【文/住展雜誌】大家都聽過凶宅，也說得出來凶宅是什麼，但您眼中的凶不是凶！您想的凶宅，跟官員、法官想的凶宅，不僅看法極可能完全不同，就連對凶宅買賣的印象，所知也可能有限……
說到凶宅，很多人覺得沒什麼好討論的；房子內若發生「非自然死亡」事件，就符合定義，再簡單不過了。凶宅，就只是這麼一回事。
但實際上，凶宅從認定、買賣、糾紛，乃至於法院判決，背後牽扯著許多複雜的因素，遠超乎我們的想像。而官員、民眾、法院、仲介等不同身份人士，對於凶宅見解卻不盡相同，正是凶宅爭議層出不窮的根源。
凶宅定義不可思議
目前國內定義所謂的「凶宅」，是依據民國九十七年間、內政部所發布的一個函釋，將凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
雖然內政部為凶宅作出定義，但函釋本身就存在重大紕漏，作出定義反而衍生出更多問題。
內政部函釋認定，「賣方產權持有期間」若曾發生非自然死亡事實，才構成凶宅的要件。但問題來了，假如某一間房子在甲持有期間發生凶殺案，而甲後來將房子賣給乙，乙持有五年內未發生凶殺案，並將房子賣給丙；依函釋認定，乙持有期間未發生非自然死亡事件，所以不算凶宅，不必向丙負擔保責任。
台北市郭姓女子將一間持有九年的房子賣給李姓女子，爾後李女發現十五年前曾有人在屋內上吊身亡，憤而提告向郭女求償，一審判決郭女需賠李女二百多萬元。但郭女提起上訴，並聲稱自己買房時並不知情。經高等法院調查，證明郭女也是受騙者，且「持有產權期間未發生非自然死亡事件」，並不算凶宅，改判郭女免賠。
這種認定方式，顯然與「正常人」對凶宅的認知不同；一般來說，民間普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件，就足以稱作凶宅，判斷依據是「一日凶宅，終生凶宅」，沒有時間限制，但內政部判斷凶宅依據，卻是「賣方持有房屋期間」有無非自然死亡事件為準。意即只有某一任屋主持有期間未發生非自然死亡事件，房子就不算凶宅。
由於內政部函釋上的漏洞，更有坊間不肖人士因此發明出「洗凶宅」的投機行為，將凶宅洗白後出售給不知情民眾來謀利。
台北市法務局主任消保官何修蘭指出，依照民間普遍觀點，凶宅不會因為轉手而改變凶宅的本質。法官之所以用「賣方持有房屋期間」有無發生非自然死亡，作為凶宅與否之依據，可能本身是無神論者，或是因個別訴訟案件另有考量。
何修蘭解釋，甲將凶宅賣給乙，乙又賣給丙，丙訴訟求償失敗，有很大一部份原因是法官會審視乙是否為「善意第三人」，若乙的房子是「善意取得」，且其轉售所做出的損害行為並非出於故意，符合善意第三人的規範，就不必賠償丙的損失。
| 台北市主任消保官何修蘭呼籲，內政部應開放凶宅查詢系統，以消弭層出不窮的買賣糾紛。 |
至於善意第三人的判斷根據是什麼？通常法官會檢閱乙向甲購買房屋時的價格，是否符合市場行情。假如市價五百萬，而乙向甲買房付了五百萬，且乙證稱不知凶宅事由，那就應該是善意第三人，不用負擔丙的損害。但若乙向甲買房只付二百萬，明顯低於市價太多，顯示乙可能早就知道房子有問題；丙若向乙求償，則乙敗訴機率較高。
露台戶易成凶宅？
跳樓自殺是最常見造成凶宅的原因之一，卻也是最容易引發爭議。爭議點在於發生跳樓自殺時，「跳樓處算凶宅？還是墜落死亡處那一戶算凶宅？」
舉例，十樓住戶從自家跳樓自殺，墜落至二樓陽台，當場死亡；那麼，十樓算是凶宅？還是二樓算凶宅？
全國不動產董事長葉春智表示，業界認知中會把十樓當成凶宅，二樓不是凶宅，因為出問題的是十樓的住戶，二樓是無辜的；即便運屍經過二樓室內，房子也不會有凶宅的問題。
