷運A9站至三井outelt之前段地區最高則仍達四字頭以上，淡海新市鎮目前行情則已修正到二十出頭萬／坪，甚至一字頭也不少。

至於淡水對岸的八里，則有點讓人跌破眼鏡；該區原本人口較少，只要稍有增加，比例都會放大。不過該區內台北港特定區開發將啟動，很可能基於此因人口增加，且不排除該區未來還有爆炸性演出，堪稱人口成長潛力股。

桃市房價平易 大量人口移入

看過人口成長數量及速率前十大區域後，當然還要觀察，同期北台灣各行政區的人口結構趨勢變化。

近年人口大幅成長的桃園市，主要是區域升格、房價相對低廉，加上多項交通建設陸續擘劃或到位，因而吸引更多其他地區民眾遷籍定居，而且研判當中青壯階級不在少數；因為深入分析，近兩年餘桃園各主要行政區的自然增加率及社會增加率，多是正值。

社會增加多為正值，代表外地移入桃園人口高於遷出，自然增加則是出生數高於死亡數，顯示人口年輕化，不過也不能排除，這是桃園升格後提高生育補助造成的借籍現象。新屋、大溪兩區則屬例外，近年自然增加率多呈負值，代表區內人口有加速老化之情況。

新竹人口 大量流往竹北

再看到新竹，人口增加明顯集中新竹、竹北兩大城市；除兩市外，其他鄉鎮市人口成長數都在一千人以下。另新竹市近兩年人口成長數雖逾六千人，但速率僅百分之一點五，不但遠遜於竹北市的將近九％，甚至比同期新豐鄉還低。

進一步看自然及社會增加率，狀況也差不多。新竹、竹北兩市一○三年自然增加率都在千分之九以上左右之高水平，遠高過新竹其他主要鄉鎮市；另外，同年竹北人口淨移入更超過六千人，惟新竹市不到五十人。從相關資料研判，新竹市人口成長顯然多來自於新生兒，且基於市區房價高攀，可能不少當地人因而轉往竹北或其他地區移居購屋。

新北高價區 人口流失中

至於雙北市方面，人口趨勢則不盡相同。如前所述，新北市相對平價區如林口淡水人口明顯成長，且綜合自然增加率研判，以上兩區人口大增，主要靠人口移入。事實上，近年新北其他房市供給量較大的新興區，如新莊、汐止、三峽及五股等，同樣靠著它區移入，人口都見正成長。

相較之下，相對高單價區如板橋、雙和、三重，近年人口則呈負成長，研判應該就是人口外移造成，這說明高房價推擠效應已蔓延到新北一線區。唯一例外是新店，可能是安坑房價相對仍平實，加上近年供給量大，因此全區人口還能正成長。

至於鶯歌及土城人口負成長，則或許和區域發展停滯有關。靠著捷運，土城房價明顯上漲，房市供給卻因都市計畫未解編而難以放量，加上嫌惡設施未遷移，因此導致人口流失，不過暫緩發展啟動，或許有機會使人口回流。同樣地，如果三鶯線後續建設推動順利，或許有機會看到鶯歌人口趨勢反轉。

台北市人口增 主靠新生兒

順勢再看台北市，雖十二區中有九區人口正成長，但高房價一線區如大安、松山等區人口則皆呈負成長。中山區則為例外，這可能和該區近期小坪數產品大增有關。成長人數最多的是內湖，近兩年增近五千人，成長率最高則為南港，超過百分之二。

然深入看社會增加狀況，則呈現另一番故事。去(一○四)年還有南港、文山為正值，也就是遷入多於遷出，但今年至五月止，卻是全部十二區都轉負；顯見高房價壓力，逼使台北市人口持續外流。這也間接說明，北市近年總人口數增加，實來自於自然增加(出生減死亡)，也就是新生兒人數高於死亡人數。然而，不排除這是為生育補貼或明星學區而借籍，實際非居住台北市。

最後看到人口相對較少的宜蘭及基隆，實際狀況和一般印象差距不大，近兩年人口大致呈小幅負成長，社會增加及自然增加也多是負值，代表兩區不但人口流失，且有加速老化趨勢。

不過基隆下半年後將有不少大案，打著大台北相對低價訴求推出，基隆市政府也正努力推動市政；台北無殼族會因此遷移定居基隆，使得該市人口流失情況獲得減緩，後續值得進一步觀察。至於宜蘭人口，一○三年還是正成長，但近兩年轉負，對照房價續漲，未來房市供需可能存在一些風險；惟特殊區位如礁溪健康重劃區或頭城烏石港特區，還是有機會獲得外地投資置產者青睞。

桃竹人口年輕化 長線房市有撐

由以上分析可知，北桃園、竹北市，乃至新北市林口及淡水等區，都因為房價相對平實，吸引周邊年輕無殼族或換屋客移居，進而使人口成長迅速；相對地，同樣基於高房價因素，雙北市一線區人口流失情況則相當明顯。而各區的人口消長，不但直接影響房市剛性需求強弱，也將左右長線房市榮衰。
不過需注意，北市一線區的房地產買賣中，投資置產行為比例相對高，因此人口流失，短期內不致造成衝擊。相較之下，新北市一線高價區，乃至宜蘭等區，投資置產價值並不比台北一線區高，後續就得注意人口流失所造成的影響。