近年新建案公設比年年攀高，
因此最近又有立委倡議實坪制。
新房公設比拉高，成因眾多；
但會成為大家討論的焦點，
主要仍源自於高房價現象。
而要改變現行登記制度，並非不可行；
真正要問的是，改變的目的是什麼？
文／施絢傑
頗具人氣的北市港湖區立委高嘉瑜，日前針對所謂實坪制，先後質詢內政部長徐國勇及政次花敬群；結果不僅在國會殿堂上演唇槍舌戰，引發鄉民及各界關注，更讓實坪制成為熱議話題。不過，這可不是實坪制第一次登上熱門新聞版面。
倡實坪制 成熱議話題
有關實坪制，或許有些人不大清楚來龍去脈；但實坪、虛坪及公設比，就是多數人熟知的房地產名詞，現在網路資訊氾濫，相關資訊都能輕易詢得，它們分別代表的是什麼。
稍早花敬群答詢時稱，相關法令並無實或虛坪之名詞存在，此言其實不假。實坪或虛坪，都是民間約定俗成的說法；至於實坪制會被提出來討論，則主要是因為公設比連年攀高之故。
近年新建案公設比三十多趴，早已司空見慣，有些小坪數物件甚至動輒超過四十趴，加上房價不斷飆漲，代表購屋人得花更多錢，買很少用或根本用不到的所謂虛坪，或其他非私用空間，監察院對此就曾提出糾正，不過後來不了了之。
高公設比 幾乎已成常態
新建案公設比會大增，從實務面，主要有以下兩因素：一是民國九十二年中蘆洲大囍市火災造成嚴重死傷，促使營建署增修建築技術規則，兩年後新增八樓以上新建物皆需設置兩座(逃生)梯之規定；第二是近年建商規劃增設眾多休閒公設，以提升建案賣相或增加附加價值。以上兩大因素，基本上就是造成近年新建案公設比連年拉高的主因。
公設比數字拉高是事實，但購屋人主觀認為公設比過高，真正原因還是出在房價。過去民眾也花一樣單價買虛坪；但之前房價所得比還在可接受水準，因此還沒有太大感覺。而這幾年房價飆高，私用空間和公有空間單價一樣(貴)，這怎麼看都不合理、卻一直存在的現象，才被外界放大檢視，讓實坪制的討論浮上檯面。
不過話說回來，公設比這東西，除兩岸三地外註，在其它各國根本不存在！因為，這和台灣近乎獨有的不動產登記制度大有關係。地政士全聯會榮譽理事長林旺根分析，台灣現行的不動產登記制度，採行的是所謂「物權主義」；也就是只要看得到的物體(空間)，都須予以登記。
物權主義 空間都須登記
他舉汽車為例指出，和房屋類似，汽車也是很多零件組成；但一部汽車的『身分證』，就是行照，並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成，於是每個部份都得登記在行照上；然荒謬的是，房屋卻必須這樣做(登記)。
除了遵循物權主義外，台灣其實並無「不動產登記法」或類似法源，針對房屋產權的登記方式做適當規範，結果各單位各自為政及解讀；消基會曾多次針對這個問題要求政府改善，但都不了了之。
這種以物權概念為房屋產權登記原則的作法，林旺根咸認，是新建案虛坪泛濫、公設比過高的『始作俑者』，要改變這些不合宜現象，就必須徹底檢討之。
的確，檢討公設比過高或是否實施實坪制，就勢必得更改現行不動產登記制度。但這部分牽涉甚廣；小則相關單位建築面積計算須先統整，大則牽涉包括民法在內的修法。
更動現制 目的為何
不過台北大學不動產經營系主任，住宅學會秘書長彭建文認為，改變不動產登記制度，乃至(虛坪)不計入銷售坪中，實務上當然可能做到；但或許更需要問的是，為什麼需要更改登記制度？希望藉此達到的目的是什麼？
如果是藉此希望房價能比較便宜，那當然不可能，因為開發總成本不會因此變少。還有相關研究取台中市近年新案數據進行試算，結果顯示，如全面實施真正的實坪制，也就是虛坪不能登記(當然也不能計入銷售坪)，房屋單價將因此拉高三到四成！
實坪制讓房屋單價更高，這點無庸置疑。不過其實際目的，應是促進資訊對等透明化，這點也無爭議；只是牽涉修法，仍茲事體大。那麼退求其次，公設仍予登記並納入銷售坪，但需清楚標明其面積(持分比例)及價格，也就是維持現制但分開計價，是否可行？
