【文/住展雜誌】被譽為房市金雞母的北市捷運聯開案，現在卻遇上大難題。由於柯市府上台，著手整頓市府分回權配比過低問題，宣布二次鑑價機制，使未來與過去聯開案都受到衝擊…
台北市長柯文哲為了改正過去捷運聯開案的弊端，修改捷開案的SOP，提出『二次鑑價』機制。以往聯開案在取得建照時進行鑑價，然後才協商權益分配比例；然而，新版SOP要求取得建照時鑑價一次，完工取得使照後再做第二次鑑價，若有增值利益，則需提撥一半給予地主（包括市府）。
新版聯開案SOP不僅適用未來所有捷開案，就連線上已動工、並已確認權益分配比的聯開案都適用，衝擊面相當廣大。因此，有不少聯開案受到二次鑑價衝擊，現面臨權配比難獲共識，以致於遲遲無法交屋的困境。
蓋好不能賣 糗淪蚊子屋
本刊在去年就率先揭露，捷運聯開案權配比面臨重新協商，因無法交屋恐淪為『蚊子屋』。當時，本刊企研室統計工程期逾半、或接近完工階段的聯開案共計有三處，分別是內湖站「內湖讚」、蘆洲站「希望城市」，以及辛亥站「敦南捷境」等，預估總銷金額共約286億元。
內湖站聯開案「內湖讚」是未來內湖區最具指標性的捷運共構案，由潤泰集團負責開發興建，其低樓層規劃為商場『CITYLINK』，商場以上樓層則登記為辦公室。因此案市府擁有百分百土地所有權，權配比卻僅分回百分之三十二，分配比例明顯低於市場行情，所以監察院在前年十一月提出糾正案。
蘆洲「希望城市」命運更是多舛，該案原想走預售案，但受到「美河市」弊案衝擊而取消預售直接動工。但迄今房子都蓋好了，權配比還喬不定，現在逾千戶、總銷百餘億的房子只能晾在原地養蚊子，連賣都沒辦法賣，業者只能乾著急。
辛亥站聯開案「敦南捷境」雖在今年上半年開賣，但未來完工後要面臨二次鑑價。在二次鑑價結果出爐前，業者也沒辦法想賣哪戶就賣哪戶，因為一切都還有變數，而消費者也怕未來有變卦，更是不敢輕易下手。
| ■美河市 |
災情再擴大 舊案也淪陷
除了上述三個聯開案外，還有日勝生大橋頭站聯開案、南港機廠聯開案、潤泰三重站聯開案、首泰建設安和站聯開案，以及菜寮站聯開案「冠德捷世」。其中，「冠德捷世」已完工，且大多數房子都已經賣掉，但現在卻被要求二次鑑價，以致於全案沒辦法交屋，買賣雙方只苦苦等待。
事實上，不只「冠德捷世」面臨窘境，就連已交屋的「美河市」，因市府所分到的權配比過低，到現在市府與日勝生都還在協商補償辦法。只不過兩方各持己見，互不相讓，形成公說公有理、婆說婆有理的狀況。
做二次鑑價 真的合理嗎？
到底聯開案問題誰對誰錯？持平而論，在大多數捷運聯開案當中，市政府擁有百分百土地所有權，但權配比大多只有百分之三十幾，明顯低於行情。
聯開案說穿了，就等同市府與民間業者的合建案；而在大台北一般合建案當中，若地主擁有百分百土地，所分回比例通常至少有五成以上，甚至可以分到六成。因為推案成本當中，土地成本占據比重最高，往往可占到六成，其次才是營造成本，約占三成，管銷成本大約一成。
所以，市府在聯開案只分回三成多，顯然不合情理。但市府該改善的，是在第一次鑑價做權配比時，就應確認好適合權配比例，而不該做二次鑑價。畢竟若是人謀不臧，做幾次鑑價都一樣，還是會有弊端存在。
市府要求聯開案作二次鑑價，要求增值利潤分回一半給地主，這種論點是只看到「土地增值利益」，卻忽略品牌、建材等其他附加條件所產生的增值利益。比如說，A建商品牌口碑好、使用高級建材，其所興建的房子售價比其他建商高出一成，這都不是土地本身所產生的利益，但房子蓋好後卻被要求分回一半利益給地主，這真的合理嗎？
