【文/住展雜誌】綜觀近期房市建案拿來包裝的題材，除了捷運等交通建設外，大概就屬影城及購物商場最常見；從雙北市到桃竹，都可見新商城之規劃，也都成為該區建案的重點訴求素材，儼然成為近期最熱門的房市話題…

如同一般商品一樣，房市建案銷售也要打廣告、做包裝，新興地區推案更須如此；畢竟這類建案賣的是未來，當下的區域機能還未成型。而如果這類區域未來將有大型商場之規劃興建，則區域機能和商業氣息當然可望更快成熟，無怪乎成為建案包裝行銷上的利器之一。

那麼北台灣各區房市中有哪些區域，具備這類的規劃或題材？對該區房市產生了怎樣的效益？未來完工啟用後，又能否如業者所稱，達到推升房價的效果？以下就帶您看分明。

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潤泰南港CityLink 東區新商圈 南港前景可期

Citylink是多角化經營的潤泰集團，跨足商場經營的新品牌名稱，特色是和捷運車站結合；目前規劃共四處，分別是松山、南港、內湖及三重四站。其中松山車站CityLink一、二樓商場已於去年年中營運，全棟完工時間則是二○一五年(全棟樓地板約三點五萬坪，三樓以上為國賓飯店副品牌進駐及辦公室)；同年加入營運行列的，還有總樓地板面積超過五點六萬坪的南港車站CityLink。

這兩個車站商場，無論規模或對區域發展的意義，應該都是南港站較大。因為松山車站周邊已算成型商圈，且離信義計畫區不算遠；相較之下，南港則是近年逐漸從原本的黑鄉轉型為商業新重鎮，而高鐵、台鐵及捷運三鐵共構加客運轉乘的南港車站，確實是這個北市東區新都心的核心樞紐。再搭配南港軟體及經貿園區、展覽館等建設及規劃，當地未來發展確實無可限量。

正因如此，儘管南港近期房市買氣不算太理想，但還是有不少指標大案將推出，而且將使南港加入百萬單價俱樂部；這包含衛生署新大樓旁的東騰建設案，及南港高工旁興富發都更案，未來還有南港輪胎案、南港調車場案及南港機廠案等。

林口三井Outlet 話題退燒？投資客退場

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包含潤泰及另兩個上市建商冠德及日勝生，跨足商場經營，主要是以車站共構做為商場主體；這是人口稠密、一地難求的市區較常見的型態，建物大多『向上發展』，也就是蓋高。至於發展中的新興區，腹地夠大，大型商場之規劃當然坐擁大型基地；如預定2015年Q3啟用的林口三井Outlet商場，開發總樓地板面積約四點五萬坪，但整塊基地本身就廣達兩萬坪。

位於機場捷運A9站附近的林口三井Outlet，前身就是過去赫赫有名的『中商36』BOT案，因此成為當地房市話題或包裝題材，其實已有一段不短的時間。

不過林口新市鎮房市近年火熱，主因其實是雙北市相對低價及機場捷運題材。只是房價漲勢過快，加上央行祭出選擇性信用管制，因此歷經幾次高低潮，最近一次則是承接從桃園北返的投資客而再度增溫，不過近一季投資客又逐漸縮手，市況於是再度降溫。

如今三井Outlet稍早已動工，預訂一年半後完工營運，能否替當地市場注入新活力？從該新市鎮到目前為止，扣除文化一路以北到舊市區一帶之外，仍缺乏商業機能的角度論，多少有些幫助。然而Outlet性質畢竟和一般百貨商場還是有差別，能不能真的帶動該區商業發展及機能？可能還有待觀察。

不可否認地，該案周邊目前的房價水準確實屬新市鎮新興區高檔；然而這到底是Outlet題材加持所致？還是A9站及機場捷運將通車的誘因？也只有去問那些承接的購屋者才知道了。

淡海威秀 動工營運時程未知

同樣是新市鎮，大台北北端的淡海新市鎮，近年運氣並沒有林口新市鎮那麼好；畢竟以一般道路交通來說，淡海距離台北都心的距離更遠了。直到前年輕軌捷運定案後，區域房市才乍現曙光、有爆炸性演出。

然而淡海的區域機能及商業氣息極度缺乏，還是當地房市一大致命傷。因此就算輕軌捷運定案之初，當地也還是以近舊市區的個案銷售反應較佳，直到商業區超級大案「海洋都心」問世，情況才出現變化。而「海」案順銷，原因除了相對低單價外，也和業主宏泰人壽誇下海口，將把信義計畫區發展經驗移植到該(商業)區有關。

的確，北市信義計畫區及大直重劃區發展的成功經驗，宏泰集團都扮演關鍵角色：因此當買方看到該案廣告大張旗鼓標榜威秀影城移植淡海的訴求後，當然都會聯想到台北市信義計畫區的熱絡景象。

只不過目前為止，該影城及整個商場的規劃都還在建案的訴求題材階段；規劃時程如何？何時動工？何時營運？目前為止都尚無確切消息傳出。因此所謂的大型商場效益，似乎也僅止「海」案本身，尚未擴及同區其他推案。