何修蘭證實，實務上會認定十樓是凶宅。據她透露，北市消保官曾邀集包含房仲業者在內的不動產業者，就跳樓自殺凶宅認定問題進行會商研討，無論是消保官或業者，對於十樓算凶宅、二樓非凶宅具有高度共識。
就內政部函釋內容而言，凶宅是「在專有部分有求死行為而致死」，也就是採「求死行為發生在哪一戶，哪一戶就算凶宅」。所以，消保官與房仲都依照內政部函釋，認定十樓為凶宅，其實有所依據。
然而，內政部函釋規定，只限建築物「專有部份」發生非自然死亡，才算是凶宅。但我國法規「區分所有建物」規定，公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型，屋頂多屬於共用，其中露台有的是專有部分的附屬建物，有的則是約定專用。如果是約定專用，則不符合內政部凶宅定義。
但民眾的想法不一樣，有不少民眾認為「人死在二樓，二樓當然是凶宅」！過去曾發生過多起大樓住戶跳樓，墜落在隔壁透天厝屋頂上的自殺事件，多數媒體與民眾都認為透天厝是凶宅，與官方思維截然不同。
| 按內政部函釋內容，屋頂與露台若是共用或約定專用，發生非自然死亡事件可能不算凶宅。 |
法官不甩內政部
雖然內政部函釋，以及消保官、房仲業者均認為十樓是凶宅，但握有至高無上決定權的法官大人，卻不見得會按照內政部或消保官的意見判決。法官見解與各界一樣分歧，有人認為十樓是凶宅，有人認定二樓才是凶宅。
一五年間，高雄有位張姓婦人從大樓頂樓跳樓自殺，陳屍於二樓的露台上；二樓劉姓屋主認為張婦自殺，讓他的房子變凶宅，便向張婦繼承人求償。
若按內政部函釋，凶宅應算是頂樓，且露台非專有部份，所以二樓不構成凶宅要件。但高雄地院法官認為，判斷房屋是否成為凶宅，應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素，並不以內政部函釋規範為必備要件。因而，法院判定二樓為凶宅，張婦繼承人需賠償一七三萬。
法官對於凶宅的見解，與內政部南轅北轍是司空見慣的事。一四年間，北市徐姓房東將位在十三樓房子出租給李姓男子，李姓男子的母親在租屋處跳樓自殺，房東便向李姓男子求償。
然而，法官卻完全推翻內政部函釋，而認為「自願跳樓不算凶宅」，而且李男的母親是墜落在社區中庭，不是死在十三樓內，十三樓不應是凶宅，判定徐姓房東敗訴。
| 各地法院判決，推翻內政部函釋的例子相當常見，是不是凶宅由法官說了算。 |
法官更在判決中強調，「凶宅並非法律名詞，定義莫衷一是」，直接打臉內政部。為什麼法官會這麼說呢？
法界人士分析，「凶宅」確實沒有入法，只是民間普遍稱呼；至於內政部函釋位階太低，法官反而握有較大的裁量空間，毋需照著函釋作出判決。
依照我國法規位階層級高低，最高是憲法，其次是法律，接著是法規命令，最低的是行政規則，而函釋則屬於行政規則的其中一種。假如將凶宅定在法律裡面，則法官必須按法律判決；如果只是函釋，那就看法官個人態度，當成判決依據或僅供參考都可能發生，因而銜生出判決的亂象，讓人民無所適從。
如果入法是否更好？答案也是否定的，因為內政部函釋內容就像「學術或官僚象牙塔裡生出來的外星生物」，既不嚴謹、規範的層面太狹窄，對凶宅認定又跟人民認知差距過大，稱不上是健全的規範。若是匆促立法，那反而是災難。
葉春智認為，定義凶宅是個大工程，有林林總總的奇怪事項要顧及到，因為非自然死亡造成凶宅的案件千奇百怪，最好討論周全再立法，不要為了立法而立法。
| 全國不動產董事長葉春智認為，不只買賣時需告知是否為凶宅，租賃也應揭凶宅資訊。 |
凶宅沒人要？ 答案很意外
民眾多以為，凶宅死了人，在市場上難轉手，但這個印象卻大錯特錯！
