【文/住展雜誌】稅改空襲嚇得房市各區「皮皮挫」，許多區紛紛傳出哀號；但科技園區消費者實力堅強，剛性需求體質強壯。科技人追求錢多、但事可不少，離家近仍是購屋守則第一條。

房地合一稅改座談剛落幕，財政部邀集產、學界一同探討稅改大方向，目前只朝資本利得稅進行改革，而對於持有稅部分，財長張盛和表示稅改有如開刀，須循序漸進，因此暫時先不動這塊。

雖然稅改目前的走勢像是「重重拿起，輕輕放下」，但房市漸凍卻是不爭的事實，加上年底九合一大選倒數不到一百天，許多地區的確受到兩者影響而呈現「放暑假」的慘澹氣氛。但根據住展雜誌深入研究，觀望態度濃厚並非不想買房，只是靜待好時機、好產品再行動。

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而科技園區周邊即使房市氛圍低落，但就業、交通、開發願景等利多持續支撐買盤，剛性需求強，自然越冷越開花，加上科技新貴，對不動產市場看遠不看近，短暫的低潮過後，仍是一條好漢。

內湖科技園區　科技大軍湧　四、五期竄起

內湖科技園區，是首座因勢利導，由民間投資且政府放寬產業進駐的都會型高科技園區。範圍包括內湖路一段、港墘路、瑞光路、民權東路六段、舊宗路二段、堤頂大道二段所圍地區，是北市企業營運總部及研發中心群聚之地，就業人口估計已突破十二萬人。而近年再將五期重劃區與大彎南段工業區等納入大內科計畫，產業發展效益外擴。

對外交通網絡有堤頂交流道、快速道路等高速道路系統，可快速連接松山機場、桃園機場、基隆港及新竹科學園區，加上捷運文湖線的串聯，早已牽動區域上班族，由外地移入此地定居，加上重劃街廓完整，生活品質較佳，是財富族置產的聚焦位置。

內科周邊就屬大直、五期重劃推案較密集，四期也有總價較低的建案推出。從大直來看，水岸第一排眺望基隆河的水岸宅自然是最頂級價位，加上此區商業發展成熟，儼然是大坪數豪宅林立的推案區。

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五期重劃區屬大內科計畫範圍，是從環東大道、行善路及舊宗路所圍成的區域，位處內湖南邊，剛好位在內科與南軟的中心點，南來北往、進入市中心均十分便利，東北側則是工商用地、展覽用地、倉儲用地等，此區推案眾多，與大直一樣皆有土地使用分區類別的問題，須加注意。

四期則是位於民權東路六段南北側，北邊緊鄰三軍總醫院、國防醫學院，南邊則是中山高速路，向東到民權隧道，向西到成功路二段一帶，由於屬低密度開發區，區內以電梯公寓、透天建築居多，僅少數商業地有大樓，適合不愛被打擾的消費者；目前因應市場潮流，推出本區少見的二十至三十坪小宅建案，銷況成績不差。

南港經貿園區　五大題材支撐　房價看漲

南港軟體園區是經濟部為了邁向「亞太軟體中心」所規劃設置，前兩期已於民國九十二年完成，面積達八．一公頃，園區員工約有兩萬多人。而後北市府與世正開發公司簽訂長達五十年的地上權，成立南港經貿園區，負責第三期開發，並於九十七年正式啟用，整體總面積達八十七公頃。 

南港經貿園區未來有五個大型開發題材，第一，是位於經貿二路及三重路口的中信南港總部大樓，近六千名員工搬遷中，並朝台灣的「洛克斐勒中心」模式邁進，提供完善的公共空間；第二，南港展覽館二館預計一○四年完工，可躍升成為台灣最大的展覽暨會議中心，帶動國際化發展。

第三，台肥C2案目前規劃兩棟飯店及一棟商辦大樓，由漢來及凱撒飯店得標，預計一○七年開幕，將成為國內最大的旅館建築；第四，南港經貿段四十二地號設定地上權案由新光人壽得標，預計也是以打造複合型商用建築為主；第五，高鐵南港站預計明年通車，其BOT商場由潤泰集團負責規劃，高鐵交通網絡一旦啟動，南港的發展將是「信義計畫區的延伸」。