這種折衷作法，也是官方因應討論實坪制聲量加大，目前傾向的制度方向。對此彭建文認為，確實能達到資訊透明化，但前提是確實執行。而公設種類繁多，要一一訂價，說起來也不簡單，真要實施，還是會面臨(來自業界的)阻力。
分開計價 恐曲高和寡
本身是建築師出身的勝君建設董事長周勝傑就直言不諱，如果官方真的要求公設或虛坪另外計價，結果將會像之前雨遮登記變革(改為分開計價)一樣，最後業者會乾脆採行不計入(銷售)坪，當然也不計價的方式因應；更極端的做法，則是會盡量不再規劃法定公設以外的休閒設施。
當然，業者自行決定虛坪不計價，也不是真的免費放送；羊毛出在羊身上，開發商還是會先把公設的營造費用算入整體開發成本中，最後單價還是拉高，而且原本設定的價格等資訊透明化目的，還是沒有達到。
但無論要如何改變，或許更該被討論的是，哪些非必要(休閒)設施，是消費者希望保留，哪些又是可取捨的。畢竟業者一旦因應分開計價，減少規劃、設置所謂非法定公設後，不只是單純公設比降低，社區生活品質也會因此受影響。
就拿休閒公設中常見的交誼廳或會議室來說，彭建文認為，做為管委會或區分所有權人大會的當然開會場所，還是有其存在的必要性。就連雨遮、屋簷也有其功能；只是之前少數不肖業者拿來灌水銷售坪，其功能面才被模糊。
虛坪多寡 買賣決定為宜
新竹元亨利貞建設總經理徐佩勝更進一步認為，短期內較適宜的做法，是讓這部分回歸市場機制。他指出，目前預售定型化契約內已規範，須載明公共設施面積及比例，消費者只要稍加留意，有關虛坪或公設(比)部分的資訊，一定都能順利得知，灌虛坪的現象也因此少了許多。
至於哪些(非必要)休閒公設要做多少、做多大，乃至價格高低，就交由買賣雙方決定之。有些人或許不需要，或不願多花錢購買多元公設，但也有注重生活品質者，對此反而更要求，也願意付出更多金錢購買。再者，如果多數消費者希望看到(建商)另行計價(公設)，久而久之，業者通常也會從善如流。
周勝傑則特別針對車位部分提出建言；他表示，車位是目前少數登記狀況較紛亂，且更易引發爭議的項目，他建議官方明確規範面積或登記比例，甚至進一步規範車位(包含車道)能否計入公設。
此外他更強調，政府應該趁這個機會，統整建管和地政體系對於建築面積的計算標準。目前建管處是從牆心計，地政單位登記產權卻從外殼算；兩個單位，竟然就已雙頭馬車。如此雜亂的橫向統整(失調)，是不是該先檢討改善，然後再來談虛坪分開計價或實坪制不遲。
解高房價病灶 消弭爭議
實坪制，或者說虛坪另行計價，自有其道理及目的，畢竟共有和自有部分同價，確實不合理，少數業者規劃虛坪也有過於泛濫之嫌。相關資訊充分揭露，至少做到實、虛坪分開計價，自是制度改良的開端，甚至可考慮透過實價登錄修法，要求在備註欄中清楚載明虛坪的各項資訊。
只不過，大樓集合住宅公設種類繁多，要清楚標示其價格，實務上確實不易，就更別說真正的實坪制，可能牽涉到多項法律修定。況且為了分開計價或實坪制，卻犧牲一些現有休閒公設乃至生活品質，可能也是大家始料未及。
其實近年實坪制討論聲量大增，主要還是源於房價飆漲。據此，在變動登記制度，或改為虛坪另行計價前，或許應該先認真探討，這些年房價所得比為何持續飆高，高到一般受薪階級幾乎認定，購房是癡人說夢的地步，進而對症下藥。或許唯有如此，才能消弭近年公設比拉高，購屋民眾油然而生的強烈相對剝奪感。
【註】
除了台灣外，中港也有公設比之類似制度。對岸反其道而行，稱『得房率』；香港則相當特殊，稱『發水率』。我們最愛拿來比對的日本，則並非所有公共設施都可登記，如陽台就規範為逃生空間，登記在管委會(具法人資格)名下，社區各戶定時繳交相關維護費用(此點和台灣的管理費類似) 。
香港和台灣類似，也面臨高房價問題，動輒三成起跳的發水率，同樣被檢討甚至撻伐。因此香港目前是以權狀面積單位價格，和實坪面積價格並陳方式為過渡。
