【住展房屋網 企研室】經過近年傳媒揭露，現在大家都清楚，不動產稅基和實際市價的落差甚大。不過每年須繳的持有稅，買賣交易時產生的增值稅，都還是根據內政部官版發布的地價指數來做連動，因此無論自用或投資，仍須適度掌握相關資訊。那麼，比較幾個官方版的地價指數漲幅較大的區，和本刊統計的實際市場成交行情之間，又存在怎樣的差距？

台北市 大安區 ↑4.21% 官方指數和實際市況有落差

大安區在本期的地價指數中上漲百分之四點二一，在北市十二個行政區中漲幅奪冠，其原因不外乎交通便捷，生活機能強勁。近期陸續有店面及商辦大樓高價標售及成交案例，因此帶動地價上漲。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

但看到住展所統計的去年八月至今年八月，大安區的新成屋及預售屋的成交行情從每坪一百二十九點二萬，漲至一百三十五點二萬，漲幅百分之四點七，雖然和地價指數的數字相去不遠，但其房價漲幅和北市其他行政區相比，卻只排到倒數第二名。

會造成如此大的差異，其原因有地價指數屬落後指標，加上其漲價理由其實都已經是早已成型，不會造成短期上漲的原因，只是有鑑於成交行情居高不下，因此補調漲的意味濃厚。

再看到近期大安區實際的市況，受到大市場觀望氣息濃厚的影響，加上目前線上的推案多不是一級地段，但單價動輒還是要百萬以上，讓近來大安區個案的銷況表現差強人意，因此房價漲幅並不像北市其他區域那麼多。

但中長期而言，大安區房價還是應會維持易漲難跌的態勢。建議想要在大安區置產的民眾，主幹道、商圈、公園、明星學區當然還是首選，而如果預算比較有限的話，捷運麟光站周邊也是不錯的標的。

台北市 信義區 ↑3.98% 地價上漲第二名 房價落差大

- 繼續閱讀，請向下滑 -

市政府所在地的信義區，也是國際化的商業中心，像是台北世貿中心、台北一○一大樓皆在此區，其它還有多家企業總部、百貨公司、影城等等，都讓信義區擁有領先全台繁榮商圈的指標意義。

根據全國最新的地價指數揭露（第四十期），信義區的地價指數較上期上漲百分之三點九八，其中將於今年年底前通車的捷運信義線，及台北機廠計劃遷移、大巨蛋開發等利多因素，讓當地的房地價格更有支撐點，進而帶動地價再上漲。

據本刊調查，目前信義區的最新平均房價約來到一百三十二萬／坪，僅次於大安區，但因平均房價已高，年漲幅僅約百分之五點二，漲幅反倒是北市倒數第三名。追究其主要原因，與此區豪宅低調遲不公開，且都更進度緩慢都有關。至於即將通車的捷運信義線，近期並未有新案推出，因此對於房價的拉抬效果仍不明顯。

事實上，佔據中心位置的信義計劃區，具有國際化的格局，且是豪宅集中地區，其房價行情已是全市最高。據內政部實價登錄揭露的價格，低調銷售的「皇翔御琚」案，其每坪價格已來到二百七十萬，且此戶還是六樓的中低樓層，此案總樓層高達十七樓，由此推論，高樓層有機會賣到三百萬／坪以上。

不過信義區最低的新成屋或預售屋行情，僅約六十多萬／坪，像是吳興街一帶，因此區塊社區較老舊，道路狹窄影響其房價漲勢。其它像是福德街、信安街等地段，近期都有新成屋推出，不過都是屬外圍地段，房價行情約從八十萬／坪起跳，若是大馬路旁，或是視野景觀佳的個案，則可達一百一十萬／坪上下。而這些地段也都有老舊房舍，或出入動線不優等問題，消費者購屋前宜多加比較。

台北市 中正區 ↑3.9% 指數及實際房價漲幅同樣名列前茅

中正區在本期的地價指數中上漲百分之三點九，在北市行政區中上排行第三，其理由為台北車站特定專用區為交通樞紐，區域內百貨公司、購物商場匯集，也有國語實小、北一女中、建國中學等知名學校，還有多線捷運及公館、南門商圈等，最特殊的原因則是區內都市更新改建案交易熱絡，帶動地價上漲，官方也許是有參考市場上實際的成交資訊，和本刊所統計的資料較為相近。

在本刊所統計的去年八月至今年八月，中正區的新成屋及預售屋的成交行情從每坪九十五點二萬，漲至一百一十二點五萬，漲幅百分之十八點二，其房價漲幅和北市其他行政區相比，為第二名，僅次於大同區，雖然地價指數的漲幅和實際房價的漲幅還是有一段差距，但排名卻相當接近，只差了一個名次。

