文／住展雜誌 攝影／蕭全祥
許多人買中古屋的房子，你知不知道房屋的使用年限是多久？業界一般的說法，鋼筋混凝土建築物的壽命是五十年；但若只能使用五十年，哪來的百年古蹟建築物？為何這些歷史建物可以百年不倒？行政院主計總處規定公家單位建築物的使用年限為六十年，比民間認定的五十年要長，公家單位的這項標準又是如何定義？
我國的建築法令中並沒有建築物使用年限的規定，這是因為建築物之使用會受其施工品質及使用維護情形之影響，建築物如不維護保養、任意破壞、拆除、變更建築物之構造、或是受到地震等天災或其他重大事變等，都可能影響其使用年限。所以政府不能訂定建物的使用年限多久，否則制定後一旦使用年限到期，依法就必須拆除。
公家房舍折舊年限
建築法規雖然沒有規定建築物使用年限，但政府主計單位在會計作業上必須要對公家的財產規定折舊年限，作為攤提折舊之基礎，折舊年限就相當於房屋的使用年限，政府機關規定建築物折舊年限標準主要是供公家機關管理財產用。
行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對公家的財產折舊年限規定，公家機關的辦公房舍如為鋼骨、鋼筋混凝土構造，使用年限為六十年，如為住宅用則為五十五年，加強磚辦公房舍為三十五年，如為磚石牆載重者為三十年。
法院在審理房地產糾紛時，也必須委託不動產估價師對房屋進行估價，作為判決的依據，因此，不動產估價方面也有規定應依房屋的實際耐用年限來估價。通常，鋼筋混凝土住宅的耐用年限為五十年。
民間標準為五十年
另外，每年的地價都會調整，各地政府作地價調查時，都制定有關「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」。依據臺北市政府地政局公佈的資料，主體構造種類為鋼骨鋼筋混凝土造，耐用年數為六十年，加強磚造為五十二年，一般磚造為四十六年，土磚混合造為三十年。地政機關規定的耐用年數與主計機關稍微有些不同。
現在的都市建築基本上都是以鋼筋水泥結構為主，理論上鋼筋混凝土構造之建築物之耐用年限約有五十年。建築師在設計房屋時都會考慮到使用年限以五十年來算，但是這並不是表示該建物一定能用五十年或是滿五十年後就一定不能用，實際上，建築物的壽命要看它的建造品質與後續使用維護情形而定，長短並不一定。
「鋼筋混凝土」顧名思義就是鋼筋與混凝土的結合，一般而言，混凝土在固結之後，可以產生強大的內聚力，硬度與強度都相當高，但是時間久之後，混凝土會中性化，如果擴及到鋼筋及鋼架的話，容易生鏽。鋼筋在自然的情況下也會有生鏽的現象，在與混凝土作用的時候，混凝土本身的鹼性環境非常不利於鋼筋，甚至會導致鋼筋在混凝土內部產生鏽蝕的狀況。而房屋在承受地震時，鋼筋混凝土會產生裂縫，那麼外牆的雨水就會順著裂縫進入內部，使鋼筋產生第二次的鏽蝕。
日本房屋比較耐用
很多人羡慕日本的房屋比台灣的房屋耐用，這是因為通常鋼筋混凝土生鏽的速度為１ｃｍ需花三十年。日本在一九八一年以後的建築基準法中，規定混凝土厚度須為３ｃｍ以上，因此理論上推算，日本的公寓大樓壽命應可支撐九十年之久，這是台灣所不及的地方。
日本的公寓大樓壽命若有定期性維修，應可撐到九十年以上，而台灣的公寓大樓頂多可以用到五十年左右。
台灣一般都以五十年作為建物壽命的基本考量，如果一個中古屋已經使用三十年，通常仍可使用二十年，但有不少中古屋因保養維護不好，如果不進行補強工程則根本不適合居住。
老建物要定期檢查
建築物到達使用年限時不一定需要拆除，就像車子超過二十年的老爺車也一樣有人在開，老建物是否可以安全使用必須視安全檢查鑑定來決定，台灣地震頻繁，三十年前的台灣房子，建商可能會偷工減料，工程品質一般不會很好，中古屋在地震過後一定要做損害檢查，以確保安全。
在國外，大約是每隔十五年會做一次建築設備的劣化診斷，透過建築安全鑑定可以知道該建物的耐震度，透過結構補強施工可以延長建物的壽命，藉由診斷結果判定設備是否需進行更新。
我國建築法令雖然規定各地縣市主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備，但這項規定並沒有強制性，各地政府的人力又不足，很少會主動對老建物進行安全檢查。這是我國將來有待加強的地方。
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