【文/住展雜誌】特種勞務暨消費稅，也就是通稱的奢侈稅，由於即將在下個立院會期進行檢討修正，於是再度成為各界討論的熱門議題。姑且不論此稅目有無抑制房市炒作的效果，但如今已有業者『因應』推出兩年包租『服務』，或強調置產再出租，享有高投資報酬率。

本單元即是根據建商提供的數據，挑選出九個高報酬率個案。

9　蘆竹   學府豐耘 開南大學旁  投報率高過定存

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本案位屬蘆竹鄉的大竹生活圈，由於位處蘆竹與桃園交界地帶，故離桃園熱鬧中正特區並不太遠，只約三至五分鐘車程，因此生活機能方面還算方便。另外，本案與開南大學都同在新興街旁，步程不用三分鐘即可到達大學。據了解，開南學生約有一萬餘人(一○一年度)，其中學校僅提供約一千六百餘床位，宿舍明顯不足，也因此在當地衍生出大學生需租宿舍的需求。

本案共規劃八戶五樓半的透天產品，戶戶具有電梯設計，其中兩戶臨新興街，一樓可做為店面使用，二樓為客、餐廳，三樓以上共有六間套房、一間雅房，後側透天住家部份，一樓設計為停車空間，二樓以上同為客餐廳及六套房、一雅房。

本案整棟店面每戶開價三千六百萬，透天住家每戶開價二千八萬，以當地套房出租行情每月約六千五百元、雅房約五千五百元計算，店面樓上的六套一雅投報酬約是百分之一點四八（尚未計算一樓店面出租），住家的投報率約有百分之一點九，皆高於三年期定存的平均值，因此擠進本篇單元的第九名。

事實上，本案在大竹地區的售價行情算是偏高，但本案建商看好航空城計劃，將帶領整個桃園向上發展，且鄰近桃園市區的透天建案價位持續高漲，再者本案還有鄰近大學的出租效益，因此價位上較為堅持。建議有意投資本案的客戶，除積極與建商議價外，也可將二樓的客、餐廳也改為兩間房間，一樓改為廚房、餐廳及機車停車位，增加租金收益率。

8　中山區   安家T-HOUSE 市區唯一 酒店式精品挑高宅

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看準客戶置產意識抬頭，安家國際開發在台北市中山區推出建案「安家T-House」，挑高設計、飯店式管理，因處主幹道旁，近松江路、南京東路商辦，離機場亦不遠，出租客層鎖定商務人仕、國際客戶，以現場及附近租屋行情換算下來，投報率約有二．五％，於這次排行榜中名列第八。

「安家T-House」座落於建國北路三段七十三號，離榮星花園不到百公尺，基地約三百六十八坪，無店面規劃，標準層單層九戶配備兩部電梯，坪數都在二十二至二十八坪之間，室內高度為兩米九五及四米一五，格局為採開放式設計，在東西兩側戶別另有陽台。單價平均一百零九萬／坪，總價二千三百九十八萬起。

休閒設施部分，在一樓設有交誼廳和綠意庭院，頂樓有空中花園、Lounge bar、烤肉區和涼亭。本案採『酒店式公寓』概念打造，建議社區未來交由物管公司承包，除了可代租代管免去麻煩瑣事，更能提升社區質感以及租金行情。

以目前區內中高檔的酒店式出租宅行情作參考，本案一單位（二十二坪）推估在五萬元上下，換算年投報率大約在二．五％。案場訴求交屋後頭兩年免繳交管理費，另配備高檔建材，例KOHLER蛋形馬桶（牌價十八萬／個）。

7　中正區   匯台大 位公館商圈 訴求包租兩年

台北市近年來房價高漲，市中心房價更是動輒百萬以上，但租金行情的漲幅跟不上房價漲幅，租金投資報酬率並不高，投資客多是買來置產、轉賣，買新房來當包租公的情形有限，因此近期北市訴求出租投報率的並不多。但位在公館商圈的「匯台大」，因地段佳，總價不高，不僅打出包租兩年的訴求，每年投報率還可高達百分之三以上，為本次排行榜的第七名。