中正區的房價之所以會漲得那麼多，除了成型的生活機能外，近年來幾個大型都更案以及舊屋改建案的推出，不僅提供了許多較大面積的完整建地，同時也拉抬了房價，豪宅的推案不再侷限於仁愛路沿線，羅斯福路、杭州南路、臨沂街及植物園周邊，都是新興的豪宅地段，房價每坪動輒一百三十萬以上。

另外，近期在捷運站周邊也推出不少低總價的個案，吸引不少置產投資客的目光，其中又以總價兩千五百萬以下的產品最受青睞，成交單價也從八十至一百二十萬不等。

中正區未來的房市利多還有華光社區都市計劃變更案，未來將變更為商業區及金融服務專區、數位科技專用區，打造成為台北市的金融中心，還有台北車站的雙子星大樓聯合開發案，更是視為西區房市鹹魚翻身的重要指標。

建議在中正區購屋要把握三個重點：地段、交通和學區，像臨幾條主幹道的地段，保值性會相對較佳，而羅斯福路和汀州路周邊，因環境和房價差異大，因此除了地段外還要注意交通和學區等因素，如捷運站周邊和明星學區，都有不錯的抗跌性。

新北市 淡水區 ↑8.34% 地價漲幅領先新北 房價漲幅前三

目前房價還屬相對低價的淡水區，近二年房市相當火熱，即便近期暫且降溫了些，但區域未來性仍然深受期待，淡江大橋、輕軌捷運、商業區開發等都是公共工程利多，且目前還有二字頭房價可選擇，不斷吸引首購、換屋族蜂擁而至。

最新一期的地價指數報告中，淡水區上漲了百分之八．三四，是新北市第一名，其中北側的淡海新市鎮第一期開發區，預售與新成屋銷售火熱是最主要原因，再加上家樂福開幕，活動中心、行政大樓、新市國小動工興建，新市鎮南側商圈雛型已現；中心商業區也開始推案，業者喊出威秀影城將進駐，種種利多使得房地產價格持續上漲。

淡水南段房價，則是被幾個水岸住宅拉高；淡水河堪稱台北最美河景，因其地段稀有性，且新建案都規劃豪宅產品，單價漲幅快速。另外，台北市中心的高房價推擠效應，以及桃園房價上漲，都是促使本區房價漲價的間接因素，以往不曾到淡水看屋的客戶，也開始關注此區。

本刊統計，近一年間淡水新成屋、預售屋漲幅達兩成，僅次於板橋、鶯歌，排在新北市第三；其中北側房價大致在二十三至三十萬／坪不等，目前指標大案有「宏盛新世界2」、「海洋都心2」，另外漁人碼頭前的「一森原」也頗具代表意義，目前景觀戶要到四十萬／坪以上。

南側落差較大，處水岸第一排起碼五十萬／坪起跳，如「元利水紀元」、「水景匯」等，而一般住宅從二十六至四十萬／坪，「托斯卡尼」、「崑益沐川」是近期代表案。

除了建設利多外，淡水接下還有不少大案將推出，預料屆時區域房價、地價都將會連帶推升，比較指標的有「甲山林天藝」、「合康慕夏」、「海頓」、「達麗竹圍案」等，估計明年農曆年前後，還有至少兩百億量體的供給。

區域推案供給大，購屋者一定要慎選地段及產品，本刊建議，中山北路、濱海路交叉口是目前最熱的地段，有家樂福、捷運及學校、運動中心，潛力十足；另外商業區業界盛傳將有影城進駐，沙崙一帶則有淡江大橋利多加持，購屋者也可多加注意。

新北市 林口區 ↑6.88% 中商36及桃園房市帶動

近年一直是購屋熱區的新北市林口區，因為鄰近北市，距離機場也不遠，可說是主要的衛星城市，其中新市鎮重劃區題材眾多，機場捷運也通車在即，加上本區房價相對雙北市來的低，區內房價上漲潛力不可小覷。

在這次內政部的全國都市地價指數報告中，林口區較上期上漲了百分之六．八八，這與本刊所統計近一年漲幅百分六相距不遠；除了上述原因，另外最重要的是中商三十六招商案，日商三井不動產株式會社已通過評選，加上桃園房價持續高漲影響，不少北客回流，使得本區預售與新成屋順銷、房價也愈墊愈高，地價當然也跟著上漲。

目前區內房價行情大約是二十六至三十七萬／坪之間，其中三十萬／坪以下的案子已寥寥無幾，保守估計今年第四季開始，除了南勢、舊市區外，推案銷售價格都在三十萬／坪以上，甚至有些中、前段（近捷運、中商三十六案）的特殊條件個案將開出五字頭天價，包含「亞昕晴空樹」、「富堡家悅扶輪公園案」，預料成交價格不會低於四十萬／坪。

