【文/住展雜誌】由於預期未來增值空間有限，賺價差式的房產投資行為，近期明顯退潮。然而，房產投資的真正奧義是收租穩定獲利：而從台灣目前的發展狀況來看，科技或工業區周邊就業人口集中，住居需求強，實為收租型投資的絕佳區位…

一般認為是受政策打壓影響，但也是因為價格已高、未來續漲機率低，總之近年房市投資客紛紛縮手，或轉戰海外。不過這段期間，受箝制的是賺差價型的投資行為；事實上，收租才是長線穩定的房產投資獲利模式，著重的則是足量且穩定的租賃需求，這也是為什麼先進國家在評比一個城市或地區的房產投資價值時，看的是租金投資報酬率，而非增值空間。

工業區周邊 收租最佳區位

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過去，一些私立大學周邊，是公認具高度租屋商機的區位。然近年台灣少子化，使得這類投資商機快速消失中；相較之下，科技或工業區由於擁有大批基層或高階藍領，有穩定且龐大的居住需求，實為相當適合置產收租的區位。

根據本刊觀察，北台灣不少工業區周邊，收租型房市產品都相當熱門，有些直接規劃套房或一房販售，有些則基於貸款問題。以兩房為銷售單位，但仍訴求分割為小單位出租獲利。另外，也有透天產品訴求可隔成套房，強調出租投報率高。

進一步看區位，北台灣最具代表性的，當然是從業人數超過五點八萬人(一三年五月資料，以下同)，今年上半年營收已超過五千四百億的新竹科學園區；不過該區周邊房市推案量大、選擇多元，加上竹科人消費力相對強，買賣行為要比租賃市場熱絡許多。

那麼，北台灣還有哪些區位，也有類似於竹科的基礎，具備可買賣、又可收租的房產投資優勢？(以下所選工業區以從業人口超過一萬人為基準，已具備足夠的需求動能)

大台北

◎內科加南軟─東區科技走廊

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七四年頒布、八四年完成的內湖科技園區，堪稱大台北產值最高的科技工業園區，原始面積近一五○公頃，九七年郝龍斌在任時再頒大內科計畫，將內湖科技園區以南的大彎南段工業區、倉儲區及五期重劃區也納入，新的大內科面積因而擴增至一七五公頃。

房市發展的重要基礎是人口，而內科的貢獻度絕對夠大；根據一○一年調查，內科從業人口就將近十二萬人，且進駐廠商多屬高科技產業，消費力相對強。如果說新竹房市是因竹科而貴，那麼內湖房市發展起飛，內科肯定扮演重要角色。

和內科同時被規劃為北市科技走廊的南港軟體園區，則是在九十年代推出一期五萬八千坪，後續二期再追加將近八萬坪，進駐廠商超過一百家，九七年中啟用的三期則改採租賃模式；根據一百年資料，本區進駐員工實際人數已超過二點二萬人，而且所在經貿園區還有其他大型企業陸續進駐，如今年稍早才剛啟用的中信總部，更增本區發展動能。

上述兩區不單有科技園區高所得從業人員支撐房市，還都有捷運(文湖及南港線)等題材助威，因此近年房價明顯上揚，近年甚至已高不可攀，有不少園區內從業人員轉而在附近租房，因此內科、南軟兩區的潛在租賃需求，都相當雄厚。

近年內湖房市房價漲幅曾高居全市十二區之冠，內科周邊則以文湖線捷運站附近較熱、行情也最高，四及五期重劃區也都是推案重鎮，環山路及潭美街一帶行情則相對平易。南港經貿園區則一度是南軟周邊推案最集中的區域，不過由於房價漲勢過快，加上房貸管制，使得近幾年南港房市，反而是相對低單價的中研院一帶推案較多。

◎新北產業園區

位於新莊副都心北側的新北產業園區，前身是容納二重疏洪道拆遷工廠為主要目的而劃設的五股工業區，全區進駐廠商超過一千一百家，從業人員總數達二點一萬，是新北市相當重要的工業聚落。

本區周邊是近年北台灣房市的熱門地段，除了工業區提供大量購租需求外，最重要利基點則是多元發展題材，諸如機場、環狀雙捷運，副都心發展等等。因此包含副都心計畫、頭前重劃區及舊市區。近年推案量都相當可觀，房價漲幅更是驚人。之後更帶動另一側五股地區房市，主要發展聚落則是全台最大自辦重劃區洲子洋特區。

然而本區隨後受到限貸及奢侈稅等政策壓制，推案量減、房價也不易再向上攀升，五股洲子洋甚至在稍早已重新出現２字頭單價。由於有新北產業園區的就業人口支撐，加上輔大周邊還有縣級新莊、泰山工業區帶來額外從業人口及群聚效應，副都心本身未來也可望帶進新的就業人口，整體居住需求仍可觀，因此相當適合以收租作為投資模式。

