【文/住展雜誌】很少有人購買房屋時會一次將房價全部付清，通常都會向銀行辦理購屋貸款，貸款是房地產買賣的重要交易事項。如果購屋簽了約卻貸不到原先所預估的成數，資金調度很容易發生困難，因此，接洽房貸要如何才能「找對門路」，讓房貸的成數高且利率低，成為購屋者必修的功課。
近來不少銀行在房貸上面不像以往寬鬆，放貸額度已降至七成，甚至更低，為了保障自身權益，能貸多少款還是得靠購屋人自己去向銀行探詢清楚，通常民眾關心的房貸問題不外乎利率最低是多少？貸款額度是多少？然後選擇條件比較優惠的一家銀行辦理。
能貸多少探詢清楚
| 房價愈來愈高，如何向銀行爭取到優惠的房貸條件？ |
房價愈來愈高，如何向銀行爭取到優惠的房貸條件？一般說來，銀行核准貸款數額與申貸人的信用、資力、所提供之擔保品及貸款時之市場行情、房地當時之鑑價、客觀條件等有密切關係。
想要取得更好的房貸條件，就要善用自己的條件，例如公務人員或任職於前五百大公司的人，由於收入和還款能力相對穩定，多能爭取到較多的貸款。
銀行放貸主要是看二點，一是申請人的信用記錄與還款能力，二是房子的區位和價格。銀行業者眼中的「信用」，最基本的要求條件是沒有不良紀錄，例如，不能有退票紀錄、不要有房貸逾期繳款記錄等等，名下信貸最好也不要太多，免得被銀行質疑支出過高，還款能力不足。
維持良好的信用關係
因此，平日與銀行維持良好的信用關係，有機會讓銀行將房貸成數提高，比方說長期在某家銀行有穩定的存款，申辦信用卡並按時繳款，維持與該銀行良好的往來紀錄，對日後申貸都有幫助。
任何一家銀行都會歡迎高收入者來申貸，所以財力證明是爭取調降房貸利率最有力的證明，一般年收入超過百萬元，就是銀行的優質客戶，倘若是夫妻一起購屋，可選擇收入較高者當借款人，並提出相關收入來源及財力證明，就可貸到較高成數或較低的利率。另外，銀行還會留意申貸者是否常換工作，民眾如果能有六個月以上的在職證明，會對申貸較為有利。
個人貸款條件不足將不能獲得銀行核准貸款，法院有個案例，一名陳姓女子向銀行申貸被婉拒，銀行認為陳女不符合資力夠、債信強的條件，因為陳女在台灣並沒有顯見的收入，且長期住在美國，考量陳女有無法清償之風險，所以不同意核貸給陳女。
房子地點非常重要
銀行是否核准房貸的另一重要關鍵在於房屋價值，所以房屋的鑑價很重要，銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情，近捷運站或市中心的精華區房子，因未來轉手性高，通常都能有不錯的核貸金額。
關於房子的鑑價，有個案例可供參考，劉姓女子在台北市博愛路買了一棟三層樓中古透天厝，前一任的屋主曾以這棟房子向高雄的銀行貸款二億元成功，劉女認為她也一樣可以向台北的銀行貸款二億元，結果申貸卻被拒絕。原來銀行委請一家不動產鑑價公司鑑價，房子總值僅為一億三千多萬元，這金額當然無法核貸二億元，銀行就駁回劉女的貸款申請。
屋況決定貸款成數
過去很多人為了申請到較高的房貸，於是在申貸時用假的交易總價來騙銀行，例如，房價為二億二千萬元，但申貸時，買賣契約上面的總價卻提高為二億九千萬，用此手法來騙銀行，但銀行也不是笨蛋，銀行會找不動產鑑價公司再次的估價，會依屋況和週遭行情來評定房子的真正價值。
通常，位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋，有提升借款成數機會，相對的，位於郊區、山坡地或者周邊有「嫌惡設施」的房子，貸款核准成數當然不會高。
目前銀行對投資客非常敏感，若在聯徵中心擁有第二筆房貸，絕大多數會被視為投資客，申貸不容易過關，二屋貸款者可以先賣後買，或是先償還舊有房貸，取得清償證明再購屋，避免貸款成數被壓低。
