【文/住展雜誌】去年五月危老條例正式上路，為老屋重建開了一條快速道路。雖然各方咸認危老乃產業新藍海，但這帖特效藥到底該怎麼吃？有哪些眉眉角角需特別注意？就讓本文一一為您深入分析……

台灣屋齡超過三十年的老舊房屋多如牛毛，光雙北兩地合計就有逾一百三十萬戶的高齡住宅，這些老屋的抗震能力堪虞，且設施也不足以因應銀髮社會的來臨，因此老屋重塑的需求可說是迫在眉睫。

然而過去房屋汰舊換新所仰賴的都市更新，在抗爭不斷、法規修訂遲緩的情況下陷入停擺，讓百萬老屋遲遲等不到改頭換面的機會。直到去年五月，中央政府積極推行的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)終於上路，老屋更新才再度嶄露曙光。

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條件寬鬆獎勵豐富

危老條例適用條件寬鬆，只要房屋位於都市計畫範圍內、非屬官方指定的文化資產，且符合危或老要件的合法建物，即可循危老途徑進行重建，亦即房屋不必同時具備危與老兩個條件，單純只是危樓或老屋，即適用危老法規，只不過容積獎勵的額度稍有不同。

若房屋為依建築法或災害防救法判定的危險建物，或結構安全性能評估未達最低等級者，即使屋齡年輕，亦為法規適用對象，且前者可享百分之十的容積獎勵，後者則為百分之八；至於屋齡達三十年以上、耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設電梯的房子，也有百分之六的容獎額度。

上述的適用對象獎勵，只是危老政策優惠的一小部分，危老重建還可透過退縮建築、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計、協闢公設等規劃，獲得最高一‧三倍的基準容積或一‧一五倍的原建築容積，政策上路三年內年送案，可再享百分之十時程獎勵，也就是說，房屋循危老途徑重建，最高可取得一‧四倍的基準容積。

政策推行有時效性

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除了高額容獎外，危老亦搭配稅賦減免，於法條上路五年內申請重建者，可享重建期間免徵地價稅、重建後地價稅與房屋稅減半徵收兩年，重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收的時間最長還可再延長十年，總計最長可享十二年的房屋稅優惠，減輕民眾的改建成本。

不僅時程獎勵及稅賦減免有時效限制，危老政策的宗旨在於加速重建，因此本身也設有落日條款，該條例實施期限僅短短十年，換言之，民眾與業者最晚須於二○二七年的五月底送案掛號(政策優惠申請期限詳見表一)，才可享有政策優惠。

審查時間簡短快速

危老的獎勵額度頗高，但上限仍略遜都更的一‧五倍基準容積，且所有權人百分百同意的門檻也比都更來得高，許多人不免疑惑，危老何以會被視為老屋更新的一帖特效藥？當中的關鍵，在於危老的行政流程簡便。

危老條例規範地方主管機關需於收件後三十日內完成審核(情況特殊者可延長三十日)，若案件需補正，亦需在補正後十五日內審完；而案件核准重建後，起造人需在核准次日起算的一百八十天內申請建照(可延長一百八十日)，因此一筆危老案件，從送件到請照，最快不到一年就能搞定，與漫長的都更相比，危老堪稱老屋重建的一條快速道路。

況且雙北都市更新有規模限制，最小面積需達五百平方公尺(約一百五十一坪)，以致許多案件得大費周章去整合基地，反觀危老則毫不受限，所以危老的同意門檻雖高，但整合難度其實比都更來得低。因此業界咸認，大規模的老屋更新，較適合走都更；產權單純的小面積老屋重建，則循危老途徑更加適合。

當然危老想合併鄰地擴大規模也沒問題，不過合併鄰地的土地面積不可大於危老建物的基地面積，且合併的地塊也只有一千平方公尺的土地可享政策獎勵，說來不太划算。

容獎算法分計加總

在危老議題中，民眾與業者最在乎的莫過於容積獎勵的計算方式。有些危老重建計畫中，包含多筆危老基地，有的基地因原容積率高於基準容積率，故採原容積率計算獎勵較優惠；有的則採基準容積率較吃香，當一筆重建案涵蓋不同條件的基地時，常常讓人搞不清楚該重建案的容積上限是多少。

官方指出，當危老重建計畫涵蓋條件不同的基地時，其容積設計以「分別計算、合併加總」為依歸(詳見圖一示意說明)，而這八個字，也正是危老政策獎勵計算的根本原則。

北市完成配套放寬

雖說危老政策好處不少，然而新制上路已逾一年半，真正開工的案件卻僅寥寥數十件，與內政部最初立下的首年核定五百案，戶數上萬的目標有極大差距。對此官方表示，許多案件都已蠢蠢欲動，但因地方政府需花時間擬定配套措施，在配套措施完備之前，民間不敢輕舉妄動，以致政策成績差強人意。

地方配套制度未臻完善，確實讓危老政策的推展績效不如預期，不過這一年多來，首都台北市業已完成了相關自治法規的研擬，因此接下來的時間裡，預料危老案件數量將快速增加。

修法進度領先全台的台北市，依據母法鬆綁了高度比與後院深度比，紓解窄巷難以起高樓的困境；同時也放寬了住宅區建蔽率(北市詳細因應措施詳見表二)，讓容積可獲得更充分的運用。

此外，危老獎勵中的退縮建築為基礎獎勵項目，重建案需拿完基礎獎勵，才可接著去拿綠建築、智能建築等增額獎勵，可是有些重建案基地狹小，已無退縮空間。若重建案有此類「不能而非不願」之情事，仍可進一步申請增額獎勵，權益不會因此受損。

容獎拿滿不見得好

一般人的想法，必定會認為把獎勵容積拿好拿滿賺最大，其實不然。依據法規，高度過高、量體過大的建案，需送都審闖關，由於都審曠日廢時，且大規模開發案成本高昂，故許多建案會刻意壓低高度或開發量體，以避免進入都審程序。若重建案硬是將獎勵容積拿滿，導致開發尺度飛越免都審門檻，對業者而言得不償失。

再說，危老的耐震、綠建築、智慧建築及無障礙設計，均需繳納保證金(金額為當期公告現值×○‧四五×申請獎勵容積樓地板面積)，就算北市針對容獎額度未達百分之六的案件，祭出保證金減半計算的優惠，金額依舊十分龐大，所以在進行危老重建案的規劃時，應審慎評估需求，對於容獎的取得，適可而止方為上策。

資產增值一大良機

申請獎勵容積所繳納的保證金，待建物完成拿到相關證書或審核後雖可領回，但若重建案為民眾自行發起，未與建商合作，恐怕無力籌措龐大經費，對危老政策的推行或是一大阻礙。

不過危老所提供的政策優惠已十分可觀，且可讓住戶用最短的時間換新屋、搬新家，因此民眾不妨把握政策推行的黃金時機，讓自己的資產脫胎換骨，坐享豐厚的增值利益。