【文/住展雜誌】據了解，銀行公會研擬解禁地上權貸款，官方也新設地上權租金上限或增加彈性；加上大面積國有地出售禁令解除機率不高，未來地上權房市商品應會愈來愈常見。於是，如何評估地上權商品的價格，勢將成為消費者關心的一大課題…

儘管柯市府稍早成立招商專案辦公室，還放寬招標條件，但上月初第五度招標的北市舊議會設定地上權案，仍以流標收場。對這樣的結果，除了可能因為柯P本身被貼上的反商標籤外，根據主流說法，基本上還是目前景氣不明導致。

然而，讓設定地上權案招商成績慘綠的原因，真的只有市場景氣不佳一項嗎？其實看前些年景氣尚佳時，推出銷售的設定地上權房市商品，扣除極少數案例外，消費者接受度其實也不高。

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地上權設定 消費端難接受

由於大面積國有地維持禁售，前幾年有不少設定地上權(或使用權)住宅建案推出銷售。但這類產品的銷售狀況普遍並不理想，不少此類建案的銷售期被迫拉長，甚至得將使用權年限再切割，藉此壓低單總價，以期刺激買氣。

對此現象，市場人士分析，金融機構承作此類商品貸款的意願偏低，實為關鍵因素；畢竟多數消費者還是得向銀行借貸，才有能力買房，故一旦貸款難度高，或成數低、利率高，一定會削弱消費者購買意願，進而影響開發商的投標興趣。

據此，根據稍早消息指出，銀行公會已委請金融研訓院，研擬提出針對設定地上權商品的貸款機制，希望可藉此提升這類商品的市場接受度。

地上權屬物權 可設定抵押

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過去銀行對設定地上權商品的放貸意願偏低，根據銀行業者說法，主要是相較於一般有土地所有權的商品，設定地上權的產權相對不完整。不過對土地權相關理論及法令，有相當程度研究的文化大學市政環境系主任的楊松齡教授，卻有不同看法。

楊松齡指出，就現行土地相關法令規定，有關土地利用，除直接開發外，還有租賃、使用借貸及設定地上權等方式；而不同於前兩者(屬債權)，設定地上權是物權，從民法角度，是可設定抵押的。

此外，租賃或使用借貸的年限較低，但地上物(房屋)從建造到使用動輒二、三十年以上，設定地上權因而成為更常被運用的另類土地利用模式。簡言之，純就法的角度，設定地上權絕對是可以成為借貸擔保品的。

銀行承作意願低 主因在風險

那麼，銀行承作地上權貸款意願偏低的真正原因究竟是什麼？銀行公會研擬解套(地上權)分戶貸款，是否就能提高民眾對地上權商品的接受度？

國內知名專業估價機構，宏大估價師事務所執行長郭國任分析，分戶貸款解套固然不無小補，但銀行對地上權承作意願缺缺，主要還是顧慮(擔保品)風險；況且過去的地上權設定，權利也是不可分割，抵押貸款則多採信託專案方式，代表承作技術面絕非問題。

郭國任更指出，中國、香港或新加坡等地實施地上權多年，在設定抵押上也未出現重大狀況，證明設定地上權貸款並非不可行，關鍵也不在權利可否分割，而是某些制度上的偏失，產生極大不確定性，導致風險劇增，才使得國內銀行承作地上權擔保品的意願偏低。

風險來源 地租及回收機制

首先，設定地上權雖無土地價金，但取得地上權的廠商或消費者，在設定年限期間，仍需每年繳交地租(以公告地價為基準)給土地權所有者(政府)。

然弔詭之處就在這裡。地上物，也就是房屋，其價值是隨使用年限而遞減，但地租卻未跟著減少，甚至這幾年房地價格飆漲，官方大幅調高公告地價，導致地上權租金大增。如此不確定性，自然壓低開發商投標意願，更削弱一般購屋大眾的接受度。

另一變數，則是(地上權)設定年限到期後如何回收權利？郭國任指出，有關這部分，是直接回收(拆屋還地)？或承購(租)者有優先續約權？官方至今都沒給一個確定的辦法。這樣的政策不確定性，使得地上權商品更難轉手流通。