本案位羅斯福路三段三百一十六巷，處公館商圈中，近台灣大學校園，常聚集不少學生及逛街人潮，為北市知名的商圈之一，斜對面就是知名的青蛙撞奶，四周商家林立，生活機能性強，交通方面步行至捷運公館站僅約三分鐘，周邊還有多條公車路線行經，相當便利，惟因人潮聚集，周邊小環境較為嘈雜及髒亂。

本案基地面積兩百零四坪，為商三特用地，規劃地上十樓、地下三樓，其中一樓至三樓規劃八間店面，坪數四十五至七十六坪，每坪開價約三百萬，四樓以上規劃單層五戶套房，坪數從十二點六坪至十九點零二坪，每坪開價一百三十萬元，頂樓有健身房規劃，公設比百分之三十七。另在地下室規劃二十九個機械車位，每個售價兩百六十五萬至兩百九十萬元。

本案訴求包租兩年，十二點六坪的戶別保證月租金四萬元，十九點零二坪的戶別則為六萬元，依每戶的總價去換算，年租金投資報酬率約在百分之三點一多，算是不低，而且等兩年奢侈稅的期限過後即可轉手獲利，以投資的角度看來，進可攻退可守，因此反應相當良好，目前銷售已近尾聲。

6　平鎮   大清城品 北商平鎮校區旁 套房產品秒殺

『國立台北商業技術學院平鎮校區』位於金陵、東豐路口，為平鎮市第一所大專院校，也是桃園縣第十六所大專院校，預計興建教學、圖書行政大樓、第一學生宿舍、運動場等設施，三幢大樓的硬體工程已接近完工，可以容納約三千位學生，初步規劃會先進駐一千位學生，預計今年九月就會正式招生。而本案就位於平鎮校區旁，訴求開學後學生及教職員工的租屋需求，投資報酬率達百分之三以上，為本次排行榜的第六名。

本案位金龍路一百九十巷，屬平鎮山仔頂與龍潭的交界處，為甲種建地，距北商平鎮校區僅約數百公尺，目前區域周邊不少農田，生活機能尚未成型，但隨著之後學校開學，應該會帶動區域周邊的發展，而交通方面，約車程五分鐘可達六六快速道路金陵路匝道，可連接中山高及北二高，南來北往尚稱便利。

本案基地兩千五百七十四坪，規劃透天住家、大樓住家及分割套房三種產品共兩百四十四戶，其中透天住家為四十四戶，建坪五十八至七十七坪，總價九百八十六至一千四百九十萬；大樓住家和分割套房各佔百戶，前者坪數二十六至五十八坪，為二至四房格局，每坪開價十四萬五，後者坪數為二十二至三十三坪，每戶可隔二至三戶套房，每坪開價十七萬五。

以分割套房為例，二十二坪的戶別可隔兩戶套房，三十三坪的戶別則可隔三戶套房，以區域租賃行情每戶套房月租金約五千元來推算，投報率約百分之三點多，比定存利率高出不少，因此反應相當熱絡，公開不到一個月的時間，百戶的分割套房就銷售一空，而且據了解連透天住家及大樓住家也有客戶打算拿來分割成套房出租。

只是北商平鎮校區初步進駐招生僅約千名，而且部份為無住宿需求的空中大學進修生，加上學校本身的宿舍也有提供約六百個床位，因此出租率恐怕將會是影響本案獲利的最大變數。

5　龜山  銘傳至尊 銘傳大學出租宅 年投報率3.5％

銘傳大學桃園校區附近，因宿舍床位不足，以及鄰近壽山工業區，周邊成為了套房出租的熱門區段。尊龍建設興建的「銘傳至尊」位於龜山鄉大同路上，距離銘傳大學步行約五分鐘，附近店家聚集，基本生活機能多可滿足，本刊以其房價及月租金行情計算，投報率基本可達三‧五％，在這次高投報案排行榜裡，排名第五。

