【文/住展雜誌】人口，是不動產中一個重要的命題。人越多，住宅需求量就越高；人越少，住宅需求量就越低。而這是否代表，房價會因人口變動而漲跌？攤開數據，真相恐怕會讓你大感不可思議……

在一般人印象中，房價漲跌與人口數量增減，二者之間有著緊密的連動關係。多數人認為，當人口數向上成長，房價就會有支撐；人口數若減少，則房價就肯定要下跌。

這個論述的核心，就是所謂的「人口紅利」。因為房子是民生必需品，需要有「人」來買。如果少子化、人口紅利消失，人口便會陷入負成長危機；房子沒人買，價格就跌定了。大眾對相關說法耳熟能詳，且多認為此類說法合理、正確。

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事實，真的是這樣嗎？

歷史經驗與印象不同

倘若翻開近二十年來大台北房價與人口數資料，我們發現裡面大有文章。首先，是台北市的部份；北市人口數在二○○一年出現負成長，翌年出現反彈，○三年當年銳減一萬四千七百多人，這把人口負成長的火苗蔓延至○九年，直到一○年才恢復正成長。

自○一年到○九年，北市人口大致呈現下滑趨勢，僅有○二、○六年兩個年度反彈，九年間減少了將近三萬四千多人。

然而，這九年內北市新成屋、預售屋房價卻從二五點七萬／坪漲至五三點二萬／坪，每坪單價淨漲二七點五萬、漲幅約一○七％，平均每年漲幅將近十二％。

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北市人口數在一○年恢復正成長，一四、一五年更連續兩年突破二百七十萬人大關。而此同時，北市房價從五三點二萬／坪漲至八九點二萬／坪，每坪單價淨漲三十六萬、漲幅逼近六十八％，平均每年漲幅約十一點三％。

但從去年到今年八月，北市人口又連二年減少，此時房價從八九點二萬／坪跌至八三點六萬、跌幅約六點三％。

北市近十六年來，人口與房價二者共經歷三種情況：「人口衰退時房價大漲」、「人口成長時房價大漲」、「人口衰退時房價微跌」。

新北市則較簡單，從一九九八年到今年為止，人口數均呈現上升趨勢不變；房價則從○一年一路上漲到一四年，漲幅約一點八倍。房價漲勢直到一五年才停止、並於一六年反轉下跌，跌幅約六點六％。

新北市人口與房價變化只有二種情況：「人口上升時房價大漲」、「人口上升時房價微跌」。

無論台北市或新北市，近二十年來人口、房價二者之間的關係，只有「偶然性」，並沒有「必然性」，欠缺高度的連動關係。

人口未因高房價外移

從近二十年大台北房價與人口變化圖表裡，可以發現幾個有趣的地方，首先是無論台北市或新北市，近二十年來人口、房價二者之間的關係，只有「偶然性」，並沒有「必然性」，欠缺高度的連動關係。

其次，「高房價推擠效應」並不明顯。所謂高房價推擠效應，是指北市居民因無力負擔高房價，而轉至外縣市買房子，導致人口量下滑。雖然這個理論普遍被接受，但實際上卻大相逕庭。

因為一○年到一四年間，不僅是北市房價最高峰，更是近二十年來人口量最高峰；到一五年起房價下修，人口數反而減少。這完全改寫我們的既定印象，為什麼北市房價愈高、人口數愈多，房價降低之後、人口數竟然減少呢？

答案，竟與「助你好孕」生育補助方案有密切的關係。

台北市在一○年公告「助你好孕」方案、並定於一一年元月起實施，由於生育補助優渥，除了成功拉升出生率外，更吸引不少民眾「寄戶籍」，此後連續數年人口量出現止跌回升。
但到了一四年，桃園升格為直轄市，並於一五年祭出比北市更高額的生育補助方案後，北市「助你好孕」的吸引力就稍遜一籌了；受到桃園高額補助誘惑，把戶籍遷往桃園的民眾增加，造成北市戶籍人口流失、桃園人口卻持續成長。

人口狂增 房價竟跌

綜以上所述，大台北房價與人口走勢，彼此關聯性相當微弱。如果我們縮小觀察視角、由縣市收縮到個別行政區，結果是否會有所不同呢？

若是比較時間設定在近二十年、或者一四年前，則大台北所有行政區房價均上漲，難分出其中差異；若把比較時間設定在房市反轉期間，觀察一五年起至今的變化，以釐清人口增加最多的區域，房價是否會逆勢上漲；人口減少最多的區域，房價會跌最多嗎？

從表二來看，統計顯示一五年元月至今年八月，大台北人口數成長最多的依序是淡水、林口、新莊、汐止、三峽。

雖然淡水成長近萬人，但房價卻驟跌約十七點三％，是新北市同期房價跌幅最重的區域，顯示大量湧入的人口，並未對淡水房價有所挹注，淡水房價反而受到供給量龐大、以及特定建商祭出價格戰策略等因素拖累而下跌。

至於人口減少最多的地區則是板橋，第二至第五名依序為永和、信義、大安與松山。板橋與永和人口均減少逾四千人，且房價跌幅都超過一成以上，但跌幅仍低於淡水。信義、大安與松山人口衰減幅度也不小，但房價跌幅卻不大，遠低於萬華的負十六％。

以上數據，可以得出一個結論，那就是「景氣好時，各區房價雞犬升天；景氣差時，覆巢之下無完卵。」房市景氣的強弱對房價的影響，遠高過人口增減這項因素。

靠單一數據　難預測漲跌

是故，影響大台北各行政區房價漲跌的主因，幾乎可以排除人口因素；這並不是說人口完全不會牽動房價漲跌，而是二者之間的關聯度很微弱。相較之下，政府政策、總體經濟對於房價的影響程度更深。

客觀的說，影響房價漲跌的因素千絲萬縷，有的因素影響程度大、有的則很微小，不可能單人口數據就能夠準確論斷未來房價漲跌，就好像股市裡獲利好的股票不一定會漲、虧損的股票不一定會跌一樣道理。
除了人口之外，我們還得綜合性評估政府政策、經濟現況與前景、房市供給量、重大建設、利率、投資需求等多重因素。至於「人口成長房價就漲、人口減少房價就跌」的印象，只不過是個錯誤的假象罷了。