【住展房屋網 企研室】無論您是投資或自用，應該都對房市供給狀況，特別是產品格局趨勢相當注意。接下來，就由本刊歷年推案資料統計，獨家為您解密，近兩年北台灣各行政區，供給戶數及產品格局趨勢…

自由經濟市場中的價格，基本上是由供需法則來決定，這點多數人都明瞭。而房價的變動，雖然不能光用供需原則來說明，不過檢視某區一段時間之內的供給量，還是能夠研判出一些未來趨勢。

如果是投資，當然得高度關注某區的房市供給狀態，或某類產品推出多寡；如果供給過剩，未來可能面臨賣壓；相反地，如果供給量少，則有可能成為爾後的搶手貨。就算買房自用，了解某區的供給概況也很必要；畢竟地緣性或偏好之外，知道哪些區域的主流產品更符合自己需求，對往後的挑選及議價，也很有幫助。

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本期眺望就帶您一探究竟，這兩年來(一百年八月至今年七月底止)北台灣各行政區房市預售屋加新成屋供給戶數概況，以及各類房型格局的數量多寡，同時藉此評估後市的可能變化。

壹 台北市 供給集中外圍新興區

住展雜誌資料統計，首善之區台北市近兩年供給量(戶數)為九五○八戶；再細分十二行政區，前三位分別是北投區一八五八戶，內湖區一三八七戶及萬華區一二三○戶。其他較多的行政區，有文山及中山區兩年內供給超過一千戶，中正區超過九百戶。

最少的則是松山區七十三戶，大安區和信義區也只有二八二戶及三二六戶，大同區三三二戶也相當少。由以上數據可知，一般認知一地難求的台北市，近年房市供給出現明顯的區域落差；最多的北投區不但是最少松山區的二十五倍之多，比起大安、信義區也高出八到九倍，推案集中化趨勢非常明顯。

簡言之，北市供給戶數前三名區域，合計佔全市供給量近一半；等於兩年內北市每推出兩戶，就有一戶位在北投、內湖或萬華這三區內。至於理由，則應是北投與內湖境內開發較晚，擁有北市近年罕見的新興重劃區。

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各區產品格局分析

近兩年供給量近兩千戶的北投區，產品格局以三房最多，超過五百戶；次多的四房則不到三百戶，再加入三加一房也僅約三百五十戶。需注意的是，該區另有近七百戶未訴求格局的開放空間產品，實際是以辦公室或事務所名義登記的工業住宅。

供給戶數第二多的內湖區，也是三房格局最多，不過和四房差距不大；本區也有為數不少的開放空間產品，不過和北投區不同，內湖境內有發展完備的內湖科技園區，因此此類產品多是廠辦。

供給排第三的萬華區，則或許是更加地狹人稠，加上商業區範圍較大，因此最多的是二房、一房之小坪數格局，都超過三百戶，四房則是相對最稀有。有文教區之稱的文山區則是三房最多，二房次之，產品偏向一般首購型，但四房供給戶數和二房接近，這顯示近年單價持續跟漲墊高，產品坪數(格局)亦有放大趨勢。

或許最具代表性的是中正區。一般咸信北市房市供給坪數出現M型化，也就是往極大與極小兩邊靠攏；不過只看格局，不易驗證此趨勢，畢竟格局可能是三房，但坪數卻可大到六、七十坪以上。特別是信義區，在信義計畫區豪宅銷售超低調之下，產品反而以兩房最多。但中正區近兩年格局最多的，就是一房和四房產品；前者加入套房，更是區內最大量，代表中正區產品Ｍ型化趨勢相當劇烈。

貳 新北市 每推三戶就有一戶在淡水

新興重劃區造就北投及內湖成為北市供給最大量區；而重劃區當然更是新北市房市的最大供給來源，而且新北市供給分布不均的情況，比台北市更加明顯。

根據住展雜誌資料統計，新北市近兩年內供給戶數達三九○八二戶，勇奪北台灣四大行政區之首。不過更誇張的在後頭；因為供給戶數最大的淡水區，二年期間竟冒出超過一點四萬戶(一四一○四戶)，而且和第二新莊區三八三○戶，第三林口區三四○○戶相較，差距都可用倍數計。

供給量較多的區域，除淡水、新莊及林口外，還有五股近三千戶及三重近兩千五百戶。以上這些推出戶數較多的區域，轄區內都有新興重劃區。

相對地，供給偏少的區域，戶數也是少得可憐；如深坑僅三十七戶，永和及八里則各只有一四○戶及一六三戶。基本上，除永和是因為行政區範圍偏小之外，其他兩區都是開發受限，或地處偏僻之因素使然。