本案基地達六百○二坪，分為A、B區，含店面共二百五十五個單位，社區規劃八個平面車位、二百五十個機車車位，每戶至少配備一個機車車位，本案基本以最少二至四個單位出售，採不二價銷售，含全套家具，平均約十九‧五萬／坪。

社區設有監視器，飯店式管理加上二十四小時保全，房客安全受保障；休閒設施有健身房、保齡球區、羽球場、有氧教室等，十分多元；本案還訴求代租、代管服務另保證三年租約，目前一單位月租金大約是六千至七千左右，以月租六千、兩個單位最小坪數二十一坪計算，年投報率大約是達三‧五％。

提醒購屋者，本案九十六年即預售過，當時行情不過十五、十六萬／坪，雖然近期租金有上漲，但房價上漲的更多情況下，自然壓縮到獲利比例。另外，附近出租房的競爭者多，多少會影響到整體獲利空間。

4　平鎮 帝境鑫馥 包租兩年三百八十萬

平鎮市區與中壢市區連成一氣，位居鐵公路匯聚的交通樞紐位置，為發展成熟的區域，周邊還有多所大學，生活機能完善，就業和就學的人口多，租屋需求旺盛，本文介紹的個案「帝境鑫馥」，也是順應這一波需求而生，訴求包租兩年三百八十萬，年投報率高達百分之四點七，為在本次投資案中，排第四名。

本案位主幹道中豐路上，屬平鎮市區，近HOME BOX及特力屋賣場，區段商家林立，機能成型，學區方面距平鎮國中和平鎮高中都僅約數百公尺，學童就學十分便利，步行百米可至平鎮文化中心，常舉辦不少藝文活動，還有周邊環繞新富公園、新寶公園等綠地，休閒遊憩皆很方便。交通方面可以環南路及中豐路銜接六六快速道路，再連接中山高和北二高。

本案基地約一百四十三坪，規劃四戶透天店面，主力為建坪一百零七坪的戶別，總價三千九百八十萬，另有一戶角間戶建坪達兩百一十三坪，總價約一億，戶戶面寬約四米四至十米，地坪則從二十七坪半至六十坪，先建後售，目前已可交屋。

以一百零七坪的標準戶為例，一樓規劃店面，二樓以上規劃十一間套房，現場表示店面月租金約六萬，套房租金則在八千至九千之間，換算下來單戶透天店面月租金收入約有十五至十六萬，建商也以此當基礎，訴求包租兩年三百八十萬，年投報率不低，只是本案總價高，投資門檻不低，加上包租期過後的實際租金和出租率是否也能達到這麼高的水準，都是購買前須好好考量的。

3　平鎮 鉑金悅 緊鄰平鎮工業區 投資報酬率5％

工業區就業人口多，其中不少來自外地，租屋需求旺盛，向來都是投資客鎖定的區域。像基地位平鎮工業區旁的透天案「鉑金悅」，就規劃成全套房的收租產品，並訴求投資報酬率高達百分之五，為本次投資案排行中的榜眼。

本案基地位南豐路、工業一路口，鄰近南豐商圈與平鎮工業區，周邊商家林立，近南豐路湧豐市場、黃昏市場，生活機能便利。缺點是附近外勞不少，多重車出入，加上還有工業區的空汙疑慮，交通方面沿著中豐路可通往中壢平鎮市區，亦可銜接六六快速道路，連結中山高及北二高，另外周邊也有多線客運可供搭乘。

本案基地約兩千八百坪，雙面臨路，規劃九十五戶的透天住家及店面，建坪從六十坪至八十八坪，總價八百五十五萬至一千八百六十萬，每戶面寬四米七至五米，縱深八米至十三米，分A至H等八區，各區棟距約六米，建材配備六十公分見方的拋光石英磚、樓梯則為花崗石磚、搭配力霸氣密窗、廚具採L型櫃體搭配櫻花櫥具、凱撒按摩浴缸等。

