【文/住展雜誌】預售屋的好處之一，
就是可以在施工之前規劃客變，
但有哪些「眉角」要注意？
確認時程是最基本的，
也要搞懂各別業者的「遊戲規則」，
更要知道如何在最初就避免權益受損…
民眾夢想擁有一個完美的家，買了新房想依個人需求大改造，若是格局已經完工的成屋，不盡人意打掉重做，就必須多花金錢和時間。相較之下，預售屋雖然已經規劃好，但畢竟尚未開始動工，變更的彈性就相對來得大。事實上，許多人購買預售屋，就是衝著有機會按照自己想法「客變」而來。
「客變」是「預售屋客戶變更」的簡稱，預售屋買方在簽約之後，若對業者規劃的格局、建材、設備、線路等事項不滿意，有時可以在成屋之前，和業者討論室內格局的重新配置。民眾若能在建商動工之前，就確認有哪些建材是自己不需要的、哪些格局是自己不滿意的，和建商洽談之後，便可以省下一筆費用，也避免重複施工帶來的資源浪費。
 |
| 預售屋的優勢之一就是有「客變」機會，既省下費用，也避免重複施工浪費資源。(圖片由設計公司提供)。 |
事前先確認 才能理想變
但購買了預售屋，民眾想客變，第一步應該如何開始？事實上，從簽訂預售屋契約之前，民眾就應注意客變相關事項。一般來說，由於客變涉及原規劃以外的重新改裝，因此業者為避免麻煩，不一定會在銷售過程中主動提及；也因為客變非必要，有部分業者會直接規定不得客變。因此，民眾若一開始未主動和業者確認，就可能在事後想客變時碰壁。
基於這點，客變最基礎、首要的步驟，就是和業者好好確認是否提供客變服務。若可以客變，更要確定相關時程。威律法律事務所所長周逸濱律師提醒，「客變基本上會跟著工程進度走，若對新成屋有理想規劃，一定要和建商確認好，以掌握時程。」
一般來說，若購買高樓層，在低樓層正在施工時，建商就會通知可以辦理客變事宜；而購買低樓層的民眾，則是在挖地基、甚至施工之前，就要去作客變。若沒有和建商提前確認，就很有可能錯過時間，或得在短時間內完成。
此外，可以客變的項目、範圍、次數等，也要盡可能確認，以便在購屋之後，排定規劃新家格局的時間，盡早開始行動。無論業者訂定的客變期限是何時，及早開始規劃才是上策。一般來說，建商會規定民眾必須在一定期限內（通常是兩、三個月）確認完客變事項，但比較保險的做法會是，在預售屋簽約之後，就馬上著手進行規劃、或找尋設計師。等到建商公告可以客變，就可以直接帶著設計師及圖面去洽談。
規則弄清楚 設計才有效
不過，客變可以自己來嗎？什麼情形下會需要找設計師呢？事實上，若只是簡單的格局變動，或有不喜歡的建材、設備，想要退換，並不一定需要設計師協助，甚至有時候，服務較完善的建商，連客變的圖面都能協助繪出。但若變更的需求較大，已經牽涉太多格局、水電、空調配置、建材選購等專業事項，那麼找設計師會是較保險的作法。
奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨表示，平面格局的規劃其實很容易，困難的是後續水電、空調設置，是否可能因此得跟著做改變。許多民眾都是在發現格局變更後續的一大串問題之後，才開始尋求設計師協助。而在了解施工的困難點之後，屋主往往會放棄自己畫的圖，把設計的事情交給專業人士。
若要請設計公司幫忙客變，民眾除了向設計師說明自身需求，以及建商的「客變遊戲規則」之外，還得先向建商索取室內空間的「ＣＡＤ圖檔」，其中包含平面圖、結構圖，以及排給水、機電、消防設備、空調配置等一整套平面系統圖。參考這些資料，設計師才能做出完整規劃。
而建商的「客變遊戲規則」則是指客變的限制。奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到，以牆壁更動為例，家中牆外若是樓梯或電梯，由於牽涉到建物結構，基本上是不能更動的；廚房由於需要保留防火區，因此此區的牆與門也不能變更；而建物外牆則因為涉及結構及外觀，也不能更動，例如要在建築外牆的內側加裝插座或開窗，都是不行的。
