【住展房屋網 企研室】北市都更慢如牛步，建商取得土地的難度與代價也愈來愈高，在土地供需嚴重失衡下，在北市市中心區擁有大面積土地的財團或地產業者，不是養地，就是牛步緩推，成為北市黃金地塊的特殊現象。

台北市信義計畫區可說是全台最燙金的地塊，區內素地稀有，『蓋一塊少一塊』。因此若未能發揮最大效益，開發商寧可放著也不願開發，不然就是採取慢慢開發的方式緩推案，因而衍生出五花八門的養地招數，有的當停車場，有的當籃球場，成為台北市特殊的景象。

根據本刊統計，台北市大安區、信義計畫區及士林區精華地段，有多塊大面積的土地，土地價值驚人、動輒好幾百億元。包括信義區亞太會館改建案、冠德建設信義區「興雅BCF案」、大安區「信義聯勤案」…等鑽石地塊，開發銷售的價格與規劃的定位動見觀瞻，成為地產界及房市關切的焦點。

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本刊特別彙整了這些指標地塊，將這些地塊的最新進度與規劃，呈現給讀者。如果您是豪宅客，那就要深入去研讀本篇文章，但如果您不是好野人也沒關係，純粹用了解房市最新市況的角度來看這些訊息，也是會有所收獲的，以下是我們對這些地塊最新進度的報導。

◎ 北市信義區「陶朱隱園」

亞太會館改建案名稱將訂為「陶朱隱園」，預計二○一六年完工推出，市場傳出「陶朱隱園」每坪定價三百萬元起跳，甚至上看四百萬元，唯業者說，建案未公開，價格由市場自由臆測。

位於台北市松高路六十八號的「陶朱隱園」，基地面積二千四百六十八坪，規劃為地上二十一層、地下四層的超級豪宅，每層二戶、每戶三百坪的設計，戶數僅四十戶。

「陶朱隱園」的特色為，採用獨一無二的特殊結構設計，每層向上旋轉四．五度，使其空間開創出室內完全無柱，來增加室內的淨面積。另外，建案還規劃每戶擁有私人五十坪的空中花園，除此之外，為保護住戶隱私，此棟建築設有超大型的電梯，大到甚至住戶可以把自己的愛車開到住戶自己家裏。

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從上往下看，類似阿拉伯數字『8』的建築主體，預計外觀將會像瑞典的扭轉大樓，而且每戶要價上看十億元，有望成為台灣豪宅之最，完工後必將成為北市信義計劃區的另一新地標。

◎ 北市信義區「興雅BCF案」

由冠德建設所擁有的北市信義區「興雅BCF案」，位於信義計畫區松勇路、松德路二百巷之間，分屬三塊基地，基地面積分別為B案五百五十四坪、C案六百八十三坪、F案三百七十坪，合計共約一千六百多坪。

基地北側鄰松德公園、興雅國中，東側近眺台北101大樓，南側與原有的「冠德領袖」、「冠德遠見」等建案相對，在開發完成率超過百分之九十的信義計畫區中，更突顯其稀有性。

「興雅BCF案」產品設計方面，三案一樓零住家零店面規劃，每戶樓高三米六，三案均為一層一戶空中立體別墅設計。產品坪數與戶數分別為B案一百七十坪、十五戶、C案二百零五坪、十五戶、F案一百五十坪、十二戶，合計共僅四十二戶，預計二○一五年第二季完工，三個建案合計總銷售金額保守估計超過二百億元，單價亦可望擠進『三百萬俱樂部』。

◎ 北市大安區「信義聯勤案」

現為元利建設單獨開發的台北市建國南路「信義聯勤」土地，已於二○一二年五月動工，預定興建地上三十六及三十七層兩棟大樓，採先建後售方式推案，工期預計四年，市場估算，完工後每坪也可望躋身『三百萬元俱樂部』。

信義聯勤土地共約二千五百坪，南基地有一千三百一十坪、北基地一千一百八十坪，各興建一棟大樓，基地面向大安森林公園，只有一百三十及二百六十坪兩種坪數。元利並請來世界最貴豪宅倫敦「海德公園一號」、巴黎龐畢度藝術中心建築師Richard Rogers來操刀設計。

信義聯勤土地，為二○○四年新光人壽從國產局手上，以每坪二百七十四萬元標下，當時奪下地王寶座；二○○八年又以每坪四百零六萬元轉賣給元利建設跟蔡鎮宇，也是新高價。元利為取得完整開發權，於二○一一年與蔡鎮宇『以地易地』，元利將持有的信義計畫區D5部分土地給蔡鎮宇，換回信義聯勤完整產權。

◎ 北市信義區「富邦D1土地」

「全台最貴菜園」D1、其中四百七十五坪的這塊土地，今年三月曾被華固建設以二十二．九四億元標下。其後，富邦金控以行使優先承買權，原價買回。使富邦集團整合的這塊D1土地已達六十五％。

D1土地位於台北市信義路五段與莊敬路口，共有二千五百四十五坪，擁有一個完整的街廓，共分為十六筆土地，產權複雜，富邦目前成為最大持有者。其餘地主包括十四位一般民眾、昇陽建設董事長麥寬成、盈保發展、富翔開發等。

