【文/住展雜誌】自住買房，看的是環境、學區、建築品質，但若是投資置產，看的是地段未來性、人潮、交通、增值空間。
想找人潮多的地方投資買房，大台北捷運站區絕對是最理想的地點……

近年房價修正，捷運周邊房價也難逃大環境拖累而下跌。從短期看是如此，但若放長線來看，短期修正在所難免；如果著眼於長線高增值、高保值、高抗跌的不動產，那人潮匯集、交通便利的捷運站房市仍是最佳首選。

因此，本刊特別統計大台北捷運站每日平均出入站人次排行前十名，並介紹周邊房市變化與投資標的建議。想買房投資？可千萬要看清楚了！

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10劍潭站　士林夜市夯　劍潭店面旺

士林夜市是聞名國際的大型夜市，每年吸引成千上萬的國內、外遊客到此『朝聖』，尤其是台灣特產的小吃、飲品，更是遊客嚐鮮的主要目標。在大量遊客推波助瀾下，將劍潭站一舉送上運量排行第十名，每日進出站逾七萬人次。

士林夜市遊人如織，為劍潭站帶來大量旅客，但對當地房市的影響，卻呈現極大的落差。由於遊客多，士林夜市一帶店面價格水漲船高，根本不受房市景氣轉弱影響，大東路、文林路、大南路與基河路店面依舊搶手，成交價與租金都居高不下、甚至繼續上揚。

從近二年實價登錄揭露的資料來看，大東路因人潮洶湧，店面價格最高，成交價最高已飆到每坪四八七萬；文林路店面價格雖沒那麼高，但最高成交價也漲至約三二二點七萬；基河路最高價店面，則有三五五點五萬／坪的水準。

雖然今年來陸客來台數量大減，有人認為這將拖累士林夜市店面價格與租金，但根據觀光局統計，今年五到六月大陸來台旅客雖年減約一成五，但因日、韓等其他國家遊客大增，來台灣的國外遊客整體數量年增約一成，還是呈現正成長，代表士林夜市商圈內的店面前景依然看好。

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士林夜市商圈欣欣向榮，但對住宅市場加分有限；若從居住質感的角度來看，甚至是負面的。因夜市交通壅塞、環境凌亂、街道嘈雜，導致劍潭站到士林夜市一帶住宅價格受到壓抑。

由「金雞廣場」改建的「圓山1號院」算是個例外，該案公開時因房市景氣大好，高樓層還能賣到百萬／坪以上的天價，價位相當漂亮。除去該案外，目前周邊新房子行情若能賣到七字頭、八字頭，就己經算不錯了。

9中山站　
多元化商圈　熱鬧老蛋黃

捷運中山站周邊，算是北市的老蛋黃商圈之一；中山站商圈又被稱作南西商圈，不僅是個辦公商圈，更是北市知名的百貨商圈。此外，中山站附近高檔飯店林立，如晶華酒店、老爺大酒店，地段菁華性毋須質疑。

南西商圈原本由新光三越、衣蝶百貨與周圍新潮流行商店所構成，衣蝶百貨歇業後，南西商圈並未因此走衰，反而在新光三越接手，將本館、二館與三館作出串連，再加上松山線開通，中山站成為淡水信義線、松山新店線的交會站，便捷的交通與商圈魅力，使南西商圈的逛街人潮一如往昔，店面仍具極高的投資價值。

挾著交通便利，以及老蛋黃區的既有優勢，商圈內聚集不少公司行號，商辦市場也很蓬勃。雖然商圈內人聲鼎沸，但巷弄內環境質感與治安狀況並不算太差，住宅市場亦具投資價值。

尤其中山站周邊上班族多，租屋需求也是居高不下，套、雅房的供給量又有限，只要屋況不錯，待租期都很短，對包租公而言是個不錯的投資區塊。

8板橋站　
新北三鐵站　重劃區最嗆

放眼全新北市，板橋站是唯一一個三鐵共構站，具備捷運、高鐵與台鐵。再者，板橋站所在的新板特區，是新北行政中樞縣政府所在地，還擁有新興的新板商圈，龐大的通勤、洽公與休閒逛街人潮，使板橋站每日出入站人數衝到約七點六萬餘人。

