【文/住展雜誌】內政部宣布自今年十月一日起，房仲業者必須在「不動產說明書」清楚揭示「是否為凶宅」，以保障消費者購屋的權益；如果你以為內政部的這項規定可以解決凶宅爭議，那你就錯了，內政部仍然未能釐清凶宅的諸多疑點，以致凶宅的爭議並不會因此而停止。
凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋，一般民眾接受程度非常低，有意購屋者大都不願意買到凶宅，但如何認定房子是不是「凶宅」呢？由於「凶宅」並非為法律名詞，官方與民間對「凶宅」的認定不同，就連肩負解決紛爭的法院也是見解紛歧，不同的法院在裁判時「凶宅各表」，讓民眾打官司時必須碰運氣。
官方民間凶宅各表
內政部官方版本對「凶宅」的認定，是指「曾發生凶殺、自殺，一氧化物中毒或其他非自然死亡」，但目前民間對「凶宅」的認定，除了屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事外，還多了一項，如果從屋內跳樓自殺，人雖然沒有死在屋內，但這種從屋內求死的行為，也讓房子成為「凶宅」。
司法實務上，如何界定「凶宅」始終莫衷一是。有的法院認為除了「凶殺或自殺」外，尚應包括「意外致死」；有的認為「在屋內病死腐敗多日才被發現」也算；也有法院解釋所謂「非自然死亡事件」，並不放在死亡原因之限定，而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值，如果足以影響，應即屬於「凶宅」。
還有法院判決認為凶宅與否，純屬買受人之主觀認知，並隨個人價值信仰、時光遷移及宗教儀式除去不安而有不同感受，凶宅並未對房子本身造成直接「物理性」之損傷，不會減損房屋之價值，並不構成「物之瑕疵」。
法律沒有凶宅定義
大家對「凶宅」的認定看法不一，主要是因為法律沒有凶宅的定義，讓凶宅紛爭不斷。解決凶宅的爭議首先要在法律上將凶宅定義明確化。
舉例來說，十樓住戶跳樓自殺墜落於二樓房屋的陽台死亡，二樓或是十樓哪間才是凶宅？在屋內燒炭，送醫搶救數日後死亡，死亡地點並非屋內，這棟房子是否凶宅？在大樓頂樓上吊，因屬公共設施而非專有部分，整棟大樓是否凶宅？家中浴室滑倒意外死亡，是否凶宅？獨居長輩安詳自然辭世，無人聞問腐臭外溢，是否凶宅？因施用毒品而於房屋內暴斃，並非故意服藥過量中毒致死，也非求死行為致死，是否算是凶宅？
產權期間引起爭議
另一個問題是，內政部規定「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方「產權持有期間」才要負責；但法院的見解是，不論「凶宅」是在何時發生的，只要出售的這棟房子曾經發生凶殺、自殺，一氧化物中毒或其他非自然死亡事故，即使事故發生時間是在賣方「產權持有期間」之前，賣方都要負責。
依內政部規定，凶宅原因必須發生在「賣方產權持有期間」，因此一旦發生凶殺或其他非自然死亡情事，屋主即將產權過戶親友或者人頭，再由新屋主(親友或人頭)出面賣房子，因為新屋主「產權持有期間」並無凶殺事實，自無告知義務，那麼這棟房子是否凶宅？如果不算，豈不與事實不符，如認為屋主仍然必須告知「前手」持有期間有無凶殺情事，「前手」範圍多大？
房仲承擔太過嚴苛
內政部將揭示「是否為凶宅」的責任交房仲人員承擔；法院也認為，房仲應對「凶宅資訊」善盡查知義務。問題是，房仲本身並無調查公權力，只能詢問屋主、問里長或周邊鄰居，或是跟警察探詢。
但屋主隱瞞凶宅都來不及，怎會吐實？如果凶宅事故發生的時間較久，里長或周邊鄰居很可能記不得，而警察受「個人資料保護法」的限制，通常不能將檔案資料外洩，否則構成違法，在這種情形下，要房仲承擔查知義務，豈不太過嚴苛。
內政部不能釐清凶宅的諸多疑點，遭外界批評是在擺爛。其實，官方應該建置一套凶宅查詢系統，好讓凶宅有個查詢的依據，不能把凶宅註記的責任隨便就推給房仲業者。
