【文/住展雜誌】房市從多頭反轉盤整至今，價格已有不小幅度的修正。但本刊統計近年新案車位價格卻發現，北北桃三都的車位竟比房子還抗跌，新北車位價格甚至還持續創新高！究竟是什麼原因使車位身價居高不下呢？

近來房市讓利風盛行，部分新案的實際成交價直逼中古屋，讓等待已久的消費者終於有機會一圓買房夢。奇怪的是，雖然房市持續盤整，但北台灣三直轄市新建案車位，似乎不受景氣波動影響，價格仍然「貴桑桑」。

無視盤整 價位續走高

- 繼續閱讀，請向下滑 -

據住展統計(詳見表一)，去(一○五)年北北桃三都的新案車位價格表現強勢，除北市平面車位較前(一○四)年微幅下修外，其他包括北市機械車位及新北、桃園的新案車位，價格均較前年上漲，其中新北市的平面與機械車位，更分別以近一百九十萬、一百四十萬的價位，刷新歷史新高。

對比近年不斷下修的房價，價格依舊堅挺的車位，儼然是房市黑夜中的一盞明燈，但為何原本被認為「買不如租」的車位，在大環境不佳之下反而能逆勢翻身呢？以下從產品特性、政策效應及供需狀況等層面，為您深入分析原委。

易保養維護 幾無折舊

在過去都會區開發密度還沒那麼高的時代，要找到一個停車位並不困難，況且就投資的角度而言，房屋的增值效益遠大過車位，多數車位通常是「多少錢買進，就多少錢賣出」，因此許多民眾在買房時，對於加購車位往往意興闌珊。但這其實正反映出車位絕佳的產品特色─價格不受折舊影響。

房屋在多頭時期，固然有豐厚的轉手利益可期，然而當房市面臨景氣困局時，非但價漲不易，房子還會隨著屋齡增長而折舊，加速價格走弱。車位則不同，即便是機械車位，只要還堪用，行情基本上都不會與買進時有太大差距，若是平面車位，因進出、使用方便，保養維護更遠比房屋來得輕鬆，價格穩固性更佳。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

更何況在房價驚驚漲的時候，車位的價格其實也在默默跟漲。這般「漲價我跟風、跌價我不從」的產品特性，無疑是車位在艱困時局中，反而比房屋保值的主要因素之一。

總價相對低 易守難攻

車位不僅無折舊問題，且多數建案車位的成交價，幾乎與開價無異，沒有太多討價還價的空間，可為何大家對房價總斤斤計較，卻不會對車位痛下殺手呢？原因或許就在於與房屋相較，車位總價相對低的緣故。

以北台灣都會區而言，房屋總價少則千餘萬、多則上億，消費者只要能從業者手中殺個幾個百分點，就能一口氣省下上百萬，但若是從車位下手，就算把要價四、五百萬的豪宅車位殺到八折成交，也才只為荷包節省幾十萬，因此與其費心砍車位價格，多數民眾寧可把心力放在房屋或購屋總價上頭。

而對業者來說，要想阻止民眾砍房屋或購屋總價，幾乎不可能，即使建案已標榜不二價銷售，消費者仍會抱著姑且一試的心態堅持殺價。相形之下，車位因總價低，能省的金額有限，較能打消民眾殺價的念頭，使得多數車位成交價貼近開價。

車位價回補 維繫獲利

正因車位具備價格「易守難攻」的特徵，加上多數消費者對於車位行情的了解不如房價透徹，因此在近來房市渾沌的氣氛下，愈來愈多業者利用「車位回補」的手段來維持利潤。

所謂「車位回補」，就是表面上將房價調降，然後把調降的房價灌進車位，使車位價格高於一般行情，營造出房屋單價看似較區域行情便宜，但其實買房含車位的購屋總價並沒有減少。

舉例來說，甲案所在地的房價與車位行情分別為四十萬／坪與一百萬／個，若購買二十五坪加車位物件，要價一千一百萬，但為創造低價觀感，甲案便將房價調降為三十六萬／坪，再把車位價格拉高至二百萬／個，如此一來，雖然表面上房價打了九折，但實際總價仍舊是一千一百萬，建商一毛也沒少賺。

