【文/住展雜誌】有別過去一、兩年的成交低迷，今年北市首季買氣明顯好轉，不僅交易量較去年同期成長三成，建商亦重拾信心出手獵地。首都房市之所以能迎來小陽春，主要得利於五大關鍵因素……

自去年第四季屢傳大戶掃貨新聞後，北市房市就漸入佳境，買氣一路從去年年底延續到今年第一季。據地政局統計，今年前三個月，北市交易量突破五千棟，較去年首季不到四千棟大增逾三成，且當中不乏過去一、兩年成交慘澹的破億豪宅，讓業者直呼金雞年房市確實有回春之兆。

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建商出手勇購地

不只房屋買氣增溫，土地交易熱度也大有起色，今年開春以來，北市已有多起建商購地消息，如已許久未在北市買地的國泰人壽，今年竟海砸二十三億，從力麒建設手中買下中山區松江、長春路口的三百多坪精華地；潤泰新也斥資三十五億，買下國產實業台北廠南基地一千六百坪土地，榮登首季購地王。

除此之外，遠雄亦持續在內湖五期擴張勢力，投入八億多資金取得重劃區逾五百坪地皮；欣翰建設董座今年二月也以個人名義，豪擲十八‧五億從法拍市場購入南港近兩千坪工業地，意欲長線佈局。

市場人士分析，建商、壽險業再度於首都大舉獵地，不外乎看好後市，加上近來北市建案銷售率有感上揚，深化上游業者的投資信心，才會趕緊在不動產尚處盤整之際逢低卡位，搶賺時機財。

對於首都房市迎來小陽春，不僅民眾有些意外，連部分業者都覺得幸福似乎來得有點突然，但歸納整理發現，這波房市春暖其實有跡可循，當中五大關鍵因素更是功不可沒。

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關鍵一：讓價取量

不論建商買地或民眾購屋，價格高低絕對是當前能否促進成交的首要關鍵。雖說在這兩、三年修正期內，台北市房價回檔的幅度僅一成左右，較其他直轄市相對和緩，不過北市房價向來易漲難跌，一成的跌幅看似不大，但反應在總價上，其實已相當可觀，促使不少等待許久的消費者果斷進場。

近來已有不少新案為求突破，一口氣將價格「回歸起漲點」，大安八字頭、中山七字頭、萬華五字頭、文山四字頭等口號時有所聞，並迫使中古屋行情跟進下修。當價格來到滿足點，買氣自然隨之浮現。

此外，有鑒自住首購正夯，北市許多新案都順應客層需求，將產品由總價稍高的三房，調整為負擔相對輕鬆的兩房，據住展統計，去年開始至今年第一季，北市新案兩房供給量已力壓三房躍居主流，在進場門檻降低的情況下，消費者購屋的意願也跟著提高。

關鍵二：減量降壓

在房市景氣高峰時，北市一年就能釋出超過兩千五百億巨量，但隨著景氣反轉，以往的大量供給反倒形成賣壓。為減輕競爭壓力，近年建商便縮減量能，據住展統計，北市推案量連續兩年低於兩千億，供給量已足足比高點減少了三到四成。

建商減量經營的策略獲得不錯成效，因為在供給量縮的同時，北市的住房需求並沒有跟著下降，部分剛性買盤因具購屋迫切性，即便市面上選擇減少、跌幅收斂，依舊得進場買房，使餘屋獲得一定程度的消化。

不過今年北市豪宅蠢動，加上都更案不斷竄出，量能有復甦趨勢，低量優勢恐漸漸流失。但據住展了解，供給量增的情形以高總價產品較顯著，因此市場主流的中、小坪數物件，賣壓應不至於放大。

關鍵三：降稅有感

過去房市買氣下滑，房地合一、持有稅暴漲等稅制變革，被各方指責為罪魁禍首，因此近期市場回穩，也與稅制從嚴峻變友善關聯甚大，且不論是一般消費者還是尖端客群，稅負都有感減壓。

北市因一○三年七月房屋標準單價大漲二‧六倍，導致該年七月一日起領得使照的新屋房屋稅暴增，激起強烈民怨。為減輕民眾負擔，北市今年七月開徵的房屋稅，針對暴衝的房屋標準單價，採分年打折方式緩漲，消費者的購屋意願也受降稅激勵。

