【文/住展雜誌】現在各界普遍看空房價，有人喊一年減二成、三成，甚至有人說房價會崩盤、會腰斬，到底這種說法有沒有可能發生呢……
央行先前意外宣布調降利率半碼，各界對降息後對房市影響說法不同。為了暸解降息、升息對房市影響，我們或許可以從歷史經驗中找到一些蛛絲馬跡。
據住展雜誌統計，自民國九○年以來，央行總計啟動兩波主要降息循環、兩波升息循環。無論升息或降息，對房價的影響都出乎我們原先預料。
利率調降後 房價波動小
民國八九年網路科技泡沫化後，台灣央行就啟動降息。若從民國九○年第一季算起，這波降息循環一直到九二年第二季才到尾聲，利率大降逾三％，北市房價從二六點二萬／坪漲至三四點二萬／坪，累計漲幅逾三成；同期，新北市累計漲幅約二成五，顯示大台北房價並未因經濟外部衝擊而下跌。
民國九十七年，央行因全球金融海嘯而啟動數次降息，在低利率幫助與九十八年調降遺贈稅，促進海外資金回流加持，大台北房價在降息循環期間只有小幅度修正，跌幅介於一％至三％左右，波動其實不大。數據顯示，這兩次降息循環期間，房價上漲、下跌各半；無論漲或跌，其實幅度都不大。
央行若升息 房價竟沒跌？
一般認為，假如升息將增加房貸利息壓力，減少購屋需求，更可能引發高房價泡沫化危機。然而，從民國九十年以來兩波升息循環統計來觀察，房價竟漲得比降息期間還多！
以台北市為例，從民國九十九年第二季到一百年第三季期間，重貼現率拉升○．六二五個百分點，但房價每季平均大漲近五％。同期，新北市房價更為凶猛，平均每季飆漲逾八％。顯示升息期間，蛋白區漲得比蛋黃區還多。
央行升息房價反而上漲更多，可能是因為經濟面好轉、前景轉為樂觀，以及民眾收入增加所致，導致購屋需求和預算攀升，所以房價才漲得更多。
房價泡沫化？ 機率並不高
若比較升息與降息循環二者，則升息循環期間的房價每季平均漲幅，遠大於降息循環期間。也就是說，當央行降息，房價走勢似乎會出現緩漲與緩跌兩種可能，房價波動變小，而且降息後資金成本降低，房價崩盤機率微乎其微。
事實上，如果我們觀察全球各國家房地產市場，幾乎所有泡沫化、房價崩盤都發生在「高利率、且房價高漲，若這時候經濟面出現重大變化、失業率急速增加」，才容易引爆房價泡沫化。
例如歐洲的西班牙、愛爾蘭，或者像引發「次貸危機」的美國，發生房價崩盤的背景環境大致雷同。一旦把利率大幅壓低，等到經濟面改善後，房價跌幅就會趨緩，甚至會出現止跌反彈，如美國房價就是最好的例子，現已連續數年上漲。