至於土城(二八一戶)、鶯歌(四○七戶)及泰山(四三○戶)，也都有重劃題材，不過都還沒正式啟動，因此近兩年供給尚未放大。然根據了解，土城暫緩都市計劃案稍早已核定，鶯歌鳳鳴重劃區將進入實質推案階段，泰山塭仔圳重劃區更被視為新莊重劃區房市的接棒區，因此這三個區域未來供給，極可能有爆炸性演出。

各區產品格局分析

供給量第一的淡水，之所以演出爆量，除淡海新市鎮緣故外，當然還有輕軌捷運定案；格局多寡大致是三房大於二房大於四房，主要是新市鎮多數個案之產品規劃，都是二到四房皆備，不過二、三房仍是主流，三房超過五千四百戶，二房近四千四百戶；這說明的是，開發商預期相對低價及交通建設到位，將會引來更多首購族北進淡海，加上投資客也鎖定相對低總價產品，因此二、三房量體甚大。

第二多的新莊區，更是近年重劃區房市的代表。不過和淡水不同，或許因為單價近年墊高到四、五字頭以上，因此格局是三、四房佔多數，都超過一千一百戶；二房則相對稀有，加上總價稍低，因此成為投資客鎖定產品，銷售狀況相對較佳。

林口情況也和新莊類似，幾年前房價往三字頭挺進後，四房大坪數愈來愈多，兩年內供給近一千五百戶，幾乎每兩戶就有一戶是四房(另三加一房也有約三百多戶)；此外，三房也有七六一戶，因此三房以下也相對稀有。三重也是四房最多，不過二、三房也不算少，相對算是平均。

至於後起之秀五股，主要推案基地是自辦洲子洋重劃區，格局則以三房大宗，超過一千三百戶，而且和其他格局有明顯落差。如果說林口房市產品代表格局是四房，則五股區就是三房。

其他以中大坪數為大宗的，還有高單價板橋及新店區。其中新店區四房其實超過六百戶，特殊的是，當中近三分之一來自今年初高總價新案「合環御寶」，該案訴求毛胚交屋，本屬開放空間，不過由於為一般大坪數住宅產品，故格局歸為四房。

較特殊的區域則是汐止，開放空間產品量體第一多；汐止約一千八百多戶供給量中，就有超過一千戶是開放空間產品。實際上則如同北市內湖區，是屬於廠辦產品。

總體來說，新北市推案戶數過度集中的情況更嚴重，淡水區甚至已有供給量過多之虞；數據會說話，新北市兩年平均每推三戶中，就有超過一戶位在淡水。另外第二及第三的新莊及林口，甚至五股，其實也都持續增量，其中林口及五股，下半年後還有大批新案準備進場，因此供給過度集中情況，短期內難以扭轉。

參 桃園縣 供給集中都會區

近兩年因為升格題材發酵，加上資金推擠效應，致使房市快速加溫的桃園縣，兩年內供給戶數為三四七二五戶，緊追新北市之後，而且各區供給落差也相當大。

供給量前三區分別是中壢市八一三九戶、桃園市六二八九戶及八德市五九八三戶，三區合計超過兩萬戶。另外，蘆竹鄉及平鎮市供給也都超過三千戶，楊梅及龜山則屬兩千戶等級。至於供給偏少區則有觀音鄉八十九戶、新屋鄉三一七戶及龍潭鄉五四六戶。

由以上數據可知，桃園縣房市供給雖不像新北市這樣極度(過度)集中淡水(淡海)，不過集中情況也很明顯。基本上，三大都市桃園、中壢及八德算是『自成一格』；先前曾演出過供給暴量的蘆竹、平鎮、楊梅及龜山，還是有不少供給，供給偏少的鄉鎮，推出戶數則可說是寥寥可數。會出現此情況，基本上是內需使然，畢竟三大城市人口密度較高，但也和近年發展題材集中特定區域有關。

各區產品格局分析

供給量最大的中壢市供給『來源』有二，一是靠機場捷運及航空城題材持續加溫的高鐵青埔特區，二則是有機場捷運延伸線通過的中壢市區。至於格局方面，三房近四千戶，四房也超過一千七百戶，二房則略多於一千戶，顯示最『大眾』的三房格局，仍最受當地消費者青睞。

至於桃園市，供給增量則倚賴不斷往外圍擴張的新興區域，格局趨勢和中壢市也相似，亦以三房最多，超過兩千兩百戶，四房也有一千八百戶以上。八德情況也類似，推案舞台同樣是重劃區(自辦廣豐及官辦擴大)，不過三房與其他格局差距較大，超過兩千五百戶，四房則是近一千五百戶。

