【文/住展雜誌】美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫在美國國會作證時表示，Fed對整體經濟前景抱持樂觀，但她認為美國經濟仍存有顯著的威脅，尤其房市趨緩已經成為美國經濟必須密切關注的新風險。葉倫的談話值得我國經常唱衰房市的官員深思，為什麼葉倫擔憂房市趨緩會影響美國經濟，而我國官員卻以唱衰房市為榮？
紐約時報報導，美國紐約市曼哈坦一向吸引全球富豪前去置產，愈來愈多億萬富翁前進曼哈坦，把當地豪宅市場炒得火熱，一坪台幣約一千萬的這種天價，已是普遍行情。近日在曼哈坦中城一戶摩天樓豪宅賣出，交易金額為每坪約台幣一千三百六十五萬元，寫下目前曼哈坦豪宅的最高價，但預料此紀錄將在明年被其他新建案追上。
紐約豪宅炒得火熱
美國紐約市豪宅市場炒得火熱，聯邦準備理事會主席葉倫從來沒有表示過任何的「關切」，葉倫反而在國會作証表示，如果今年以內仍續呈令人失望的房市交易，會削弱Fed對經濟樂觀態度。
葉倫的話點出了二個重點，一是在自由經濟市場，房價應由市場供需原理來運作，政府不應該用人為或政策方式干涉房價。另一是房地產市場如果持續低迷，將影響到一個國家的經濟復甦力度。
反觀台灣，台北的豪宅越蓋越多，價格也愈來愈高，央行總裁彭淮南只會哇哇叫，說了句「自己的年薪也買不起一坪的豪宅」，讓人啼笑皆非，因為以葉倫的薪資，她應該也買不起曼哈坦豪宅，但她卻沒有酸溜溜的像彭淮南一樣吃味，也沒有假借「公平正義」的名義打房，葉倫反擔憂房市趨緩會影響美國經濟成長。兩相比較，難怪美國經濟復甦的腳步要比台灣快很多。
政府不應該打房
其實，世界各國有太多的例子說明政府不應該打房，以韓國為例，從二○○一年到二○○六年間，韓國房價瘋狂上漲，當時的韓國政府制定各種限制政策打房，讓韓國房地產市場突然冷卻下來，但韓國長期打房政策使得房地產市場持續低迷，傷害了經濟的發展。
去年朴槿惠政府上台後，推出一系列提振房地產市場的措施，韓國當局宣佈調降購房稅，提升民眾購屋信心，讓房地產市場加速正常化。
英國也是如此，英國政府去年採取多項刺激房市需求的措施，包括實施信用寬鬆政策，銀行增加房貸供給，讓房地產市場正日益恢復活力。英國政府認為房地產市場如果持續低迷，將影響到該國經濟的復甦力度。
再以中國大陸為例，大陸官方自二○一○年四月開始推行房地產調控政策，但近年中國經濟增長放緩，中國房地產市場下滑情況日益明顯，部分一線城市房價開始鬆動，今年五月，中國人民銀行 (相當於台灣的央行) 找來主要商銀負責人喝咖啡，要求銀行不許停止個人首購房貸發放，而且放款要快，房貸利率不可過高。外界解讀「這是大陸官方出手要救房市」。
大陸打房這麼多年，為什麼現在出手穩定房市？中國人民銀行副行長劉士余說出理由，「住房消費貸款（用於購買、建造和改造、維修住房的貸款）有穩定與拉動經濟增長功能，不僅僅是為房地產行業。」
台灣政府積極打房，讓台灣的經濟雪上加霜，房地產是很複雜的市場，不但影響經濟，也影響社會穩定性，當政府要干預市場價格，所思考的面向就不能只是房價而已。
七成民眾沒有信心
政府喊出「二年內要讓房價跌三成」的口號，但民調顯示，有七成多的民眾對政府打房沒有信心，不認為政府祭出的打房政策會因此讓房價下跌，因為從二○一○年央行祭出選擇性信用管制，緊接著二○一一年六月實施奢侈稅算起，政府打房已經近四年，但房價愈打愈高，民眾的購屋痛苦指數也愈來愈高。
政府打房始終打不到重點，主因在於並未對症下藥，缺乏完整配套，以及十多年民眾薪資完全不漲，讓打房淪為作秀口號，如果政府想真正解決高房價問題，絕不是靠單一調高房屋稅可以解決，須整個不動產稅基重新調整，更重要的是「提高民眾所得」。
台北市房價所得比高達十五倍，要房價降回是個理想，但事實上，在房價與所得比差距這麼大的情況下，把房價打趴不是唯一的辦法，如何把所得提高才是重點，新北市長朱立倫就建議政府應強迫企業加薪，如果企業不肯為員工加薪，政府就對企業加稅。
提高所得才是重點
「房價所得比」的計算方式是把房價除以民眾所得，如果把所得提高，也就是把分母變大，所算出來的房價所得比就能下降。問題就卡在這十六年來薪水凍漲、房價卻不斷飆漲，如果民眾的薪資所得也跟著上漲，台北市房價所得比當然能從現在的十五倍下降，甚至可能降落在十倍的合理範圍內。
台灣的官員只會打房，不但達不到效果，還會逼著資金外流，台灣近年來不少資金轉向海外置產，包括日本、馬來西亞、泰國，就連義大利都有人來台灣爭取投資客到當地投資房產。根據內政部統計，到今年二月底止，台灣不動產經紀業專做投資外國不動產的業者達一百八十九家，比去年同期大增四十五家，就可看出台灣人海外置產有多熱。
葉倫認為房市趨緩已成為美國經濟必須密切關注的新風險，這句話可供央行、財政部的官員參考，大家要好好思考「為什麼房市趨緩會影響到經濟成長？」，我們看看韓國、英國、中國大陸都在出手救房市的例子，就會明白葉倫說的有沒有道理。