由於題材眾多，周邊更有北部流行音樂中心、中研院生技園區，以及南港輪胎、國揚大南港等都更開發案，早年的一坪三字頭房價，自九十七年推出大量住宅案後早已是過去式，近年周邊已有一坪躍升百萬的案子，但由於科技園區的就業題材屬於剛性價值，即使目前生活機能不夠完善，願景的支撐仍讓房價穩固。

北投士林科技園區　新興之星　進駐前先卡位

北投士林科技園區位於士林、北投交界處，園區範圍橫跨雙溪兩側，包括雙溪以南、承德路東西二側土地，以及雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區及承德路以西沿基隆河一帶的農業區，面積總計約一百九十四餘公頃，是台北市繼內科及南軟後第三個科技產業園區。

此區以福國路及承德路交叉口的「科技產業專用區」為發展核心，規劃面積約二十五公頃，未來將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等新興科技產業，預估將可吸引約三萬五千就業人口。從九十八年實施區段徵收，預計一Ｏ七年完成發還抵價地。

園區靠近明德站、芝山站與士林站，周邊機能完整，附近醫療設施多，如新光、陽明等大型醫院，學區也不算太遠，文林、洲美國小與中正高中皆在境內，境內住宅區建蔽率不超過百分之四十，住商混合區則是四十五，科技專用區五十，未來建築物規劃棟距不會太小，可獲得較寬敞的生活空間。

而此範圍的土地當初以農地計價，從去年到今年初已上漲兩成，目前預計受惠地區是捷運站周邊及天母，加上芝山商圈已是周邊最高價的區段，想必未來會沿著內科模式，吸引更多的區外客進駐。

華亞科技園區　捷運通車　人潮錢潮湧入

華亞科技園區為台灣第一宗民間企業自行開發的乙種工業區，主要提供國內外高科技廠商進駐及成立亞太地區企業總部，園區目前進駐廠商有八十九家，員工人數約為兩萬兩千人。

主要園區位於台灣桃園縣龜山鄉，部分園區屬新北市林口區，由於行經長庚醫院（A8）站的機場線預計一Ｏ四年通車，往後步行二十分內可達園區，勢必為通勤族與周邊房市帶來大利多。

林口（A9）站所在的林口新市鎮早已掀起一股首購族移居風潮，房價前半年上漲速度快，直至六月底央行、財政部、金管會聯手掀起打房潮，預計年底房市將會呈現來客量與成交量萎縮的態勢。

但相對於去年已有四字頭捷運林口站，吃桃園門牌的龜山華亞長庚一帶，即便市況處於低檔，在稍早推出創區域新高的二至三房型態建案，開價也來到四十七至五十萬／坪，雖然銷售緩慢，但還是有陸續賣出。

而其他案子也陸續醞釀進場，來人減少似乎只是礙於情勢故呈現觀望，但捷運議題與購物中心題材仍然讓華亞附近的林口新市鎮行情蓄勢待發。未來捷運規畫只停靠新北產業園區站與長庚醫院站的直達車，二十分鐘左右就能到達台北車站，這優勢更能讓此區房市一炮沖天。

台元科技園區　竹北推案多　環境較宜人

台元科技園區屬民間開發，於九十年啟用，至今已開發到四期，聯外道路多元，可上國道一號貫穿南北，並有台鐵竹北車站與開車二十分內到高鐵站。近來竹北車站改成「跨站式」架高站體，不但將前後站打通，還可串連東、西站區，增加通勤便利性，加上園區發展趨成熟帶動房市效應，新建案近來佔據園區周邊。

竹北火車站屬熱鬧的舊市區，而縣二、縣三重劃區因街廓方正，十興路可達台元科技園區，走自強南路過經國大橋可達竹科，故關埔重劃區未興起前，推案早已佈滿這兩區；縣二的喜來登商圈，早已被寶佳與豐邑等建商旗插滿地，各種金融機構、賣場進駐，而境內十興國小更是家長們搶破頭的明星學區。

