【文/住展雜誌】住展最新數據顯示，雙北、桃園等北台灣都會區，現今除非透天新案，公設比都已飆破三成。意即民眾海砸千萬購屋，竟有三百多萬是用來買社區公設，著實讓消費者吃了大虧……

將時光倒轉回十多年前，當時北台灣各地新案平均公設比還在二字頭，除了台北市逾百分之二十五稍高外，其他縣市都僅約百分之二十出頭，然而精美數字近年已不復存在。

公設比居高不下

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北北桃三都公設比相繼於民國九十五年及一○二年突破三成，此後幾乎年年遞增，就連過去公設比不高的基隆、新竹等地，如今公設比也都飆升到百分之三十左右的高水位。即便過去兩年房市盤整，各地公設比依然沒有明顯降低。

以往房價不高的時候，民眾對於公設比高低還不至於斤斤計較，但這十幾年來房價三級跳，消費者砸鉅資買房，結果發現有一大部分的錢，竟是花在平時用不太到的公設上頭，扣除公設後，房屋可使用空間大幅縮水，心中很不是滋味。

政府送禮建商樂

公設比飆高的問題，早在民國九十八年就被監察院盯上，並對主管機關內政部提案糾正。監察院的糾正報告一言以蔽之，就是批評建築法規中的免計容積項目過於浮濫，導致業者盡可能藉由增設免計容積項目擴充銷售坪數，進而拉高公設比水位。

雖然梯廳、機電空間、安全梯之梯間、消防空間、管委會使用空間等公共設施，可不計入基準容積，卻能增加建案的可銷售坪數，因此許多建商直言這根本是政府送的大禮，而這種免計容積拿來賣的情況，一直以來都遭學界強力批判，直呼官方縱容灰色地帶的存在。

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增逃生梯成幫兇

建築法規的演變，也是拉抬公設比的重要原因之一。民國九十二年，蘆洲「大囍市」社區遭人縱火，火舌一路從一樓延燒至頂樓，並阻斷唯一的逃生通道，許多住戶為求生機，不惜直接從高樓跳下，最終釀成近年傷亡最慘重的火災事件。

為避免「大囍市」悲劇重演，民國九十四年營建署修正「建築技術規則」，規定八樓以上建築物需設置兩座逃生梯，並強化建物的消防安全設施規範，該年七月一日以後申請建照之建物均適用新規。

建商表示，由於需在有限的基地中，塞入符合法規要求的消防設施，公設比勢必提高。然而官方對於業者說法不甚認同，直批業者別拿法規來為建案濫灌公設開脫，引發雙方一陣口水戰。
究竟產官之間誰有理？透過數據資料可略知一二。新規上路後取得建照的建案多半於九十五年及九十六年進場，這兩年北台灣新案平均公設比，分別較前一年增加○‧七及一‧二個百分點，增幅相對大，若說公設比拉高與政策毫無關聯，顯然有些牽強。

假如公設比上揚全然只是政策因素，照理說之後在沒有新的法規變動下，公設比應不至於持續揚升。但九十六年後公設比仍不斷上揚，可見法規變遷並非抬升公設比的唯一因素，因此互噴口水的產官雙方，應各打五十大板。

休閒性公設繁多

該打在建商身上的五十大板，在於以種類繁多的休閒性公設拉高公設比，但業者之所以大肆充填休閒性公設，最初與民眾喜好脫不了干係。學者指出，早年建商推出標榜公設多元的「休閒宅」，備受消費者青睞，遂在市場上形成風潮，部分強調低公設、高坪效的建案，反而因休閒機能不足遭消費者嫌棄，以致多數業者被迫跟進提供類似產品。

如今房價不再親民，消費者花大錢買偶爾用一次的休閒性公設的意願已下降，在消費者「返璞歸真」，轉而追求實坪的驅動下，本刊統計發現，房價修正的這兩年中，訴求低公設的建案比例略有上揚；但北台灣建案的平均公設比仍高，僅於前年微幅下滑，隨後便再度提升。

有別過去公設比爆走乃因市場需求所趨，現下高公設情況依舊，或多或少與建商力守獲利有關。近來讓利風潮席捲，業者為求刺激買氣，使出渾身解數祭出各式各樣優惠方案，導致獲利空間遭稀釋，部分業者遂擴充公設比以彌補利潤。

雖然建商規劃健身房、游泳池、卡拉OK等休閒性公設，也得投入相當成本，但因在銷售上，業者多半未將公設坪數與主建物坪數拆算計價，一概以市價賣給消費者，故能從中取得利潤。這種拉高公設營造「假性讓利」的手法，民眾若未深入了解，很容易落入陷阱。

