【文/住展雜誌】今年四月立院三讀通過《危老條例》；一般咸信，產權單一建物將是最大受益者。不過本文作者對此另有見解，認為法拍市場的獨棟透天厝或公寓，或許才是投資者應該關注的目標！
時序已經入夏，逢端午節前後，雨水增多，正該萬物興盛之時，台灣加權指數於五月九日突破萬點大關，雖僅有短短一秒鐘，不過所象徵的意涵無限；是否臺灣經濟又將春風化雨，邁進一個百業興盛的美好時光？
危老條例 四月底三讀
回觀台灣房地產的景況，雖然業界仍慘淡經營，但是向來以抑制房地價格作為追求居住正義為政策的民主進步黨，於今年四月二十五日經由立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例)，為加速危險及老舊建築物的重建，提出建築容積獎勵、房屋稅及地價稅之租稅減免優惠措施。
該法案通過，是否為蔡政府對不動產業者所伸出的橄欖枝？目前各界解讀各異，筆者立場則是靜觀其變；好人辦壞事或壞人做好事，在目前詭譎多端的台灣政壇，已非異端，與其胡思亂想，不如看看危老條例施行後，是否能為疲憊的不動產市場，注入一股活水，方屬持重之見。
先不論執政者推出危老條例的目的為何，但對於排隊領紅包的直接受益者，筆者認為就需要認真點明。
頭獎者：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。此部分得獎者，主要是受到建築主管機關所認定，因此不擔心會有認定不明的情形。
貳獎者：經結構安全性能評估結果未達最低等級者。依據危老條例於立法院第一次委員會審查記錄，內政部葉俊榮部長列席報告指出，本法案主要是針對高氯離子混凝土建築物(即俗稱海砂屋)、地震後列為「紅單的危樓」或是領有「黃單的需注意建築物」，以及三十年以上屋齡的老舊建築物，所以具有上開特性的建築物，即是政府所標記的對象。
| 本文作者認為，以低價取得獨棟法拍物件，再透過危老條例重建，獲利空間相當大。(示意圖：照片與文章無關) |
條例實施 三類建物受惠
而依據內政部的網站說明：「本條例授權內政部訂定結構安全性能評估之辦法，內政部將於三至六個月內完成子法之制定，屆時將明訂結構安全性能評估之內容、等級及評估機構等事項；未來建築物所有權人需先自行評估，並依據評估報告書之結果確認是否符合本條例之適用對象…」，故對於適用本項之建築物，可能還需要一段時間，才會有明確的法規以供認定。
三獎者：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
依據現行規定，除了耐震能力之標準不明外，比較具體的是屋齡要三十年以上，且對於耐震能力之改善已不具效益；另外就是屋齡三十年以上，未設置昇降設備的建築物。簡言之，基本上如果是三十年以上建物，沒有裝設電梯的透天厝或是公寓型建築物，都是潛在的適用對象。
重建計劃 五月前申請
不過，獎品並非可無限期任意兌換；依據危老條例第五條「依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。前項重建計畫之申請，期限至民國一○六年五月三十一日止。」這代表已明確告知，重建計畫的申請最遲不得超過今年五月底止。
在如此景氣不佳的情況，投資房地產是否仍有利可圖？筆者前次指引，可以從法拍屋市場下手。如今老屋重建條例通過與施行，筆者可以想見，日後獨棟的透天厝或是整棟的公寓拍賣品，勢必將是內行投資者所注目的對象。
獨棟法拍屋 優質標的
依據筆者的經驗，因為長輩離世而遺留的不動產，尤其是整棟公寓或透天厝，因為繼承人對於樓層價值爭執不休，若未能達成分割協議，經由法院進行共有物分割訴訟，實務上採取「變價分割」，即將物件透過法拍程序進行拍賣，將所得價金分配給各繼承人的方式，已漸成趨勢。
因此，在法拍市場上捕捉相關物件，再透過老屋條例申請重建，除能獲取容積獎勵外，還能取得地價稅及房屋稅的減免，如再結合「低公設」的吸引力，搭配「有便捷的升降電梯」，以「二房或二加一房」方式推出，此種類型的標的，應該會是精打細算的消費者所鍾情的好物件吧！
(本文作者為經兆法律事務所資深律師-陳學驊律師)