稅負減壓也沒遺漏豪宅。早前北市新豪宅，非但適用調漲後的新房屋標準單價，又採「1+路段率」及加價項目課徵房屋稅，持有稅成長的幅度是一般住宅的好幾倍，買氣更慘跌谷底。

不過今年開徵的房屋稅，北市府已將豪宅稅計算方式改為「1+固定比率」(固定比率為百分之一百二十)，並取消加價項目，加上新房屋標準單價打折，新豪宅持有成本已大幅降低，因而重獲層峰人士青睞。

不僅如此，基於「自住輕稅」原則，北市府欲將「只有一戶且自住」的房屋稅稅率，從現行的百分之一‧二下修為百分之一，但因中央表示不妥，市府擬以房屋評定現值減折六分之一手段達到降稅目的。消息一出，市場信心應聲反彈。

至於建商方面，北市府也早有送暖舉動。以往建商沒賣完的餘屋，成屋後將被課徵稅率高達百分之三‧六的囤房稅，但房子都賣不好了還得負擔重稅，讓建商大呼不合理，也打壓了業者購地推案的意願。

面對建商不平，北市府在兩年前便提出修正案，將建商成屋一年內的餘屋囤房稅率降為百分之二，之後仍未售出，才按百分之三‧六課稅，雖然修正條例仍待市議會通過，但若順利送出議會，不但能紓解建商的金流壓力，北市土地交易亦可望進一步升溫。

關鍵四：都更激勵

不讓地方專美於前，中央也在政策方面對房市頻送秋波。都市更新、老屋重建是總統蔡英文上任以來，推動最積極的房市政策，去年底內政部更一舉端出「三加一」都更法案體系，期待盡速完善法規加速都更進度。

在都更相關政策中，以涉及老屋重建的「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」(簡稱危老條例)討論最豐，該法案堪稱產權單純老屋尋求重建的「高速公路」，除了同意門檻較高外，危老條例的審議程序、審查時程與適用限制都遠比都更寬鬆。

更誘人的是，危老條例還提供最高百分之四十的容積獎勵，並可享有最長達十二年的稅賦優惠，難怪去年政策才剛提出，就有業者立馬砸錢買進老舊大樓，坐等之後的重建利益。日前危老條例已獲立院三讀通過，未來一定會有更多業者投入老屋改建的行列，預料單一產權的老舊大樓，將因此黃袍加身。

隨著危老條例完成立法後，業界評估，同屬優先法案的都更相關修法，前途也將更加光明，因文林苑事件遭重挫的都更發展，將有望再度活絡。而以往都更案因地段佳、機能強，常是區段房價的領頭羊。故業者認為，倘若都市更新再興，首都房市不無可能再創價量齊揚的榮景。

關鍵五：游資回歸

正當國內環境有所改善時，國際上的諸多變動，也為首都房市帶來意外之喜。

繼美國大舉查緝「肥咖」後，去年中國也開始大舉查稅，使海外台商、台僑備感壓力，趕緊將資金引渡回台，藏進不會被發現的不動產之中。

這波富人藏錢的舉動，讓北市豪宅受益良多，不少豪宅案都有一口氣成交多戶的案例發生，直到今年首季都還餘韻猶存；此外，海外不動產投資風氣漸退，金流重返國內，也是推升買氣的原因之一。

幾年前因我國房價高漲，投報率下滑，導致國人轉赴海外尋找標的，帶動海外不動產投資風氣，但海外不動產管理不易，且國外法規迥異，不時傳出投資糾紛，加以國人熱衷的東南亞，政經環境更迭頻繁，使海外投資漸趨保守。

而且這一年多來新台幣表現強勁，當初選擇在國內置產的投資人，不僅迴避了匯率損失，資產也跟著新台幣升值，因此近來海外游資仍有持續流入台灣的跡象，鞏固國內房市的基本盤。

市場築底緩升溫

雖說今年市場氛圍緩和許多，但未來仍有不少干擾因素存在。首先要注意的是選舉衝擊，由於明年地方大選將屆，估計今年下半年選戰就會開打，房市可能因此遭邊緣化。

其次則是利率變動，伴隨經濟好轉，國內利率可能走揚，或影響民眾的購屋佈局；再者，近來買氣提升，業者的房價彈性也有所收斂，買賣雙方的交易磨合期或因此拉長，拖累成交表現，故房市短期料將持續築底，買氣也維持緩升格局。