【文/住展雜誌】您可曾想過，停車位有沒有土地持分的差別嗎？車位不配土地持分新制，原是立意良善的政策，為何上路後竟成為亂源？
行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。
限專有部份 能分配土地
要理解停車位不能分配土地一事，就要先暸解登記制度。台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。
主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。
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| 《民法》規定，建築物「專有部分」如臥房才能分配土地持分，共用部分則否。 |
消保處解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
消保處修法後，內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名，但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。
車位有三種 僅一種有變
首先，消保處指預售屋停車位都不能分配土地，這樣的說法易引起誤會。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位（以下簡稱法車）、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，所以可以單獨買賣。
中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說：「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」
停車位新制 爆五大疑慮
于俊明指出，消保處修法立意良善，但硬性規定所有法車通通計入共用部分，反而會產生以下五大疑慮。
第一、共用持分已分算在每一戶房價內，若有建商針對特定車位再賣一次專用權，會形成「一物兩賣」的爭議。
第二、車位計入共用部分的專用權，需由所有所權會議決議載明於規約，但實務上社區住戶難有共識，易惹糾紛，使用上缺乏安定性。舉例來說，一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分，而五十個車位座落於Ｂ１到Ｂ３，如果住戶用挑選或指派方式，分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿，住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平，每隔一段時間重抽籤又得大風吹，車位換來換去不固定徒增麻煩。
第三、並非每個消費者買房子都會買車位，如果不買車位而車位計入大公，這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此，法車計入小公是比較公允的作法，但不見得每個業者都會按部就班。
第四、就算把法車計入小公，業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車，連消費者自己可能也搞不懂，所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後，業者還得在建物所有權第一次登記時，安排於共有部分附表，以免日後衍生爭議。
第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當，但在移轉登記前，可能會有部份買方解約退戶，以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者，法車若沒賣完，建商將有庫存待售與移轉等問題，在作業上會增添許多困擾。
早買有土地 晚買稅較輕
法車通通計入共用部分影響廣泛，除了上述五大問題之外，倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。
由於內政部公告，自今年元月一日起即刻實施，要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過，這種作法卻被批評忽略現實面的考量。
批評者指出，法車修法元月強硬上路，那麼「賣到一半的預售案怎麼辦？」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分，而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分，出現「一樓兩制」的荒唐狀況。
于俊明直言，早買的人適用舊制，買多個車位的地價稅稍高，而晚買的人因車位無土地持分，車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大，但仍造成稅負上的不公平。
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| 于俊明認為，法車不分配土地反易衍生大、小公計算不公允，以及一物兩賣等諸多疑慮，對消費者不利。 |
中央竟甩鍋 恐治絲益棼
現在買方算盤打得精，不管是土地持分的有無，或是稅負的輕重，都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令，前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理？
針對這個問題，內政部內政司不動產交易科回答：「業者自行調整、各自表述！」不動產交易科官員表示，過去法車所配的土地持分很小，通常只有萬分之幾，有沒有配土地影響不大，修法是為了符合《民法》規範，公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。
至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事，不動產交易科官員竟稱：「就過渡時期嘛，不然能怎樣？」
消基會房屋委員會召集人張欣民認為，消保處修法在法理上站得住腳，但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點，這部份就比較不適當。
消息人士透露，其實在修法過程中和定案之後，都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期，作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞，堅持在元月起即刻實施。
雙北尋解套 降低衝擊面
不過，地方政府為了減少消費爭議，比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。
新北市地政局地籍科長黃雅萍指出，經過局內研議後，新制適用對象為2020年三月十一日起取得建照的預售屋案，此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。
據悉，目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準，以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後，其他各地方縣市大多會跟進，但每個縣市訂定的建照取得日期不一，業者和消費者都要特別留意。
海悅國際總經理王俊傑說：「基本上我們都照法令來，政府怎麼規定，我們就怎麼做。台北市確定是公布以建照取得日為準，對銷售中的建案尚未構成影響。不過，我們都已超前布署，作好準備工作；若跟消費者講清楚的話，應該不會有太大的問題。」
信義代銷協理楊國昌則表示，目前還沒有接到消費者詢問相關問題，畢竟法車有沒有土地持分是比較專業性的議題，多數買方不會特別在意。但如果有買方詢問的話，就會告知與解釋法令的變革。
另外，法車不能分配土地持分後，是否會提高貸款的難度？銀行業者多表示，法車大多跟隨房屋買賣移轉，因此鑑價時仍會以總體價值的角度去估，目前並不會修正估價，也不至於影響到貸款。
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| 王俊傑表示，目前北市停車位新、舊制以建照取得時間點作劃分，可降低衝擊。 |
想正本清源 應徹底革新
整體而言，法車不配土地持分政策有利有弊；不管如何，畢竟新制實施既成事實，業者與消費者都只能接受。
雖然消保處聲稱，法車不配土地持分後，所有權人就不能當釘子戶，有利推動都更。但于俊明認為，「釘子戶之所以成為釘子戶，是因為有心而為之，法車有沒有土地持分並非箇中關鍵！」
于俊明更主張，法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體，但卻被強制作為公設登記；而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀，可以獨立買賣與設定抵押。從車位獨立使用的角度來看，上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道，應該將停車空間都能改為專有部分，讓「有」與「用」合一，處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平，以及將來都更改建時權利價值清清楚楚，才是制度該正本清源的地方。