八德廣豐工商綜合城 大湳地位將再上層樓

以上包含潤泰、冠德或林口三井Outlet等，都是政府釋地或建物，建商參與營運的BOT案，淡海威秀則應是宏泰集團自行規劃興建。而位於桃園八德大湳市區，廣豐紡織舊廠變身的工商綜合區(城)，則屬工業區變更活化的範例。

該工商綜合區佔地約八千六百多坪，已於去年九月取得建照，預計後年中完工，目前已預定有愛買及國賓影城將進駐，預料將成為八德大湳地區乃至整個北桃園的商業重鎮。

廣豐紡織該舊廠不只規劃這塊工商綜合城，也已釋出同時變更的住商用地，約自前年起就已有建商推案，廣豐自己也保留若干基地推出住宅建案銷售，單價更是一開始就從近二十萬／坪的區域新高單價起跳。不過就因為工商綜合城的規劃，因此市場接受度相當高。

事實上，該工商綜合區可說是除了捷運綠線外，八德大湳房市最重要的利多題材。目前強銷中的「桃大極」單價又創區域新高，還能有強勢的銷售成績，除了建商品牌外，廣豐工商城應該也是功不可沒。

高鐵青埔特區 國泰+冠德 區域機能乍見第一步

對任何新興重劃區來說，一般都是透過交通引進人口，慢慢形成商業氣息及生活機能；如果能夠有大型商場規劃進駐，則商業活動成熟度應能加快。而對於北台灣屬一屬二重案區之高鐵桃園車站特區來說，則不只有一座，而是兩座大型商場同時進行中；一是國泰露天Outlet，另一則是冠德環球商場。

國泰露天案名為Gloria outlet，基地面積四點五萬多坪，共有四期，還包含商場飯店及辦公大樓等；第一期剛動工，預計明年營運。冠德環球商場則與機場捷運A19站聯合開發，將規劃三棟二十四樓大樓，五樓以下為商場，六樓以上規劃酒店式住宅，預計明年動工，二○一九年落成。

國泰及冠德都相中青埔特區蓋商場，當然是著眼於航空及軌道雙交通能量，有望引進大批人潮。不過看中此點的，不只上述兩家；青埔近年推案已呈現大爆炸狀態，扣除少數案例外，房價也早就站上三字頭，主幹道及三大軌道車站周邊個案，更是一路往四十萬／坪以上衝。

然而或許是區域機能還有待提升，或許是受央行點名及行庫限縮影響，投資客轉持觀望；總之，近期除了捷運及高鐵車站周邊個案外，銷售反應都不算理想。最快明年就會啟動營運的國泰Outlet會不會是當地發展重振的起點？待明年此時，答案就會逐步揭曉。

竹北高鐵商城 全新話題 區域重現人氣

同樣是高鐵特定區，位於竹北六家的新竹車站特區，原本因為就在竹北市發展核心之縣府周邊(縣治一期)及新興縣治二期旁邊，因此順勢快速發展起來。不過由於建案推出速度及量體都很大，加上無法引進竹科人以外的消費客源，因此後來很快出現稀釋效應。

不過至少在區域商業機能欠缺這部份，高鐵新竹車站特區在今年初有了重大『突破』。根據今年二月消息，台灣高鐵公司已與大向開發合作，斥資八億在新竹車站站前商業區打造結合車站、影城、餐飲、購物和綠地等元素的休閒生活商場。

該開發案據悉邀請英國貝諾建築團隊及台灣大矩建築師事務所設計，打造地下一層、地上三層的大型影城，周邊還有開放式商場和綠化設計，總樓地板面積約七千四百坪，基地面積則近六千五百坪。本案稍早已動工，最快明年第三季就會完工啟用。

根據本刊市調人員實地了解，近一、兩年人氣處於低檔的竹北房市，聞到上述訊息，可說重新振奮，各工地看屋組數都因此明顯增加。

結   語 效益顯現 還須交通配套

以上各個大型商場開發案，性質其實略有不同；林口三井及青埔國泰是Outlet暢貨中心為主體，新竹及淡海則以影城為核心，潤泰CityLink及冠德環球A19商場則是複合式商城。不過無論是哪一種，從商業活動的角度來看，如果成功營運、引來消費人潮，對區域商業暨整體發展來說，還是正面的。

當然我們真正要問的其實是，對區域房市乃至房價的拉抬或支撐效果，到底有多少？或者再深入些，影城Outlet或商場到底是房市票房保證？或只是話題炒作？看看一些已建構成型的『對照組』，或許能做為參考。

說到大型商場帶動區域發展，各式大型百貨商場集中的台北市信義計畫區，確實堪稱代表，乃至成功典範。但再看其他對照組如桃園大江購物中心、台茂Mall及新竹風城(現已改為巨城)等，則都似乎有點不如先前預期，並未替當地房市產生太多的實質幫助。

原來，大型商場或影城的規劃、設置與營運，固然對區域機能是一項加分，但卻也不是決定性因素；其實真正的關鍵或重點，顯然還是大眾交通條件。於是我們看到，本文所介紹的新興區域大型商場規劃，幾乎都有捷運或軌道交通做『輔助』；如此一來，其成功引進人流、金流進而帶動區域發展及房市的可能性，自然增加不少。