縣三雖然腹地不大，生活機能不如前兩期完善，但綠能園區的議題仍持續被關注，加上以莊敬北路和自強北路和縣二做連結，綠地規劃完善，豆子埔溪已部分整治完畢，規劃有自行車道，許多區域客與新竹市的客群還是覺得這裡住起來較舒服，因此眾多建案仍如火如荼進行中，加上買客對建材品質講究，大樓外觀一個比一個氣勢磅薄。

相較於推案火熱的重劃區，台元科技園區生活圈交錯於新舊市區，機能與建設願景兼備，環北路一段與中山路一帶，除了有中正國小與預訂學區外，走縣政二路十分鐘內可上國道一號，便利性佳，小小一塊住宅區也推了不少建案，詢問度不差。

新竹科學園區 關埔重劃區　房價追竹北

竹科是台灣的第一個科學園區，涵蓋新竹市東區與寶山鄉，素有「台灣矽谷」之稱。目前已開發新竹園區約六三二公頃與竹南園區約一四一公頃，約有十二萬人在園區工作，未來按國家發展計畫擴充至苗栗銅鑼、桃園龍潭等地。

關埔重劃區位於新竹市東區，範圍涵蓋光埔與關長重劃區，西側緊鄰交流道上國道一號，且擁有公道五、光復路、新安路與園區二路等四處閘道口，北側台六十八線連接竹東與南寮，境內的台鐵新莊站只需花六分鐘便能到達六家站轉乘高鐵，交通便利度高。

其中光埔重劃區面積近四十五公頃，關長重劃區面積計十四餘公頃。西南側鄰近兩大名校︱交大與清大，至科學園區只需花費不到十五分鐘通勤，一躍而升成竹科人的新選擇。

關埔隔著頭前溪與竹北市相望，雖竹北這一年的推案量破千億，住宅機能漸趨完善，但由於上下班時車輛易堵塞在經國大橋上，因此竹科客近年漸轉往此區購屋。

關埔雖然生活機能未見成熟，但被視為民生指標的賣場好市多（COSTCO）已進駐吸引購物人潮，至於能否帶來「購屋」人潮？答案可從全球人壽預計於商業區推出影城可見一斑，去年都審通過，正在等建照核發，加上重劃區內商業用地比例不低，預計可複製北市信義威秀商圈模式，將娛樂、購物機能移植至此。

雖然近來房市交易量減，但議題豐富加上區段比竹北更具話題，建設腳步仍快速進行中，區內房屋多屬格局方正的高樓建築群，並有建案打出制震宅來吸引買家，而關長發展較光埔成熟，加上光埔南側有台電變電所，因此關長預售屋開價較光埔高。由於關埔前景普遍認為優於竹北，且吃新竹市門牌，許多指標案表價大幅躍進，而購屋者也紛紛將關愛的眼光轉移至此。

就業衍生需求　不應悲觀

根據上述六大科學園區的房市分析，可發現園區的規劃，往往夾帶著高度的交通需求，有了交通與就業的剛性支撐，隨著工作穩定，時間拉長，許多科技人便會開始尋覓安身立命的樂土；而這些科技園區的前身往往都是一片荒蕪，隨著建設與開發，早年從雜草叢生、或是老舊社區搖身一變為大量推案的潛力區。長草變長房，已是科技園區周邊的常見慣例。

而此區的區域客，薪資所得大多高於一般產業，不但買得起房，甚至還能投資置產多買好幾戶，因此像竹科人這般假日「糾團」看房的景象並不少見，也造就區域推案如火如荼的增生中。

至於許多人會對這樣的「長房潮」提出疑問，認為未來恐將出現供過於求的現象；但消費者應以長遠眼光來看，不動產交易屬於市場的正常機制，縱使政府目前祭出的各種政策來打房，但依態勢判斷，應是選舉考量，尤其相較於其他區域，「有就業，就有需求」仍是科技園區房市支撐的最大理由。