以透天住家為例，每戶可隔七間套房，每間套房的月租金約在六千元，加總起來單戶透天的月租金收入四萬兩千元，年租金則約在五十萬四千元，以單戶總價八百多萬換算下來，投資報酬率高達百分之五以上，算是相當可觀。社區有物業管理，也提供代租代管服務，算是穩健型的投資標的，銷況平順。近期週來人約三十組，其中有三成的北客，目前銷售已逾九成。

2　頭城 蒔尚．蘭陽 烏石港海灣渡假宅 包租五年5％

本案位頭城烏石港重劃區內，是重劃區首宗的酒店式公寓大樓，由於位處重劃區東側，可眺望太平洋的無限海景，景觀一望無際。另也強調基地斜前方即是昇恆昌的七千坪基地，未來將開發為免稅商店及高級觀光飯店，進而帶動區域發展，地段潛力條件相當不錯。

本案基地約六百坪，位重劃區中心位置的商業用地，一樓規劃有十一戶店面，坪數約是二十至三十坪，每坪開價約五十萬。樓上共規劃一百零四戶、十五至二十五坪的套房，大部份戶別面向太平洋，景觀一望無際，是當地少見的海景建案。

由於本案基地開挖溫泉，因此廣告訴求戶戶具溫泉湯屋，強調在冬季可泡熱呼呼的溫泉，在夏季享受清涼海風的吹拂，加上本案在一樓、四樓、五樓及頂樓皆規劃有休閒設施，且提供飯店式的物管服務，讓本案成為當地最摩登的建案。

本案除具開闊的海景、戶戶有溫泉、規劃多樣休閒設施、且提供酒店式服務外，還額外提供售後回租、包租五年，每年付房東房屋總價百分之五的租金保證，讓屋主渡假之餘，還可賺固定租金收益，是一舉多得的難得建案。而以本案平均每坪開價約二十八萬計算，單戶最低總價約四百二十萬起，入主門檻並不高，因此在目前高投報率內排名高居第二。

1　湖口 心鑽NO.13 投資報酬率達6％以上

新竹工業區於新竹縣湖口鄉南端，為北部地區製造業重鎮之一，發展歷史久，有不少外來人口，加上工業區自開發以來，產業型態由傳統產業隨著時間改變，逐漸被高科技產業所取代，吸引不少科技新貴進駐，區域住宅需求強勁，出租率相當高。而本案就位在工業區旁的住宅區，規劃分割套房產品，年租金投報率可達百分之六，站穩目前市場上投資個案中的首位。

本案基地位民享街八號，屬新竹工業區西區旁的住宅區，區域的設置本來就是為了滿足工業區員工的居住需求，因此周邊便利商店、黃昏市場、運動公園、各式餐廳應有盡有，生活機能便利，另外國小及幼兒園亦在步行範圍內。交通部分主要仰賴湖口交流道，惟近工業區，周邊大貨車來往密集，有嫌惡交通及空氣品質的疑慮。

本案基地九十七坪，為獨棟建築，規劃地上六層，地下一層，共十八戶，坪數為二十四至五十坪，每戶可隔三間至八間套房，每坪開價十六萬，含全套裝潢家電銷售，地下室規劃室內機車停車場，訴求每戶都有獨立機車位，頂樓並設置有洗衣場，而公設比約百分之三十，在區域內算是相當高的。

本案規劃特色以四十一坪的戶別為例，可分割為六間套房，每間套房的月租金約在五千五百元，加總起來單戶的月租金收入三萬三千元，年租金近四十萬元，以單戶總價六百多萬換算下來，投資報酬率高達百分之六以上，相當可觀。本案為一成屋，建商提早開放出租，在未出售前已先滿租，等於直接帶租約出售，可做現成的包租公，受不少投資客青睞，銷售反應不差，目前已接近完銷階段。