【文/住展雜誌】一度被嘲諷為「夢裡才能相見」的捷運三鶯線，去年發包後，現在已開始施作前置工程。過去，大台北捷運幾乎都行經都會中心，但三鶯線走的路線，卻全是蛋白、蛋殼區；沿著三鶯線買房該注意什麼？

而這條蛋白區捷運線，是否能找到優質的潛力站點呢？

捷運三鶯線，是新北市長朱立倫「三環三線」其中一條重要路線。不過，早在西元二千年，就已經進行初步研究；到了○一年，更送至交通部審查，其實起步時間並不算晚。三鶯線從原本不被看好，最後經過十多年努力終於成局，並於去年發包興建，民眾多年等待即將成真！

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三鶯線是新北市第一條中運量捷運線，起自土城頂埔站，途經媽祖田站，然後進入三峽，依序設有挖子站、橫溪站、龍埔站、三峽站、台北大學站，接著銜接鶯歌火車站、陶瓷老街站、國華站、永吉公園站，最末站則是鶯桃福德站。

三鶯至桃機　通勤新選擇

全線預計完工時間，定在五年後即二○二三年底。倘若程序順利，第二階段將啟動延伸段工程，從鶯桃福德站延伸至桃園八德大湳地區，與桃園捷運綠線相交會。

換言之，往後三鶯線與桃園捷運綠線串連後，也能藉由轉乘至桃園機場，成為板橋沿線民眾至桃園機場的另一個新選擇。

但不可否認的，若由板南線轉乘三鶯歌、桃園捷運綠線，最後換乘機場線，坐到桃園機場航廈站，一路轉乘次數過多、時間又太久，效益並不高，預期如此搭乘者可能很有限。因為居住在土城、板橋的民眾，不如先搭捷運到台北車站，再從台北車站轉乘機捷直達車，這樣更有效率。

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鶯歌大受惠？ 看運量再說

另一個受惠程度較有疑慮的，則是鶯歌舊市區。從鶯歌火車站搭台鐵到台北火車站，三十分鐘即可到達，但若搭三鶯線輾轉至台北火車站，卻需要更久的時間。因此，未來鶯歌車站有台鐵、捷運，但通勤效率並沒加速，所以能為房市帶來多少幫助？還需再觀察。

但有一種狀況例外，那就是「通勤慣性改變」。舉例來說，從板橋搭台鐵到台北火車站，車程不用十分鐘，比搭捷運快上許多，但因台北火車站轉乘捷運路網便利，以及民眾慣性已養成，所以搭捷運至台北的人，多過搭台鐵的人數。

鶯歌站也面臨同樣狀況，但鶯歌站無捷運路網交會，缺乏轉乘誘因，只能靠民眾養成搭乘捷運習慣，增加出入站人次，對鶯歌站才有幫助。

運量桃園化　房價沒加分

我們之所以要如此強調運量，是因為捷運站已非房價票房保證，必需有足量的旅運人次支撐，才能對當地房價產生支撐或拉抬效果。

以桃園機場捷運線為例，多數搭乘機捷的人，是為了往返北市與機場之間，其餘站點出入人數偏低，尤其是過了桃機航廈之後的站點，搭乘人次更少。因此，機捷通車至今，沿線房價根本連慶祝行情都沒有，關鍵就在於沒有帶來足夠人潮，對房市加分不多。

回頭來看三鶯線，雖然三峽、鶯歌地區人口持續成長，但沿線人口數仍遠遜於大台北都會中心，如果運量出現「桃園化」、也就是運量偏低時，房市景氣又低迷的話，沿線房地產投資價值就會失色。

台北大學站
重劃區最強　店面水噹噹

台北大學站位置在復興路上，距恩主公醫院不遠，所以附名稱為恩主公醫院站。站區位置大略介於北大特區與舊市區交界，地段條件不錯，距離國道交流道也不遠，算是三峽區內區段條件最好的一站，未來將可提高此處交通機能，在發展上是大大加分。

由於站區位置之利，該站可以吃到舊市區民眾通勤客源，且因北大站距離北大門口相對較近，也能分食北大學生客源，以後可能是三鶯線大站之一，發展前景備受矚目。

北大站周邊既有國道的龐大車流，又有捷運人潮，未來店面價值應會水漲船高，值得提早布局。但若以居住環境而言，站區周邊路段壅塞嚴重，尤其復興路車流量大，早也塞、晚也塞，且舊市區環境過於老舊，通常只有在地人才會在這一帶買房子，外地人往往會到北大特區購屋。

即便如此，在捷運加持之下，北大站區周邊房價會更有支撐力，有機會坐上二字頭、望向三字頭。

三峽站
相對低單價　水岸加捷運

三峽站位國慶路、近三樹路口，即國家教育研究院附近；這一帶距北大特區很近，卻不屬於重劃區範圍，所以街道劃設、環境質感不如北大特區來得好，生活機能亦較差。

然而，附近建案多走相對低價路線，新建案價位比北大特區低，有些建案又擁有三峽河景觀及廣濶棟距，CP值相當高。若預算有限，買不起北大特區，不妨可考慮改到三峽站周邊購屋。

由於三峽站位在北大特區南側外緣，若重劃區內居民想搭乘捷運往返台北，至三峽站搭車較近，且通勤時間較短，而不會選擇稍遠的台北大學站，所以未來運量也不至於太差。

頂埔站
新北第一站　三鶯線熊讚

捷運頂埔站是三鶯線起始站，也是三鶯線與板南線的交會站；雖然頂埔地區目前發展強度仍不足，但未來發展空間不小。

頂埔站周邊房市主要有三大利基，首先是雙捷運交會站。放眼大台北，雙捷運交會站不稀奇，但新建案單價只有二十幾到三十初頭萬的交會站，目前僅有一個，那就是頂埔站。

其次，頂埔站鄰近頂埔科技園區，園區內以鴻海、正崴、大霸等三家電子科技業為主要代表，周邊廠商受到吸引，也陸續搬至頂埔地區。由於科技園區與周邊地區就業人口較多，直接推升當地住宅需求，對房市產生正面幫助。

最後一個利基，則是頂埔擁有新北市門牌，但與沿線各站相比，頂埔房價並不算貴。以三峽北大特區為例，區內有一些建案一坪都要賣三十幾萬以上，所以頂埔房價還算親民。

雖然頂埔房市擁有三大利基，但頂埔地區缺點相當明顯，例如距土城市區稍遠，生活機能有限、區段環境品質有待改善、工業區氛圍濃厚，且除了捷運建設外，缺乏其他建設亮點。但假以時日，頂埔可望化身為雙捷運交會樞鈕，前景值得期待。

處女站區　等待時機

事實上，三鶯線新設的站點當中，有幾個站點周邊居住人口不多，未來應該有機會徵收重劃，例如龍埔站周邊。

雖然這類處女站區有發展潛力，但距離開發完成，可能還要八年、十年的時間，投資這些地方需要過人的耐心與口袋深度。現階段，建議把目光放在正在開發、或開發成熟的區域，就風險控管的角度而言相對安全。