新板特區內豪宅林立，「橋峰Ａ＋」在二○一三年更創下一坪九○點七萬的新天價。另一棟豪宅「謙岳」，最高價則有八九點四萬的水準。不過隨著景氣回落，與近期江翠北側重劃區讓價衝擊，特區內房價明顯往下降；現在若能賣到七字頭，就是阿彌陀佛有保佑了。

價格修正對購屋者而言是件好事，民眾就不怕買在高點，可以趁價格回降時進場卡位，等待下一波景氣回升。畢竟整個大台北的三鐵共構站相當稀有，只有板橋、台北火車站與南港站，不管您提著燈籠再怎麼找，也就只有這三站，已別無分號。

新板特區屬於新興商圈，商圈規模正在不斷擴大，大遠百、環球購物中心、誠品、麗寶百貨相繼營運，百貨商圈已然成形。不僅如此，進駐的企業行號已逐步增加，所以店面、商辦都是值得投資的標的，未來增值潛力看俏，而店面又優於商辦。

7新埔站　熱鬧舊市區　板橋最大站

新埔雖然沒有板橋站三鐵共構優勢，但卻是板橋運量最大的捷運站，其位置就是板橋人口最密集的區塊之一，目前站區周邊房價均價落在五字頭左右。

論優點，新埔站周邊地區開發成熟，生活機能完整，且交通機能性也很高，除了捷運與市內幹道，還能藉由台六四聯外。論缺點，新埔部份路段較老舊，小環境質感算不上優異。

從投資角度評估，新埔店面最具投資潛力，因區塊內人口稠密、消費活動旺盛，店面以文市為主，店面承租需求高又搶手，具備增值空間。但若要投資住宅，除非談到好價格，否則建議再等一等。

原因在於，江翠北側重劃區大打價格戰，已連帶影響到新埔房價。新埔屬於舊市區，缺乏新板特區的獨特性，房市題材又偏弱，相對不抗跌。但若江翠北側價格止穩後，就可以考慮進場了。

6忠孝敦化站　大安好地段　環境超優質　

忠孝敦化站與忠孝復興站雖然是二個不同的站，但嚴格來說，這兩個站其實都位在同一個大型商圈內，相輔相成；而忠孝敦化商圈早年的核心，就是『老東區』：頂好商圈，現在頂好商圈稍有沒落，重心有往忠孝復興、忠孝敦化兩個捷運站周邊移動的跡象。

忠孝敦化商圈是大安區最熱鬧的商圈，也絕對有實力登上全國首屈一指的商圈之一，這一帶店面單價直逼千萬，每坪租金超過三萬以上不足為奇，無論商辦或店面都很搶手，增值空間也很大。雖然近年店面空置率稍微上升，但其實是租金漲過頭造成，若租金合理，店面待租期約在一個月之內。

商圈內商辦多為B辦，與信義計畫區A辦市場有所區隔；因開發飽和，近年鮮少有新商辦釋出，區內以老舊商辦居多。近年北市積極推動都更，區內商辦因都更而具投資價值，是值得投資、整合的標的。

站區周邊商業活動活絡，住宅市場亦蓬勃發展。敦化南路、忠孝東路、安和路等路段，都是豪宅林立的著名區塊。此外，區域靜巷環境質感也不差，生活機能更是沒話說，是居住黏著度、或者購屋指名度極高的區域，具長線增值空間。

5淡水站　擁觀光題材　店面太稀有

位在淡水信義線最尾端的淡水站，每日平均進出站人次逼近七點九萬人，登入排行第五名，是新北市所有捷運站中旅運人次最高的捷運站。淡水站之所以能晉升新北最大站的主因，除了通勤人潮外，龐大的觀客旅運量更是關鍵。

由於觀光人潮絡驛不絕，捷運站附近的英專路、淡水老街店面價值不菲；英專路為觀光夜市，與淡水老街一樣人潮不斷。不過，英專路與淡水老街（中正路、環河道路）雖然具備投資價值，但釋出的店面數量不多，且店面多傳統透天一樓，坪數偏小。這對投資者或欲進駐的業者而言，是較不利的地方。

淡水站周邊觀光商機無限，但也因此影響居住環境，這一帶小環境質感並不佳，且已多年沒有新建案公開，住宅投資價值偏低。

4忠孝復興站　交會樞紐站　宜置產保值

與淡水站的運量相比，第四名的忠孝復興站則跳到新的級數，平均每日進出站人次已超過十萬；如此龐大的運量，是因為忠孝復興站為板南線、文湖線交會站，周邊人口與店家十分密集，讓運量居高不下。