楊松齡的看法也類似；他認為金融機構承作放貸(地上權)意願偏低，主要還是在市場或價值面的問題。一方面政府擔心(地上權年限)到期後難以回收，因此設定(權利)不能分割，加上地上物價值不像土地，遇到各種天災人禍如颱風、地震或火災等等就可能減損，這都在在增加日後轉手的難度。

所以，地上權設定抵押貸款條件不扎實為結果，地租逐年反增及缺乏適當合宜之回收機制，這兩大因素產生的流通性風險，讓地上權商品轉手不易，才是導致銀行端承作意願缺缺的主因。

提高投標意願 設地租上限

針對這樣的困境，近期中央或地方都提出相關對策。北市府先在今年上半年修定《公用土地設定地上權實施要點》，明訂未來設定地上權案的地租計算，為「當年度公告地價×五％」或「前年度租金×(1+6％)」，取二者較小值，等於為設定地上權案之地租訂定所謂『天花板』。

接著，上月國產署也修訂相關辦法；未來設定地上權案租金改採「部分固定、部分浮動」，也就是將地租拆為二部分，其一按決標當年公告地價計，另一則根據公告地價調幅做調整，最快今年十月，新一批地上權招標案就可適用。不過無論中央或北市的新辦法，都不溯及既往。

針對以上調整，楊松齡及郭國任都持正面看法；這一方面可望提高開發商投標意願，再者也降低地上權商品在流通時的不確定性，提升金融機構承作抵押貸款之意願。

郭國任甚至建議，大可完全取消招標金中的地租部分。他分析，地上權案的總值是地租加上權利金，總額不變；所以當地租增加，權利金就降，反之亦然。因此如果招標金剃除地租部分，就能完全消除地價稅未來可能調整(高)的變數，或能更進一步強化業者投標意願。

回收機制 官方消極面對

然除了租金外，權利回收也是極大變數。郭國任推測，可能由於地上權設定年限動輒三十、五十年，所以當初主事者抱著「等到期後我早就卸任」的心態，未周延考量後續回收問題，把爛攤子留給繼任者。如此這般，於是成為設定地上權最大的問題所在。

總之，從降低擔保品價值風險的角度，無論租金降低彈性調整設上限(天花板)，乃至解套分戶貸款問題，確實都有助於提升設定地上權商品的市場接受度。當然，仍需有其他配套政策，如合理的回收機制。

然不可否認地，國人有土斯有財的觀念根深蒂固，民眾購買房產不單純是居住需求，多半還有置產投資目的。因此一時要改變原有觀念，接受無土地所有權的地上權商品，也並不容易。

但換個角度，大面積國有地出售禁令解除機率甚低；再者，年輕一代對新事物、新觀念的接受度也較高，種種因素交互作用下，都將使得未來地上權設定商品更常見。因此，如何判斷地上權商品的合理價值，或說價格，成了新世代房市消費者的必修課題。

地上權估價 看租金非房價

有關地上權商品價格，坊間一般都會用同區段一般有土地權商品的幾折，或扣掉土地價金來評估。然郭國任分析，地上權實際收益為租金總合，因此評估地上權商品的價格，不宜用一般有土地權商品價格的幾折來對照，而應以周邊租金行情，加上設定年限來衡量較佳。

郭表示，之前案例未設地租上限或部分固定，基於未來地上物實際價值減損，地租卻逐年上揚的現況，應以使用五十年為計算基準。據此，設定地上權商品的合理市價，約會是周邊一般商品年租金的二十五倍左右。

比如該區段單位(坪)租金一千元，年租金是一萬二，二十五倍就是三十萬／坪。未來地租天花板新制上路，地租負擔降低後，往後租金負擔減輕，價格公式的倍數則可調高到三十至三十二倍左右。不過，以上純粹是從成本角度分析；由於每一個開發商的成本利潤考量不同，實際訂價仍可能稍有出入。

地上權商品 仍是未來趨勢

為解決地上權設定商品接受度偏低的狀況，官方正研究分戶貸款解套。然透過專家分析可知，這只解決了部分問題；真正癥結還是地租逐年遞增，及權利回收機制不明確。而包含北市及中央，最近都推出地租減免或增加彈性，但有關回收機制部分，目前則仍未看到具體對策。

無論如何，相關政策仍有待修正釐清之際，基於土地資源將更稀少，設定地上權毋寧仍是房市商品未來大勢之一。而本文提供的價格評估方式，相信能幫助消費者在選購時，掌握更正確的市場資訊！