高公設比成常態固然對民眾不利，但民眾不必無奈。本刊數據顯示，雖說去年公設比小幅反彈，但過去公設比高達之五十的建案已不復存在，且為迎合市場「要實不要虛」的取向，去年公設比相對低(之二十五到三十)的新案總戶數不僅未見量縮，反而逆勢微增，說明一旦產品無法博得消費者青睞，就會因市場接受度不佳自然淘汰。

雨遮新制再添亂

但因雨遮、屋簷不計坪不計價新制，將於明(一○七)年元旦上路，故短期內，建案公設比恐有再小幅拉高的可能。由於改採新制後，雨遮、屋簷不計入權狀坪數，故應將其視為公設。

現今雨遮、屋簷坪數大約佔權狀總坪數的百分之五左右，這些坪數未來如悉數灌入公設，則北台灣建案平均公設比很有可能再創歷史新高。因此新制表面上看似消除了業者以雨遮、屋簷充灌虛坪的空間，但實際上，只是將虛坪從雨遮、屋簷挪移到公設當中，消費者並沒有討到多少便宜。

低公設不一定好

不過公設比低，不見得就真的比較划算。舉例來說，部分小基地華廈型社區，只有兩座逃生梯及一座電梯，公設比就高達二十五％以上；相較之下，具有多元休閒性公設的大規模開發案，因基地大、戶數多，公設比僅較小基地華廈案稍高一點，卻多了若干設施可用，想必是比小型華廈案更舒適實惠的選擇。

再比如，基地面積一樣大，公設比也相同的建案，一個只有必要性公設，一個卻擁有豐富休閒性公設，則前者利用免計容積灌水銷坪的嫌疑，顯然比後者大，呼籲消費者千萬別陷入「高公設比就是貪、低公設比就是讚」的數字迷思。選購產品時，還是得理性評估社區設施實用性及自身使用頻率，才能買到真正便宜且符合需求的經濟好宅。

大公小公分不清

公設比高低，看數字就知道，但數字後面還藏著看不見的魔鬼，在無形當中重傷您的荷包。一般坊間將社區公設依其公共性分為「大公」、「小公」兩類型，「大公」指的是全體社區共同使用的部分，如門廳、水塔、游泳池等；「小公」則是僅單一樓層／部分住戶共同使用的公設，如當層樓梯間、走道等。

按理說，大公應由全體住戶共同分攤，小公則由該設施使用住戶共同持分，但地政士指出，我國法規並未特別區分大、小公，而是將所有公設混為一談，導致消費者買到根本用不到的公設。比方說，部分建案將車位前後車道視為大公，由全體住戶共同持分，對無停車需求的住戶來說，用不到車道卻得一同分攤，顯得相當吃虧。

在大公、小公曖昧不明的情況下，消費者購屋時可得搞清楚自己的公設持分中，到底包含了哪些內容，評估這樣的公設劃分是否合理，才不會在懵懵懂懂之中成了為人作嫁的分母。

實坪登記保權益

在公設比議題當中，最令消費者不爽的，莫過於用不太到的公設，售價竟與主建物實坪一樣貴，因此多年來，學界一直有將主建物、附屬建物及公共設施分開計價的建議。

學者主張，解決高公設比亂象，政府首先應改革登記制度，朝「實坪計價」努力，意即只有室內實際使用面積可按市價計價，其餘虛坪不計價或分開另行計價，但在台灣推動實坪計價，恐怕不太容易，故學者認為亦可退而求其次，要求在權狀和房屋買賣契約中加入公設坪數，詳列各項公設配比，以求資訊透明，讓消費者別一直被蒙在鼓裡。

當然，不動產登記制度改採實坪登記，是杜絕灌設虛坪最一勞永逸的作法，早在多年前，內政部也就公開表態將修「不動產登記法」，讓台灣公設登記制度與國際接軌；可惜等待多年，仍不見法案有進一步進度。

不過上有政策下有對策，業者私下表示，買賣房屋採總價論，因此就算採實坪登記，也只是單價提高總價不變，結果消費者仍沒佔到便宜；況且若官方無法落實稽查糾弊，即便法案再完善，也是無濟於事。

官方應拿出魄力

總而言之，在官方沒有具體動作的情況下，要改善公設比浮濫的現象，唯有藉由市場機制調控，假如產品沒有市場，也就沒有繼續推出的理由，但長久之計，仍需仰賴政府健全法規。

同時呼籲消費者，看待高公設比議題時務必秉持理性，勿將建商妖魔化，畢竟是政府提供了合法途徑，讓建商獲得以免計容積擴充銷坪的漏洞，業者在商言商，自然何樂而不為，因此歸根究底，還是得官方拿出責任感，持續推動相關政策改革，才能從根本導正不動產風氣。