【文/住展雜誌】內政部於十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，定明年四月上路，新制規定成屋買賣定型化契約應揭露，凶宅、海砂屋、政府管制山坡地等房屋現狀重要資訊外，在交易的過程中，為了避免業者藉故遲延交屋，還增列了「業者交屋遲延條款」，而且規定廣告不可使用「僅供參考」字樣等…
| 有信用的建商，才會提供消費者較有保障的合約。 |
買房子通常都會先簽約，坊間的成屋買賣定型化契約都是由建商事先擬好內容，很多建商為了謀取不合理的利潤或是規避責任，會訂立對建商有利的條款，當你在契約上簽名之前，要注意契約的內容是否清楚揭露房屋的相關資訊，是否有不平等的條款，以確保自己的權益。
新制具有法律效力
內政部早於二○○一年即公告成屋買賣契約書「範本」，供消費者參考，但因該範本對建商並無強制約束力，建商違規情形仍然不斷發生，這次公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，具有法律效力，新制於明年四月生效後，屆時建商如果違反規定，各地方政府可依消費者保護法規定科處建商六萬元以上一五○萬元以下罰鍰，並可連續罰，要求限期改善。
買屋契約應注意些什麼？首先應注意簽約人是否為買賣當事人，賣方與權狀所有權人是否為同一人，如非當事人，應檢具授權書以確認是否有代理權，否則將來真正屋主不承認有此買賣，將造成契約是否對本人有效之糾紛，衍生價金給付等問題。
契約載明房屋現狀
其次，依新制規定，在契約中應記載現狀確認說明書，要說明建物現況格局（以交易當時實際之現況格局為準）及建物型態（例如公寓、透天厝、店面、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態）。
房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來，包括：房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等。另外，房屋有無增建情形，於簽訂買賣契約時，也要一併載明。購屋者要看清楚這些事項是否都列入契約中，萬一將來有爭執時，可以作為依據。
交屋通常以「現況交屋」為原則，賣方附送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時要寫清楚品牌，數量或照相存證，以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。購屋者並應事先檢查房屋本身狀況，如發現瑕疵，可以在簽訂買賣契約時，約定修繕事項之責任歸屬，避免事後發生爭議。
面積有誤差要找補
目前的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限，如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方還可以解除契約。
這項修正很明顯對購屋者有利 (坪數不足，建商要全部找補，坪數超過，買方只找補百分之二為限)，當你向建商購屋時，千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定。
為避免業者借故遲延交屋，導致消費糾紛，新制特別增列遲延交屋條款，如果業者未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。舉例來說，買屋契約約定十月一日交屋，十月一日是「應交付日」，但建商拖到十一月一日才交屋，十一月一日是「依約交付日」，建商遲延交屋一個月，購屋者可以依遲延交屋條款請求建商賠償。
禁用字句應該刪除
此外，建商在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞，而且不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。購屋者可留意，今後在買屋契約中有無再出現此類的禁用字句，如果契約上出現「廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，買賣雙方同意不視為本約之一部份。」或是用「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，務必堅持要求建商刪除。
還有一點要特別注意，成屋買賣契約修正版規範的對象為建商，消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商)購屋，因一般屋主不受新制約束，為免困擾，消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約，供買、賣雙方交易使用，這樣，如果發生糾紛要打官司時，可根據契約內容向法院主張權利。
