【文/住展雜誌】購屋價金動輒百萬、千萬，一般情況都必須向銀行借貸；所以談買房能力，不僅要看價格，很多時候，貸款成數高低也是決定關鍵。所以如果房價平易，再搭配較高房貸成數，那麼歡喜輕鬆購屋，就不再只是夢…

談到買房，價格高低通常是人們最注意的條件；不過房屋總價動輒百萬、千萬，大概只有少數人買房時不需向銀行貸款。因此，貸款條件或成數高低，往往也是決定人們購屋意願及能力的最關鍵因素。

說到這點，九九年後央行祭出的選擇性信用管制，當然影響深遠，使得近期北台灣多數地區的房貸成數，很少能超過八成，高房價的大台北地區更低，高總價產品甚至因為若干政策因素，貸款成數只有六成甚至更低。

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房貸七成  購屋不是夢

今年稍早，央行已解禁部分地區房貸緊縮，不過整體房貸條件仍相對嚴格，不少公股行庫更祭出內規，甚至傳出設有房貸零成長的門檻。

持續的政策緊縮，的確造成房貸成數大降，民眾購屋難度陡增；不過根據聯徵中心資料，北台灣還是有不少房市推案區，平均房貸成數可達七成以上。以下援用聯徵中心今年第二季資料，輔以本刊價格及市場資訊，整理出便宜又好貸的推案區，您會發現，晉身有殼蝸牛絕對不是夢！

一、楊梅

根據聯徵中心資料，南桃園大部分行政區的房貸成數都可達七成以上，而且多數地區的單價水準還在一字頭，或頂多二十萬／坪出頭。而在這些區域當中，又以楊梅區近年的供給量最大、選擇也最多元。

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價格帶則稍顯紊亂，不過一般而言，鄰近火車站(楊梅及埔心)周邊商業區單價稍高；產品方面以大樓為主流，外圍區域則仍有不少透天產品可選。

說到楊梅，當然不能不提五楊高架；該建設不但有效紓解中山高桃園段動輒壅塞的情況，更使得價格相對平易的楊梅房市，吸引更多相對高價區客源，因此近幾年房市推案相當活躍。其中，楊梅火車站周邊商業區及埔心地區機能都不錯，楊明國中小周邊則因為有寶佳機構進駐造鎮，成為建案集中的新興區域。

二、平鎮

得利於機場捷運延伸線(藍線)，加上原本就是南桃園發展狀況最佳區，中壢市區房價近年漲幅可觀；影響所及，同屬一個都市計劃的平鎮市區，價格也跟著墊高。不過隨著近期市場景氣走緩，該區目前大樓行情已回歸至二十出頭萬，都計外透天產品規劃則不少是走特殊路線，因此總價略高。

近年平鎮區內更熱絡的房市推案，其實是幹道中豐路往南可達的南勢及山仔頂地區。由於距市區不遠，且有基本生活機能，加上價格更平易，因此近期吸引不少市區客源南下，致使推案一度大增。產品方面仍以透天居多，總價大約在一千五百萬以內，大樓則平均都在十五萬／坪上下，和市區相比有明顯價差，中豐路沿線因為機能較完備，是單價行情較高區段。

三、大園及觀音

儘管去年地方首長選舉，桃園從藍天變綠地，不過該市近年最大規模開發案之航空城計畫，在升格首屆市長鄭文燦背書下仍繼續推動，周邊房市也持續受惠。其中最值得關注的，當然是航空城所在的大園及相鄰的觀音。

大園近期房市發展，大概可分高鐵特定區(青埔)及市區周邊。青埔早在幾年前價量擴張就達高峰，因此成為央行信用管制的重點區域；之所以大園的平均房貸仍可達七成，應該是市區物件房貸成數較高所致，原因則應是去年航空城計畫拆遷戶重購所帶動，當地行情還一度飆上二十萬／坪以上，直到今年稍早才又降回一字頭。

和大園市區在同一條交通動線上的觀音，也同樣受惠於航空城(拆遷戶重購)，在大園市區之後，房市價量跟著擴張，其中又以新興草漯重劃區最熱。該重劃區原本清一色都推出當地人偏好的透天產品。去年前總價多在一千萬上下；惟近一年明顯上漲，今年推出的透天產品，總價已動輒超過千萬，甚至不乏兩千萬以上者。價格墊高之下當地開始出現大樓案，以相對低總價搶市，且有增加趨勢。