近來地主整地美化後，現在轉為『全國最貴籃球場』稱號的D1土地，未來將規劃為豪宅、辦公室或旅館等複合式建築，屆時的豪宅推案價格，可能會比喊出每坪三百萬元的「皇翔御琚」還要高。

D1土地，雖然位置極佳，但由於產權問題，多年來各大建商詢問頻頻，卻苦無施力點，目前整合問題雖仍難以全盤解決，但金控業者根本不急，他們說：等天時、地利、人和都到位時，慢慢再整合，目前『放著就好』。

◎ 北市士林區「華固天鑄」

坐落於北市士林區天母東路巷口的原「天母聖道兒童之家」，土地面積一千七百一十五坪，二○一○年三月，由上市建商華固建設，以每坪四○九萬元、總價七十．二八億元標得。

相隔不久，華固再將其中八百六十四坪（約標售時的一半土地）以三十七．三億元賣給元利建設，並與元利談妥採協議合建模式開發，之後積極整合基地東北角與南端畸零地；此案約可獲容積獎勵近四千坪，增加超過四十億元總銷金額。

華固建設將規劃為北市最高摩天豪宅建案，計畫推出地上三十八樓的摩天住宅大樓，總樓高約一百四十六．四公尺，將一舉超越目前北市最高摩天住宅、總樓高一百三十五公尺的信義區「雲頂」。

「華固天鑄」都更案，也是近來建商另闢蹊徑，爭取都更容積獎勵的成功案例之一。「華固天鑄」，已於今年七月取得建照，將擇期開工，採先建後售的方式推出。

◎ 北市信義區「富創D3土地」

「富創D3土地」位於北市信義路五段，就在台北101正對面，基地面積為一千五百五十三坪，是信義計劃區少有完整街廓的土地，極具興建頂級商辦與豪宅價值。富創建設的D3土地，可望由重量級建築設計公司、英國奧雅納ARUP公司來規劃，代銷部分，則由新聯陽實業負責操刀。

據悉，該案初步規劃樓高四十層，一層一戶，坪數一百六十五、二百六十及四百坪，戶數僅三十八戶，規劃戶戶擁有超大型專屬游泳池，目標定調為超越國際水準的超豪宅。

◎ 北市信義區「寶豐隆集團D5土地」

國泰金控前副董事長蔡鎮宇所擁有的「寶豐隆集團D5土地」，將興建為樓高二十八層、每戶二百坪的豪宅，總銷金額超過百億元。這是信義計畫區繼「皇翔御琚」、「亞太會館」外，最受矚目的大案，也是蔡鎮宇首度以「寶豐隆集團」名義興建的豪宅。

二○一一年五月，國泰金控前副董事長蔡鎮宇，以寶豐隆集團名義，與信義計畫區D5原地主元利建設交換信義聯勤土地，取得D5的一千一百七十八坪土地。據悉，寶豐隆集團於二○一二年一月就拿到建築執照，以每坪行情價二百萬至二百五十萬元來估算，每戶要價四億至五億元。

◎ 北市信義區「大陸建設B7案」

大陸建設於二○一二年七月，以每坪八百二十三萬元，創下信義計劃區新高價，拿下松勇路、信義路口一千零五十九坪B7土地，引起市場高度關注。為分散投資標的，大陸建設同時邀請厚生集團及桓邦、桓鉅建設一同參與合建，大陸建設持有五十％、厚生二十五％、桓邦與桓鉅各十二．五％，而由大陸建設負責興建。

這塊黃金地塊，邀請美國白派建築大師理查麥爾（Richard Meier）擔任該案的設計師。目前B7仍在設計規劃中，最快二○一四年可以取得建築使照，並將在該年推案，建物興建時間則需要三年，以此估算，最快四年後即可以看到這棟全白的地標建築在台北天空出現。

◎ 北市信義區『聯合報新大樓』

聯合報舊企業總部位於北市信義區忠孝東路四段五五五號，舊大樓參加台北花博「台北好好看」獲得十%的容積獎勵，總部遷往新北市汐止後，該基地預計在今年九月動工，工期預計三年半。

該基地面積約一千四百九十坪，土地使用分區為住宅區，將規劃為地下五層、地上三十層的住辦混合大樓。大樓總戶數約一百一十四戶，住宅佔三十六戶，據瞭解，地下室規劃有一美術館，並有餐飲業進駐，還特別規劃計程車的停車位。一樓為餐飲、金融保險業，二至十九樓為一般事務所，二十樓為休閒文教設施，二十一至三十樓為住宅，主要將規劃為一層四戶。

聯合報大樓新建案，將與台北大巨蛋、松山文創園區串聯成一新的區塊，並成為東區的新地標，為區段的發展帶來新的氣象。

北市地上權土地標售價格屢創新高，更何況是市中心大面積擁有產權的用地，早已成為『奇貨可居』的標的。許多業者高價取得的土地，並不急著推案，就是『押寶』北市未來房價仍有上漲的力道，於是在土地取得不易的情形下，業者紛紛『擁地自重』，為房市的未來拉長了戰線。