◎土城工業區

說到新北市的工業重鎮，除了前段介紹的新北產業園區外，土城也是相當具代表性的區塊，知名科技大廠鴻海的總部就設置在此(頂埔)。

土城工業區設置時間更早，六十四年九月就已完工啟用，不過也因此使得『黑鄉』印象深植人心；加上看守所及軍方彈藥庫等因素，導致都市計畫暫緩開發，因此始終給人發展相對落後、房價偏低的印象。

不過此一負面既定印象，隨著近年捷運板橋土城線及頂埔延伸線陸續貫通，以及上述嫌惡設施遷移、都市計畫開發解禁，已經逐漸淡化，甚至由於傳產舊廠區土地變更活化開發話題，更帶動該區近年房市快速崛起。

當然，上述各類題材拉抬下，近幾年土城房價漲勢也相當明顯；目前市區一般行情都要四字頭起跳，臨近捷運站者稍高，進駐門檻其實不算低，較低的頂埔工業區則還有二字頭。事實上，本區工業區就業人口可觀(近三萬人)，投資房產可等增值賣出或穩定收租。

大桃園

◎龜山工業區

早在民國六十年前就啟用的龜山工業區，是台灣早期工業重鎮之一，面積一三一公頃，位置約略在龜山市區及鶯歌交界處，也很靠近桃園區後站及大有地區，目前區內從業人口數超過二點四萬。

過去龜山市區房市，曾出現過大量仰賴銘傳大學師生租屋商機的投資型套房產品；但近年此類產品明顯式微，取而代之的則是訴求一般客層的標準二到四房產品，較符合藍領階級的居住需求。

除龜山市區外，臨近的桃園大有及後站地區推案也很多，房價和租金行情都不錯。此外，從本區沿桃鶯路，可銜接到鶯歌地區相當熱門的鳳鳴重劃區：不過本區租金水準可能不及桃園或龜山市區，房價卻稍高，投報率會被壓低。

◎觀音及大園工業區

距離海岸不遠的觀音工業區，總面積達六三二公頃，可再細分為經濟部工業局辦理的觀音工業區、桃府委託亞塑開發的桃科工業區及觀塘工業港(籌建中)，總括而言，是北台灣最大工業區。

儘管工業區面積大、從業人口達二點三萬人，但本區過去房市發展並不活絡，原因可能是距離桃園精華區域稍遠，交通也相對不便之故。直到近幾年外環快速道路陸續建構，新建的五楊高架也可迅速對外聯繫外，再加上新興的草漯重劃區興起提供利多舞台，本區房市推案才乍現生機。

或許受到價量擴張的激勵，北台灣近幾年推出較多收租型套房並熱銷的，就是觀音工業區周邊。而且這波鎖定藍領階級出租商機的投資套房推案潮，看起來應該還會延續一段時間。

至於臨近的大園工業區(含擴大工業區)，從業人員約有一點五萬人，算是相當多。過去本區就偶見以航勤相關從業人員租屋商機為訴求的投資型產品，租金行情因此相對不低，房價則較為低廉，因而創造絕佳的投報率。未來航空城開發如能順利推動，不排除本區會再湧現新的投資型產品。

◎中壢及平鎮工業區

以從業人口來說，位於中壢市中心商業區地帶與內壢地區之間的中壢工業區，應該是桃市境內規模最大者，將近四點二萬人，去年排放工業廢水引發軒然大波的日月光桃園廠就設在本區內。交通則應該是本區最大優勢，中山高中壢交流道就在旁邊。

中壢房市先前受惠於機場捷運藍線延伸線題材，加上跟著高鐵特區起舞，因此市區房價一度飆高到三字頭，旁邊的平鎮市區及內壢也跟漲到二十多萬／坪的高水位，因此當地部分客源開始轉往更低單價的龍岡、南勢等地。

不過畢竟外圍區域機能質感及交通條件仍不足，應該還是有不少在地藍領，寧可在工作地點附近租房，因此包含市區及內壢地區的租屋商機潛力仍很可觀。

沿中壢及平鎮交界處幹道中豐路往南走，大約十分鐘車程，則可到平鎮工業區的範圍，該區大致隸屬山仔頂地區，從業人口約一萬。

本區過往是透天市場，近年市區價漲，本區跟著上漲，因此也開始推出不少大樓案。工業區藍領階級一直都是本區購屋主力，不過隨著價格上漲，消費力原地踏步的在地藍領，應該有不少會改採租房策略，因此租賃商機也相當可期。

桃園工業區 收租商機更大

近年房市走大多頭，房價持續上揚且居高不下，雖然近期略見鬆動，但多數受薪階級薪資並未跟著變多，還是難以負擔，藍領階級更是如此；如果不願意透過拉長通勤時間，轉往更外圍區域購屋，那麼在工作地點附近以租賃方式尋求住居處，就是相當合理的選擇；而從長期觀點，這正是投資房產的絕佳切入點。

而比較大台北及桃園，桃園市境內工業區多且大，大台北聚落多屬高科技產業，就業人口消費力較強，可說各擅勝場。但相較之下桃市境內工業區的設置位置，多半較為偏遠或封閉，從業人口較不易往外移動，因此潛在的租賃需求反而更大，是本期推薦的收租型投資區位。