因站區周邊苦於建地稀有，歷年推案量不大，今年只有「大安鼎好」一個新案。

誠如忠孝敦化站所述，忠孝復興站與忠孝敦化一帶連貫成一個大型的商圈，房市特性相當類似，包括住宅、商辦與店面都適合投資長線置產，毋須擔憂短期震盪。

3市政府站　市府所在地　計畫區核心　

早期台北人所謂的東區，是指頂好商圈一帶，但隨著信義計畫區的崛起，現在市民所指的東區，反而是指信義計畫區了。

信義計畫區內商辦、豪宅林立，百貨公司與影城已形成成熟商圈，而至信義區上班、洽公、逛街的民眾，大多由地緣較近的市政府站出入，其次則是台北一○一／世貿站，因此推升市政府站的旅運人次，平均每日運量逾十一萬人次。

市政府站是信義區最重要的交通站點，論房市投資，各項產品均宜，即使目前房價處於修正階段，但只要有好的標的釋出，照樣能夠在短期內成交。以商辦為例，去年新光三越A8館求售，最後以二七○億天價成交，顯示好標的並不受大環境衝擊。

以地段與長線增值性來說，市政府站周邊幾乎無可挑剔，但為什麼不建議投資店面呢？原因並不是不能買，而是買不到。從市府站出來、銜接信義計畫區這一區塊，店面多由企業、金控所掌握，而產權往往是單一棟產權，幾乎很少有單獨店面求售。

因此，市政府捷運站發展出成熟的「站內式經濟」，從捷運站至台北市政府逾百公尺的地下連通道商家聚集、人潮匯流，與傳統的一樓店面式商圈不同。而聯通道的店面無法買賣，只能承租，即使想投資也沒門。

2西門站　觀光業重地　店面夭壽貴

西門站是西門町重要交通站點，而西門町是國內、外遊客到台北市必遊的地點，更是時下年青人購買新潮商品的寶地，以致於捷運西門站每日運量可以衝高到十四萬人次，觀光、逛街遊客的貢獻極大。

因為觀光效益驚人，西門町店面奇貨可居，有些店面甚至隔成迷你店面，再以高額租金出租，人潮較多的漢中街單坪最高租金甚至可達三萬元，令人咋舌。

看準店面租金持續高漲，搶買店面的人有增無減。去年漢中街一棟透天店面，其土地地坪僅約十一點五坪，但成交價竟高達三億元，換算每坪土地單價約二六○八萬元，土地價格比信義計畫區還貴。

但若從自住的角度來看，西門站周邊環境過於凌亂，八大行業稍多，對購屋者的吸引力偏低，住宅價格上漲乏力，欠缺投資魅力。

1台北車站　台北市心臟　旅運最大量

毫無疑問的，台北火車站是全台灣運量最大的車站，光是捷運站的每日旅運量就超過三十一萬人次，遠比第二名的西門站多出逾一倍、更比劍潭站多逾三倍以上。

龐大的旅運人潮，就是台北車站房市鍍金的主要來源，店面價格持續攀升；其中，衡陽路店面最高成交價已至三七○萬／坪，開封街店面最高成交價更已飆到六一四萬／坪。商辦的部份，因這一帶多為B辦，今年來價格微幅下挫，但因租金逆勢上揚，所以投報率反而升高；若價格持續修正，則投資價值就會更高。

相對於熱鬧的店面市場，車站周邊住宅市場相對寂寞。雖然車站聯外軌道交通四通八達，全台無人能敵，但因為環境嘈雜、凌亂，再加上區域內建地稀少，住宅推案相當有限，增值空間並不如想像中那麼大。

有趣的是，近年來有不少業者搶進平價商旅市場，大舉收購車站周邊老舊商辦或住宅，再改造成商旅、或者違法作日租套房。若從這個投資角度切入，則投報率多能衝到五％以上，為本地房市找到新的出路。

人潮找商機　置產新嬌點

從十大捷運站排行來看，顯示出人潮即是錢潮的真締，只要是人多的地方，投資店面準沒錯。然而，若是商辦和住宅，因各站點周邊環境差異幅度大，投資置產就得要精挑細選，才能夠持盈保泰了。