此外，若汙水管線需要移動，為避免影響下方樓層，大部分建商也會規定不得移出特定範圍。上述這些「遊戲規則」，有些是法規訂死的，有些則牽涉到個別建商的綜合規劃。因此，民眾在和業者諮詢客變事項的時候，必須先問清楚，以免白花時間做規劃，卻沒辦法變更。
關於「遊戲規則」，有時候在銷售時期，代銷業者可能會貿然承諾民眾各種客變要求。周逸濱律師提醒，此時民眾最好請代銷業者將這些可能變更的項目轉知建商，確認後將建商的回覆放進未來的合約備註中，或另開承諾書，會是比較保險的做法。
 |
| 奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨指出，客變除關乎平面格局，還牽涉水電配置。(圖片由設計公司提供)。 |
設計師陪同 達客變共識
在大致了解客戶需求及客變遊戲規則後，設計師就會著手重新規劃整套平面系統圖。若簽訂的是「客變合約」，規劃便僅止於成屋之前的客變；若簽訂的是「設計合約」，則是將成屋前的客變設計及成屋後的裝潢，都交由設計公司一手包辦。
平面系統圖完成後，接著就是在業者所訂出的客變時限內，屋主、設計師及業者三方共同洽談客變事宜。設計師在協商過程中扮演轉譯者的角色，「屋主對設計師說清楚，設計師用專業建築語言，向建商講明白。如建商提出困難點，三方就在現場快速討論出其他方案，想辦法達成共識」，設計總監高紫馨說。
洽談過程也可能涉及工料和設備的追加減帳事宜，但一般來說，建商會在整理完圖面後，才給出清楚報價。周逸濱律師建議，民眾最好在事前就先向設計師諮詢工料與設備的合理行情範圍，並在與建商洽談的過程中，確認是否可與合理行情相符。若不符行情，也可以計算看看，在裝潢階段才變更，是否反而更省錢。
在客變共識達成後，建商會依討論結果，再次繪出供屋主和設計師確認的圖面，並要求民眾簽訂「客戶變更確認單」，或在原合約中做變更的追加。此外，建商的追加減帳明細也通常是在這時給出，若減料減工，一般並不會退工程費用（退料不退工）。要注意的是，民眾簽下確認單，就不能再進行客變，若有其他更動需求，只能等到交屋後再找設計師做。
 |
| 威律法律事務所所長周逸濱律師提醒，代銷所承諾的客變事項，民眾須向建商確認。 |
驗收後瑕疵 建商應修補
簽訂了客變確認單或合約追加條款，接下來就是等待建商依約完工。竣工後，屋主應找設計師一起陪同驗屋，詳細丈量，確認建商是否按照約定的圖面和需求施工，而建商則會在旁紀錄下客戶發現的問題。
對於缺陷和不符客變要求的狀況，建商有義務依約修補完善，並和客戶約時間複驗。但有些時候，仍有可能遇到建商遲遲未修補，卻希望民眾及早接受交屋的狀況。若民眾已經開始繳付貸款，希望趕快入住，便有可能在建商半推半就之下，不再追究房屋缺陷，提早接受交屋。之後，就可能得另外花錢自行修補。
對此，周逸濱律師表示，此時民眾手上的談判籌碼，就是房地總價百分之五的「交屋保留款」。民眾可以主張建商修補完善、複驗合格後才支付。但根據比例原則，若非重大瑕疵到解約的程度，民眾確實不得拒絕交屋、驗屋。
要避免這些狀況、最大程度保障自身權益，執行總監劉子旗認為，民眾可以在一開始就注意自己購買的預售屋，是否出自過往營造品質較佳的建商、營造商之手。此外，許多室內設計師都有到各建商案場驗屋的經驗，會知道哪些業者的施工技術、維修負責態度較佳，若能在購屋之前就和有經驗的設計師聊聊，也是保障自己的方法之一。
 |
| 奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到，要避免瑕疵，民眾得事先做足功課。 |
功課先做足 成就夢想家
預售屋客變「眉角」多，雖然可能遇到造成權益受損的情況，但大多時候仍能達成民眾規劃理想家居的夢想。只要謹記，在看屋期間多做功課，了解建商評價；在簽約前夕，詢問清楚客變時程和遊戲規則；在洽談客變時，清楚說明規劃，或由專業設計師陪同；在驗收房屋時，盡可能提早發現問題、要求改善。在每個階段都做足功課，每個人都能透過客變和後續的裝潢，得到完美的新家。