可能消費者會認為，既然如此，大可只買房不買車位，但業者也不是省油的燈，會告訴您若想適用低價促銷方案，就必須加購車位，再利用車位總價低、讓價幅度有限的特性，壓縮民眾的殺價空間。

而近年房市讓利風愈吹愈烈，為了使消費者對降價有感，業者只好在下殺房價的同時，把車位價格愈調愈高，使車位縱然在房市盤整之際，價格仍屹立不搖，甚至繼續逆流而上。

停車格收費 助長需求

此外，停車格收費政策的推波助瀾，亦是車位價格居高不下的關鍵之一。過去因都會區有許多停車格不收費，導致部分民眾長期佔用，因此台北市在柯市長走馬上任後，便加強取締違規，並推動停車格全面收費、公有停車場租金調漲等措施。

雖然最後政策折衷，但在公有免費／便宜車位大幅減少的情況下，民間車位的租購需求自然水漲船高，導致車位售價與租金揚升。除了北市之外，各縣市也各自祭出停車格累進收費防佔位鐵腕，甚至關於「買車須自備車位」的討論也愈來愈豐，若未來「有車就要有位」的政策當真成形，恐怕車位的價格就再也回不去了。

供給量大減 推升價格

不過車位價格會高，根本原因仍在於「供給遠少於需求」，據官方數據顯示，截至一○五年底，北市登記汽車數量已逾八十萬輛，但全市汽車車位卻僅約七十三萬個，有將近七萬個缺額待填補，而新北與桃園，車位缺額也都達十萬個以上，在供不應求的基礎下，車位的租金與售價當然低不下來。

更要命的是，在停車位容積獎勵落日之後，北北桃三都的新建案車位供給量就逐年下滑(詳見表二)，據住展統計，北市新案車位數量已連兩年低於五千，桃園市也在去年跌破一萬，新北市去年的供給量更僅約高峰時的三分之一。

而在新案車位供給量逐年遞減的同時，三都的汽車數量卻仍不斷增加，缺口怎麼填也填不滿，除非官方能有效抑制汽車數量，否則短期內車位的租售價格很難消風。

或許消費者會問：既然車位需求這麼高，為什麼建商不多弄點車位出來賣呢？如前所述，過去是因為有停獎協助稀釋成本，建商才願意多開挖一、兩層地下室增設車位，如今政策落日失去誘因，業者只求法定車位達標就好，以免徒增成本。

其次，房價在歷經十多年多頭後來到高點，導致民眾的購屋能力遭壓縮，為了在有限的預算內達成買房理想，許多消費者只好捨棄車位以降低購屋總價，業者也就順勢而為，因此近年許多建案的車位規劃都不足額，有些戶數較少的小宅案甚至只規劃個位數車位意思一下，消費者即便想買，也不見得買得到。

租金續走高 投報率佳

由於需求始終大於供給，因此近年車位不僅售價堅挺，租金投報率也相當亮眼，以台北市多數公有停車場的四千八百元月票計算，每年可進帳約五萬八千元，而北市現今車位平均價格約二百七十六萬，換算年投報率至少可達百分之二。

而且車位的維護成本與房屋相比幾近於零，投資車位可說是比房子還好賺，也難怪車位價格的支撐力道強勁。不過業者也提醒，投資車位應盡量避免高度太低、尺寸太小的物件，因為大車停不下，即代表潛在客源的縮減，投資效益可能不如預期。

另外，部分社區為維護社區安全，嚴禁將車位租給非住戶人士，倘若該社區車位充足，則投資獲利的可能性低落，因此有意投資車位的民眾，務必謹慎選擇，以免期待落空。

買房帶車位 方便脫手

雖然多買個車位會拉高購屋總價，但若手頭還挺得住，且評估未來仍有車位需求，還是加買個車位比較妥當。一來是車位無折舊問題，早買、晚買價差不大，早點買進，還能賺點租金回來；二來則是單獨買賣車位，貸款條件多半較差，但若於購屋時一併買進，則可將車位價格併入貸款總額當中，不論貸款成數或利率條件，都比單買車位來得好。

況且在車位供給持續不足的情況下，有帶車位的房子，通常比沒有車位的房子更容易轉手，因此呼籲消費者購屋時多為將來設想，把眼光放遠一點，才能做出對自己最有利的選擇。