四、基隆市暖暖及安樂區

今年初台北市與基隆市曾舉辦雙市論壇，討論兩市合作推動公共住宅及南港捷運線延伸至基隆的可能性。後來南港捷運延伸的構想，因為工程問題而被打回票；不過由此可知，基隆其實距離大台北近在咫尺，汐止再往東一點就到。也就因為如此，過去以來，基隆始終不乏用相對低價招攬大台北購屋者的房市推案。

近年這波房價漲勢，基隆也有跟漲；不過較近大台北的七堵、暖暖或安樂區，都還有二十萬／坪出頭的價格可尋，等於是汐止房價打六或七折。而根據聯徵中心資料，暖暖及安樂兩區平均房貸成數也都在七成以上。

安樂區可由中山高基隆交流道或二高基金交流道聯外，產品方面，市區地段以大樓為主，外圍郊區則仍以透天居多，價格都在二十三萬／坪以下；暖暖區位在七堵東側，近年推案以大樓居多，單價則多在二十萬／坪出頭。

五、新北市鶯歌區

近五年台灣房價大漲，台北市區房價動輒百萬，相對低價的外圍郊區因此靠著相對低價而起。新北市邊陲，再往南走就是桃園的鶯歌也是其一，近兩年推案量增，房價則隨著大漢溪另一邊的台北大學特定區上漲，並於去年達到高峰；當時更盛傳，市中心指標案「長虹陶都」將開出三字頭單價。

只不過，鶯歌當地房市主要仍靠區域客撐盤，價格認知並未跟上，於是房市又快速轉淡，單價原本最低還在一字頭的尖山及二橋地區，則成為該區近期推案集中地，惟近一年推案價格也都有上漲，都想要賣二十萬／坪以上。

目前鶯歌整體質感還無法大量吸引區外客，不過新北市預備將鶯歌打造為區域觀光文化重鎮，加上已定案的三鶯捷運線，平均房貸成數也都能達七成以上，鶯歌仍不失為大台北首購者晉身有殼族的捷徑。

六、大新竹地區

以管控風險為名義，央行自九九年起祭出一共四波信用管制，前後針對大台北及桃園部分區域管控房貸；這使得整個北台灣西部地區，除基隆外，就剩新竹縣市全區未被列為房貸管制區。因此無意外地，包含推案量大的新竹、竹北兩市，新竹市東南側的竹東，及以藍領階級為主要消費客群的湖口、新豐，房貸成數平均都達七成以上。

往年談起新竹房市，都自然地會聚焦到新竹及竹北兩大城市上。不過這兩區近年房市價量擴張過速，熱度已不如往年；相對地，價格較低的湖口、新豐及竹東地區，近年房市就明顯活絡許多。

較近新竹市及竹科的竹東鎮，房市發展算早；不過市區主要是區域客買單；介於市區與新竹市之間的竹中二重埔地區則佔地利之便，可見不少竹科人，因此當地推案無論低價大樓或高總價別墅，通常都鎖定竹科新貴為消費族群。

湖口及新豐則是近兩年才快速崛起，同樣靠相對低價優勢發跡。兩區原有在地及工業區藍領支撐房市，之後新竹竹北重劃區房價墊高，兩區於是陸續冒出小型自辦重劃區，推出相對低價透天產品，訴求消費力較不足的竹科基層從業人員。

近年兩區房價也有上漲，但截至目前為止，扣除少數區段外，多數透天推案總價都在千萬以下。此外，近年也開始看到公寓或華廈型產品，以相對低總價，鎖定原本的區域客及藍領階級。

實際成數  以個案為準

以上各區是今年第二季(聯徵中心資料)，平均房貸成數超過七成，且房價相對平易的區域；代表在一般情況下，消費者申請房貸都可超越七成的起碼門檻，可用較輕鬆較少的自備款購屋。

但仍需提醒的是，有些業者會和特定行庫合作，銀行也較歡迎大批分戶房貸業務，通常都會給予較佳的貸款條件，如果再考慮購屋者本身的信用程度或還款能力，代表到實際購屋階段時，房貸成數超過七成的可能性是存在的；也就是；一切仍以個案為準。最後，預祝每個準購屋人都能順利買到心目中理想、符合需求的房子。