【文/住展雜誌】位於大直的新成屋「泰然大直」，之前開價每坪二百萬元，因銷售狀況不理想，調降價格二成多，目前最低每坪一百四十五萬元。有人解讀這代表整體房地產價格開始鬆動，但也有些建案因地段、建商品牌和產品獨特，房價仍再創新高。因此與其說房市價格鬆動，不如說這是「膨風價」被打回原形。
建商或仲介開價不實，房價膨風，這是個老問題，外界甚至譏諷「開價嚇死人，成交價笑死人」。建商開天價無非是想賺更多的錢，或以豪宅自居，吸引客戶上門，但因賣不動，終究還是得回歸市場接受的合理價位。
開價膨風是老問題
幾年前「勤美璞真」建案傳出每坪三○四萬元的價格，震撼房市，事後查証發現，其實是代銷房仲亂開的房價，並非成交價格，但已引起軒然大波，央行總裁彭淮南為此還設下房屋每坪不得超過三百萬元的『彭總裁紅線』。「勤美璞真」開價膨風並不是個案，市場上胡亂開價的情形相當普遍。
有不少業者想改善這種亂開價的歪風，推出不二價的建案，強調貨真價實，房價透明，希望購屋者不要再討價還價。但不二價的促銷方法，由於不符合民眾購屋喜歡殺價的習性，推的很辛苦。
民眾透過房屋代銷業者買房子，常搞不清楚業者所開的價格是委託價？廣告價？還是底價？這對購屋者並不公平，也相當不利，因為殺價殺了老半天，結果最後成交的價格可能還高於賣方真正要出售的委託價。
| 圖為大直的新成屋「泰然大直」。 |
成交行情只供參考
內政部規定，房仲代銷業者應據實提供建案附近近三個月之成交行情，但是很多房仲公司根本未提供成交行情供購屋者參考，因而引發不少的售屋糾紛。司法實務認為，提供近三個月成交行情的規定，只是作為售價之『參考』，並不是房仲業者主要義務，並沒有強制拘束力，也就是說，房屋的售價仍需要買賣雙方自行協商。
政府實施實價登錄後，區域內房價一坪多少，上網一查即可一目了然，雖有助於房價透明化，但坦白說，房地產價格是否合理，很難有一個標準，每棟建案通常會因基地坐落位置、大小、方位、風水、建材、管理、設計的格局、周遭環境、生活機能、交通等因素而影響到成交價格的高低，就算是同一棟大樓的同一樓層，價格也常會不一樣。
判斷開價是否合理
實價登錄所公佈的是幾個月前的房價，而房地產價格會隨經濟景氣或公共建設的完工而有所波動，幾個月前的房價並不等於是現在的房價，買房子又不像到超商買衛生紙，覺得這家貴了可以換一家找便宜，由於房屋每棟格局、位置都不相同，有不同的價格是很正常的事，如何判斷建商或仲介的開價是否合理，是一門很大的學問。
「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，房地產交易時，買賣雙方都很在意價格，建商或房仲如果開出『膨風價』，沒人願意購買，買氣不振只好降價，『膨風價』勢必被打回原形。買房子的人也不是笨蛋，當周邊新建案只開約每坪四十萬元、甚至有更低時，怎可能用超出區域行情太多的價格去買？所以，最後的成交價會是買賣雙方都接受的。
不要隨房仲起舞
消費者在購屋前，自己心中必須有一把尺，才不會隨房仲起舞，用過高的價格買房子，但房價行情起伏混亂，讓人想買屋卻看得霧煞煞，究竟要如何評估多少房價才是合理的呢？
預售屋或新成屋個案的合理行情價，可參考住展雜誌的購屋漫遊，或住展房屋網。中古屋的實價登錄行情雖然是幾個月前的房價，但可以做為房屋買賣議價的基準，此外，由數家大型仲介商所成立的『吉家網』網路房屋搜尋平台，整合了上千家房屋仲介據點的中古屋交易案例，有許多交易價格可供參考。
另一個可以查詢到不動產成交價格的管道是各地方法院的法拍屋網站，法拍價通常較一般房屋的價格低，在景氣復甦的時期，都會區的法拍價通常是一般房價的八成；景氣衰退時，法拍價則可能僅有一般房價的七成不到，消費者可利用法拍這個特性來設定自己的價格底線。總之，購屋前多做功課，就不用擔心房子買貴了。