葉春智說：「如果賣方主動誠實揭露凶宅，那往往有『儘快處掉麻煩』的心態，價格通常很便宜；正因價格比市價低很多，所以待售期非常短，大多在幾天到一、二週內就會有人接手。除非是凶殺手段極為殘忍的物件，才可能出現拖很久還賣不掉的狀況。
買凶宅的人真的都不怕嗎？葉春智解釋，凶宅的買家通常有三種類型，第一種是口袋比較淺的人，「窮到不怕鬼」；他們迫於預算考量，且多自認沒做虧心事，買凶宅來遮風蔽雨倒也心安理得。
第二種人是投資客，有的投資客低價買入後重新裝潢出租，有的則伺機轉手賺取價差；地段越好，他們興趣越濃。
第三種人，則是宗教團體，買來開設佛堂、教會或是傳統宮廟者所在多有。就在採訪當下，葉春智指向窗外的一間佛教圖書館，前身是一家整型診所，二十多年前陳進興闖入該診所槍殺醫生及護士，曾經轟動一時。
凶宅負擔低？ 情況不一樣
凶宅最大的誘因，就是房價便宜，但房價便宜是否等同容易入手？答案真的跟您想的不一樣！
一般人買房子，通常可以向銀行申請七到八成貸款，自己只要籌足二到三成自備款即可，隨後二、三十年再慢慢攤還房貸。但凶宅卻非如此，幾乎所有的銀行都拒貸凶宅物件，代表若想買凶宅，必需拿出全額購屋款。
打個比方，某社區一間正常的房屋總價一千萬，買方只需拿出二百萬自備款，剩下的申請銀貸即可。但同社區、同坪數的房屋若成凶宅，雖然總價打六折只要六百萬，但買方需一次拿六百萬出來，沒辦法向銀行貸款。
二○一三年，台南有位女性標下一間法拍屋後向數家銀行申請貸款，但所有銀行均以該物件是凶宅為由拒貸，但該位女性因拿不出全額購屋款，導致預先支付給法院、總價二成的押標金被沒收。後來該名女性投訴媒體，控告法院與銀行隱匿凶宅資訊，才促成法拍屋需標註凶宅的改革。
因此，如果您不怕鬼、不怕凶宅，那也不代表就買得到凶宅，除非您早就備妥全額購屋款才行。
買到凶宅是房仲的錯？
另一個常見的凶宅爭議，是賣方未誠實揭露凶宅資訊，而房仲也未查出是否為凶宅，最後買家一狀將賣方、房仲通通告上法院。
由於內政部地政司在一五年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，新增房仲有調查凶宅之責任和義務，所以民眾普遍認為房子是不是凶宅，房仲就應該清楚掌握並告知。
但葉春智直言，房仲只是賣房子的，既無調查權，也不是人人都是偵探，頂多就是向屋主、管理員與里長等方詢問，若要做再多就各憑本事。假如屋主從頭到尾故意隱瞞，而房仲又無法從其他管道查到資訊，那就連房仲也會受騙。
何修蘭解釋，房仲調查之責任與義務，其實規範得相當籠統、不夠具體。但在實務操作上，普遍認為房仲該做足三道工作：「一、查詢網路資訊或新聞報導；二、與相關人員作必要的探詢，如屋主、管理員與鄰居等等；三、不違背業務上累積的經驗，由於多數房仲會經營特定社區，對某些社區暸若指掌，若有凶宅理當應該知道；若是新開發的社區，那就另當別論。」
靠政府不如靠自己
或許有讀者認為，這樣看下來凶宅的爭議似乎無解，到底要怎麼做才能保障自己買房的權益？
何修蘭建議，雖然內政部函釋對凶宅自有定義，但民眾不見得要受其約束，假如真的很怕買到凶宅，大可以與賣方磋商、並在買賣契約中「增列條款」，白紙黑字寫明中止解約的條件，例如「假如房子或該社區內有發生過、（逐一列出明確事由）等事件，則買方可無條件解約，賣方無異議。」之類的文字，相對較有保障。
說到頭來，凶宅之所以糾紛頻仍，是因為內政部警政署以「涉及隱私」為由，拒絕開放凶宅查詢系統，才會讓民眾在不知情之下誤買到凶宅。在官方毫無作為之下，民眾買房也只能自求多福，或是找個可靠的經紀人囉！
