【文/住展雜誌】東區商圈倒店潮止不住，有人說，這是店面的窮途末路，店面已失去投資價值。但調查數據卻顯示，有些商圈依舊蓬勃發展，店面的地位仍有不可取代性。
台北市各大商圈真的走衰運嗎？去年迄今，東區商圈名店倒閉消息頻仍，商圈崩壞潮一路擴大到中正區、中山區、松山區，似乎一發不可收拾。
據北市地政局調查顯示，包括師大夜市、公館商圈、光華商圈以及晴光商圈，過去一年來全都出現消費人潮減少的情況。市議員王鴻薇更稱，不只東區商圈沒落，其實整個台北市商圈都在衰退，市府沒創造新人潮，導致舊商圈逐漸沒落，若北市情況依舊，很快就會被高雄比下去。
台北市商圈真的已走入大蕭條時期嗎？抑或是「商圈不死，只是轉移、重生而已」呢？如果是後者的話，又有哪些商圈的店面值得投資人投入呢？
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| 戴德梁行董事協理薛惠珍說：「東區商圈不敵信義商圈崛起，人潮退的速度比店東降租速度還快！」。 |
漲租逼走商家 店東苦背黑鍋
首先，我們看到東區商圈；東區商圈又稱舊東區商圈、或忠孝商圈，主要是忠孝東路四段沿線，頂好名店城、SOGO等，是較指標的商家。
外界多半認為，東區倒店潮肇因於「無良房東」大漲租金，導致店家經營不下去，但這只是以偏概全、以訛傳訛的說法。
從商仲業者所統計的數據（表一）來看，東區商圈平均租金在一四年就已經止漲，並於一六年開始大幅下挫，跌勢持續至去年末。數據說明，東區商圈多數店東非但未漲租金，反而是不斷調降店租。從一五年初到去年末，東區店租連跌四年，平均租金已重挫逾三成三。
統計平均租金的數據，代表的是「通則」，它顯示一個普遍的狀況。不可否認的，東區商圈確實有漲租趕走店家的例子，但那只是少數的「特例」，並被媒體渲染誇大，使大眾誤把特例當成通則，其實是見樹不見林的說法。
一五年到一七年間，東區店租大降一波後，店面空置率應聲大降至約四％。但沒想到，降價效應只撐了兩年就消失，去年空置率狂飆至逾九％，越來越多店面降租卻租不出去，意味著租金並非東區沒落的關鍵。
鄰居太強大 東區倒大楣
「東區商圈的問題，應該與信義商圈壯大有關。」戴德梁行董事協理薛惠珍分析，東區靠近信義商圈，兩處都是百貨型商圈，消費族群與商品重疊性高，而信義計畫區新穎百貨一家家開，規劃與內容更新奇，將消費人潮拉了過去，東區吸引力與消費力逐漸萎縮。
薛惠珍直言：「東區人潮退的速度比店東降租速度更快！」當人潮不再，店家生意做不起來，即使降租效果也不大。這也足以說明，為什麼東區租金下滑、空置率卻走高。
現在的信義商圈，彷彿金庸小說裡的「吸星大法」，將東區人潮與消費力吸走，導致東區商圈沒落。
找回特色店 東區仍可為
雖然，東區商圈如明日黃花，但我們也發現，忠孝SOGO、復興SOGO依然如日中天，不僅營收年年成長，兩大店營業額在全國百貨排行更是名列前茅。
薛惠珍分析，現在SOGO還是很強，可能與消費族群具「高目的性」特徵有關。因為SOGO商品力強，一線國際名品幾乎都會到兩大店設櫃，不少人到東區就只會留在SOGO內買東西，消費無法外溢到周邊商家。
專家認為，除非東區商圈形塑出自己的特色，與信義商圈作出區隔，才能吸引民眾到東區逛街，店面比較有前景。否則，現在並不是切入東區店面的好時機。
真西方不敗 西門町超威
「店東漲租金會趕走店家，造成商家倒閉潮」，這種看似合理的推論，不僅與東區現況不符，同時也不適用於西門町商圈。
近五年來，西門町商圈平均店租穩定上揚，且空置率的波動幅度是四大商圈中最低者。空置率長期維持於低檔，代表「人流與消費力穩定，店家較容易經營，易手或退租的情況較少」，所以空置率不會大起大落，店面投資報酬穩定，適合長期持有。
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| 甲桂林廣告副總陳衍豪認為，市府西區門戶計畫漸有成果，老城區商圈人潮越來越多。 |
西門町商圈店面表現優異，主要是當地擁有「本地年輕人」與「外國觀光客」兩大消費族群。此外，西門町一帶近百家大大小小的飯店、旅館，讓聚客效應放得更大，觀光客很難不掏錢出來消費。
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| 西門町商圈特色小店林立，吸引大量年輕族群和國外觀光客前往朝聖。 |