接下來在第四季至明年第一季，林口會再有一波推案潮，比較指標的建案有「長虹文化二路案」、「亞昕晴空樹」、「森聯摩天41」、「森聯南勢案」、「富堡家悅扶輪公園案」等，預計案量達四百億。

建議購屋者，盡量往忠孝路以南購屋，地段價值較高，中商三十六、扶輪公園、捷運、交流道皆匯集於此，本區段目前小宅最夯銷售順暢；另外文化一路、四維路口因為民視、TVBS的進駐，周邊區域也將成為房市黑馬區。

新北市 新莊區 ↑6.8% 多項重大建設  房市持續上漲

新莊地區自從頭前重劃區推出首案以來，年年推案量皆居高不下，近五年來總計共推出一百二十餘案，平均每年推出約二十四案之多。而推案如此大量，主要是因新莊的潛力遠景相當被看好，像遠雄機構、寶佳機構、興富發建設、宏普建設、宏盛建設、麗寶機構等知名建商，都在重劃區購有土地，目前也都有建案正在銷售中，讓重劃區一直處於高推案量的狀態。

新莊的重大開發建設，有捷運機場線、新莊線、環狀線、台六四、六五快速道路與即將完工啟用的中央合署辦公大樓等，其它還有『新莊知識產業園區』、『國際創新園區』、『塭仔圳重劃區』等計劃，這些利多都是帶動當地的地價及房價上漲因素。據內政部最新公布的地價指數顯示，新莊區的地價較上期上漲百分之六點八，是新北市漲幅第三名。

另據本刊調查，目前新莊的平均房價來到四十九點九萬，即將站上五十萬／坪大關，年漲幅約百分之五點三。事實上，新莊的房價發酵期是在重劃區初推案的前二年，當時房價自二十多萬／坪的低點，如今站上五十萬／坪，漲幅達百分之一百二十七。目前新莊線上銷售中的個案共有四十餘案，推案地點仍以副都心及頭前兩大重劃區為主。房價則以副都心重劃區最高，單坪最高行情可達六十五萬，平均行情約在五十五萬上下，惟北側有高架通過，故其低樓層行情僅約五十萬／坪左右。

而另一個推案集中區頭前重劃區，行情價則稍便宜一些，約在四十二萬／坪至五十五萬／坪間，因捷運環狀線就沿著重劃區西側的思源路經過，故近思源路的地段行情較高，但若是靠近東側的工業區，行情的支撐力道相對也較差。

另外，捷運新莊線已全線通車，而房價最便宜的下新莊地區，也可列為購屋參考區塊。此區房價約在三十五萬上下，近捷運站或公園的個案，行情可達四十萬上下，但靠近工業區、或位小巷道內的個案，房價宜酌減一至二成。

桃園縣 龜山 ↑8.56% 漲幅勇冠桃園 黑馬不容小覷

上一季桃園房市表現相當火熱，就連以往供給不多，原三不管地帶的龜山鄉，銷售狀況也不錯，主因是周邊的桃園、新莊、林口等區房價高漲，本區仍屬相對低價，舊市區甚至還有一字頭房價，不少購屋者被推擠至此，帶動區內住房需求。

龜山在最新的地價指數中，與上期相較上漲了百分之八．五六，是整個桃園地區第一，除了周邊房價推擠效應外，區內的建設利多也是主要原因；首先，現正熱賣的A7合宜住宅，將帶來上萬人口，進而帶動區域商機，附近地價受到帶動上漲不少。再來，捷運A8站、長庚周邊區段，原本就屬成熟商圈，加上未來捷運及環球購物商場等利多消息，房價與地價可望持續上揚。

舊市區方面，因房價的高低價差效應，房市買賣近年變得十分熱絡，在需求不斷增加下，賣方價格也跟著水漲船高。不過本刊近一年的房價資料顯示，區內平均房價是負成長百分之二十，主因是原高價位區︱長庚一帶土地供給少，舊市區替代成為推案主力，平均房價因而被拉低。

目前房市推案以舊市區為主力，銷售反應也較熱絡，房價行情在每坪十五至十九萬元間，指標案有「冠雲集」系列、「璟都江山」等，另外透天建案價格約二十一至二十三萬／坪間，「楓之墅」、「雍雅」系列是線上代表案。

新市鎮房價較高，約在二十六至三十五萬／坪間，落差較大，其中靠近長庚、捷運者價格會高出許多，目前最高價已喊上三十七、八萬／坪，而線上代表案有「佳林寶鎮NO.18」、「德興A8」。 A7站附近則以合宜宅為代表，官方訂的房價約在十五萬／坪上下。

龜山舊市區房價不到二字頭，對於首購、首換族負擔較為輕鬆。不過購買此區的購屋者需注意，舊市區離交流道約有七公里遠，雖然未來可能會有桃園捷運連接，但目前大眾交通還不方便，有汽車代步會比較輕鬆。另外長庚附近區段，是新市鎮的一級地段，未來保值性強，在這樣黃金地點置產風險較低。