蘆竹鄉則較特殊，是四房多於三房，原因是因為該鄉的南崁地區，過去一直是台北客南下置產的第一站，當地代表性豪宅半數以上也坐落該區，因此四房格局一直是主流產品。

平鎮市也算特殊案例。該市有兩大推案區塊，一是和中壢市區相連的市區區塊，產品趨勢和中壢較相似，以大樓為主，二則是南勢山仔頂地區，產品以透天為大宗。不過後者近年房價跟漲，大樓產品愈來愈多，因此使平鎮房市大樓三房格局數量壓過透天產品。至於楊梅市及其他區域，至今則仍是透天產品較多，但近年房價跟漲，透天產品已愈來愈稀有。

整體而言，分析桃縣房市產品趨勢，大致可切為都會及非都會區看待；前者當然以大樓為大宗，後者則多透天產品。不過包含前述的平鎮南勢山仔頂，或蘆竹大竹地區、中壢平鎮交界的龍岡，甚至龍潭市區，都因房價跟漲、成本墊高，透天產品愈來愈難見。至於供給戶數分布上的不均，光看行政區名稱就知，供給量少的區域，幾乎是位置稍偏僻，且缺乏足夠題材可期(炒作)的鄉級行政區。

肆 新竹地區 仍集中兩大都會區

新北市及桃園縣供給集中重劃區的現象，在新竹地區也看得到；而且由於消費大戶竹科新貴之故，本區房市供給依然大量集中新竹、竹北兩大城市。

根據住展雜誌資料統計，新竹縣和新竹市兩年共計推出一六八七二戶；其中竹北市最多，有七七一九戶，新竹市居次，為七三八三戶，兩市合計佔新竹地區總量近九成。其餘各區中，最多的新豐鄉也僅七二三戶，落差不可謂不大。

各區產品格局分析

先看行政區和新竹縣平起平坐的新竹市，是四房最多，將近三千戶，三房也有兩千四百戶以上，至於其他格局都不多，顯示該市大樓產品格局偏大，尤其市區更是如此(推案集中區關埔則類似其他重劃區，推案多為二到四房規劃)。另外，透天則是第三多，超過七百戶，主要是香山、南寮等郊區，產品仍以透天為大宗。

供給量最大的竹北市，情況則雷同，四房超過三千兩百戶，三房也有兩千六百戶以上，第三多的二房則還不到七百戶，此情況主要是單價墊高，因此產品坪數跟著放大(訴求高階客層)。而或許正因如此，近期當地還算是順銷的，就是相對低總價二房產品。

其他如竹東鎮、湖口及新豐鄉，則除竹東的竹中二重埔地區較有機會吸引竹科人外，其餘都以內需及當地藍領階級為房市消費主力，因此供給欲大不易，產品以透天居多，竹東市區才可見較多大樓產品。竹中二重埔地區產品趨勢則和新竹郊區類同，是透天產品居多。

伍 宜蘭縣及基隆市 宜縣集中礁溪、基市供給少

過去兩年，宜蘭全縣供給量僅三二七六戶，還不及林口區一區；而且分布也相當不均，光礁溪鄉一區就有一○二六戶，次多的宜蘭市則只有約六百戶。

產品格局方面，礁溪鄉也最特殊，產品主流為大樓(溫泉套房)。至於其他地區，則都以透天產品為大宗。這當中的差別，除了礁溪有溫泉資源外，還是因為該鄉早在北宜高通車前，就能吸引大量西部客源前進置產。

說到西部客源，基隆房市過去也一直是開發業者眼中，能靠相對低價吸引台北首購客的地方。只不過，或許經過先前幾波的推案大量，變成餘屋賣壓，近兩年基隆全市推案戶數尚不足兩千戶(一九一四戶)，格局則以一般三、四房為大宗。

結  語：供給量過度集中 重大隱憂

綜合以上各區供給數據可知，近兩年北台灣房市共釋出十萬五千八百二十七戶，且近半數集中新北市、桃園縣兩大區域；再分區來看，台北市果真是欠缺素地可開發，兩年內供給尚不足一萬戶，平均下來，每個行政區每年推出戶數還不到五百戶；不過即便如此，北市房市也有供給過度集中的狀況。而相同情況也在新北市、桃園縣、新竹地區甚至宜蘭縣看見。

從開發原料來源─土地的角度，這當然是近年釋出的可開發區塊，多半是新興重劃區，因此出現這種集中化現象；從最早的新竹(新竹、竹北兩市)到新北市新莊、林口，或近兩年的淡水、當紅的桃園，皆是如此。

不過先不論這些新興區，還需要時間開發完成，生活機能才會趨於成熟，光是從供需法則的角度，這種供給過度集中的狀況，其實就存在若干程度隱憂，對後市價量勢將產生影響。