「縱使外國觀光客不來，西門町仍有本國年輕的消費族群支撐，不至於整個垮掉。」薛惠珍強調，西門町商家還組織自治協會，店東漲租幅度也比較克制，目前暫時看不到敗象。
惦惦呷三碗公 站前正在質變
台北車站站前商圈，雖然發展歷史更久，但卻沒有老態龍鍾的衰頹感，商圈生命力依舊蓬勃，近五年來店租大致平穩，對一個老商圈來說並不容易。
平常鮮少被放大討論的站前商圈，究竟有什麼能耐，能夠維繫商圈欣欣向榮的生命力？
第一個關鍵，就在於龐大人流。據統計，台北車站每日進出人次超過五十萬以上，軌道交通為周邊帶來巨量人潮，所產生的消費需求相當驚人，支撐站前商圈聲勢不墜。
第二個關鍵，則是市府的「西區門戶計畫」。西區門戶計畫有四個重要的工作項目，一、拆除忠孝橋引道，重現北門廣場；二、改造台北車站外部廣場；三、西區門戶區域整體土地利用及調整，進行「雙子星」開發案；四、將整個西區空間納入文化、產業質能等面向。
市府加持 人潮來了
因台北市府重造西區著力甚深，讓西區出現「軸線翻轉」的希望。甲桂林廣告副總陳衍豪說：「這幾年市府真的做得很不錯，從火車站一直到大稻埕，散發出老城區的味道與底蘊。不只年輕人慢慢回來了，還有許多外國觀光客慕名而來，他們就喜歡這種有歷史、有文化的東西。」
東西賣得出去，人進得來，商圈發大財。據陳衍豪觀察，站前商圈人潮與消費力有擴大、外溢的現象，從站前延伸到寧夏、赤峰、迪化街等路段，串連成一個完整的大站前商圈，店家與逛街人潮增長得十分明顯。
若觀察空置率表現，站前商圈空置率大幅減少，代表商家展店租賃需求升溫，而背後原因則是消費力有所成長，才會磁吸商家進駐。因此，現在投資站前商圈店面，似乎是筆不錯的買賣。
西區拚翻身 雙子星來了
台北市府所推動的西區門戶計畫，確實為站前老商圈帶來許多改變，尤其是延宕已久的「雙子星」開發案，更被視為引領西區起飛的重大開發案。
陳衍豪認為，雙子星無論是給南海控股、或是交由藍天集團操刀，應該都能大獲成功。因為這兩家過去經營大型商場都很傑出，雙子星對他們而言，只是小菜一碟。雙子星開發案若順利進行，可望帶來更多人潮和消費，整個西區都會受惠。
不過，雙子星開發案對站前商圈租金助漲的效果似乎不顯著。在四大商圈中，站前商圈平均店租最低。
之所以如此，關鍵是開發案尚未兌現。薛惠珍預期，雙子星從招商到完工營運，可能需要五、六年時間，等到之後辦公人口進駐，實質效益才會顯現。
南西快速轉型 文青味引人潮
位在捷運中山站一帶的南西商圈，也是北市老牌商圈之一，過去曾經風光一時，但因衣蝶百貨黯然收山，一度引發商圈沒落的疑慮。不過，南西商圈近年竟出現轉骨重生的奇蹟。
「原有的新光三越百貨有大品牌聚集消費力，周邊街巷內也有不少文青小店，去年誠品生活南西的進駐，更讓商圈注入新的氣息，不少特色品牌，和年輕化的日系餐飲，也讓許多消費者興起朝聖意願。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，很看好南西商圈店面市場。
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| 台灣房屋智庫發言人張旭嵐看好南西商圈未來性，周邊店面空置率低、收益穩定。 |
張旭嵐解釋，南西商圈是除了西門町和信義商圈之外，另一個穩定發展的商圈之一。箇中關鍵，在於捷運中山站是淡水信義和松山新店雙捷運站，不僅有大量的上班族通勤人潮，還有老爺、晶華、大倉九和等知名飯店所帶來的國際觀光客源，以及文青、文創商家進駐，讓南西成為獨樹一幟的商圈。
根據台灣房屋統計顯示，南西商圈以二十坪至三十坪的店面最搶手；依地段不同，租金約在十五至三十萬之間。店面租金穩定、空租率極低，屋主也多惜售，透露出南西商圈的強勢發展。
無獨有偶的，戴德梁行的統計資料也顯示，南西商圈店租非常平穩，而空置率大幅減少，意味著店面租賃需求陡增，前景似乎值得期待。
長期持有 穩定收租
綜合以上，台北市多數主要商圈發展力道仍很旺盛，並不像外界所說的那麼悲觀。如果想作長期性投資，西門町、南西、站前商圈的店面都是不錯選擇，唯獨東區堪憂。至於信義商圈，都是百貨商場，並無一般店面可供投資。
事實上，若讓統計數據說話，店面並未因電商崛起而一敗塗地，投資市場仍大有可為。尤其是一些空置率低、租金穩定的商圈，更值得長期擁有！