桃園縣 中壢市 ↑7.86% 公共建設帶動房市上漲

中壢市在最新的地價指數中上漲百分之七點八六，在桃園縣行政區中上排行第二，而在本刊所統計的資料中，中壢市去年八月至今年八月，新成屋及預售屋的成交行情從每坪十九點五萬，上漲至二十五萬，漲幅百分之二十八點二，雖然在桃園縣只能排到第五名，但和第一名大園鄉的漲幅百分之三十七點四相比，差不到十個百分點，同樣算房價漲幅的前段班。

中壢房價上漲，主要是因為公共建設的加持，而主要的公共建設為施工中的機場捷運，原本路線只到環北站，但後來行政院通過桃園機場捷運延伸案，將新增兩站，延伸至中壢火車站，之後直接搭乘台鐵到中壢火車站，即可連接機場捷運，讓中壢市成為首個有捷運通過的桃園都會區。雖然近期因預算問題，延伸案可能會有變數，但至少通到環北站的工程已接近完工階段，加上剛通車的五楊高架系統，均改善了中山高中壢段長年壅塞的問題。

這些交通建設除了改變中壢地區的交通和產業的型態，在房市也有加分的效果，近期個案表現大多不錯，成交價格也不斷攀升。

目前中壢的推案區域大致上可分為中壢市區、過嶺地區及青埔高鐵特區。先看中壢市區，仰賴成熟的生活機能及未來捷運利多，目前新屋大樓成交價每坪約從二十萬至三十萬，較一年前約有兩成漲幅，還有位屬中壢西側的過嶺地區，近期受到中壢市區及青埔高鐵特定區的房價擠壓效應，成交價也已經從去年每坪十三萬，漲到目前約十八萬，漲幅更是高達三成多。

最後看到前一陣子很夯的青埔高鐵特區，隨著機場捷運的結構雛型已現，以及多項重大開發案的加持，區段公共建設日趨完整，話題性十足，推案以大樓產品為主，成交價多在二十六萬至三十七萬不等，對比去年八月的房價漲幅也約有三成。建議近期想要在中壢購屋的民眾，捷運站周邊都是最佳的置產標的，未來增值潛力看好。

桃園縣 八德市 ↑5.51% 重劃區加捷運助威 房價年漲逾二成

彈丸之地的八德市，全市佔地僅約三十三點七平方公里，是全桃園縣最小的行政區。因地小人稠，八德市人口密度居全縣第二，僅次於桃園市。因為人口密度高，當地政府為提升八德住居品質，將市公所所在的都市計劃區，從原有的四十六公頃，擴大為一百六十四公頃（不含大湳地區），而此重劃區則稱為擴大重劃區。

根據內政部最新的地價指數顯示，八德市的地價較上期上漲百分之五點五一，為全縣第三高。其中擴大重劃區內的五十米綠園大道、八德行政園區、中央大學八德分校、捷運站預定地等設施規劃，讓此重劃區遠景相當被看好，故房地交易最為熱絡，是帶領八德地價上漲的主因之一。

事實上，該重劃區還因重劃後提供了大片的素地，解決當地建商缺地的隱憂，加上重劃之初地價、房價不高，吸引多家建商積極進場覓地推案，其中還包含多家台北南下的上市建商，讓此重劃區瞬時成為八德推案集中區。

據本刊調查，該重劃區的房價漲勢相當快速，房價已從重劃之初的十四、五萬／坪，漲到現今的二十二萬／坪，近捷運站預定地或是面對大型公園的個案，更是拉漲到二十六萬／坪。加上大湳地區廣豐重劃區的高房價效應，八德市的平均房價，年漲百分之二十二點九。不過，這樣的房價漲幅在全桃園縣裡，僅排名第六。

目前八德市推案最密集的地區，就屬擴大重劃區，線上共有近二十個案子銷售中，產品以大樓型的二至四房格局最多，房價行情從十八萬／坪起跳，靠近捷運站或大型公園的地段，可達二十六萬／坪上下。其它還有零星的透天型產品，單戶總價二千萬起跳，若是地坪較大者、或是臨路具店面價值者，可達三千萬上下，甚至九千多萬的別墅也有。

建議想在此投資置產的客戶，可首選建德路上捷運預定地周邊，或是建德公園、行政園區一帶，增值、保值性相對較佳，不過捷運的動工時程遲遲未定，因此獲利時間點較難掌握。若是自用型的客戶，可首選八德國中附近的地段，此區塊較靠近生活機能完整的舊市區，且也有多座公園在周邊，不過東南側有工業區設立，相對居住質感較弱，行情價也較便宜一些。