【文/住展雜誌】今年適逢房市讓利年，是適合進場買房好時機。但買房前，您是否已做足功課了呢？先別急，看完本刊獨家傳授的拆雷教學文，買房子更加事半功倍……
建商有感讓利，建案熱銷一空！近期頻頻傳出建案熱銷的訊息，您是否看得心癢癢，也想買房子了呢？買房子當然沒問題，但怕的是錯信訊息買錯房。想找一間好房子？現在房市到底暗埋哪些踩不得的「地雷」？本文讓您立即掌握！
以假亂真 看建築履歷 拍照有學問
許多民眾買房子要背半輩子房貸，如果買到一間偷工減料的房子，那拿二、三十年血汗錢去還房貸肯定不值得。今年以來，新建案興起「建築履歷」風潮，就是為了讓民眾買房買得安心、住得放心，相信品質安全無虞。然而，只要有「建築履歷」的建案，品質就一定沒問題嗎？
「建築履歷」比坊間「食品履歷」更嚴謹，食品履歷頂多標示生產人、農場，或者生產流程，但幾乎都是文字化。建築履歷則不同，除了將履歷文字記載外，又加入「影像化」的方式呈現，有的用「照相」，有的則是「錄影」。
所謂建築履歷，就是「留下蓋房子過程中重要工程階段的影像，和建築材料、廠商等相關資訊，以向消費者證明正確施工，無偷工減料之嫌疑。」這聽起來似乎很容易，但其實有很多「眉角」。
無論照相或錄影，都不是亂拍、隨意留下一張影像即可，而是要拍到「重點」。例如拍到鋼筋搭接接合處、彎勾長度的清晰影像、柱箍繫綁紮的間距與有無確實綁紮、柱主筋續接位置高度、樑柱接頭箍筋綁紮的間距是否均勻、牆開口鋼筋補強綁紮與斜筋有無確實綁好、樑穿孔補強鋼筋位置有無正確綁紮、樑正交鋼筋綁紮時，樑筋要超過二分之一樑寬以上長度等等重點。
事實上，上述影像拍攝重點處，別說一般民眾霧裡看花，就連現場施工的粗工也不一定暸解。所以有的建案雖號稱具有建築履歷，但卻沒拍到重點，而是拍非重點處，例如拍灌漿後的影像、隨手拍一堵牆面，根本看不到鋼筋綁紮原貌，用以假亂真的方式來訛騙消費者。
若要購買具建築履歷的房子、又害怕被騙，不妨選擇第三方認證的建築履歷，相對具可信度。目前市面上作第三方建築履歷的單位，以社團法人台灣建築安全履歷協會、SGS公信力較高，買房前一定要記起來喔！
| 建築履歷影像要拍到結構重點，例如箍筋綁紮的間距是否均勻與確實。（圖由戴雲發結構技師事務所提供） |
濫竽充數 標榜制震宅 卻裝沒幾支
今年台南二○六震災，以及土壤液化區議題發酵等雙重衝擊，許多民眾才宛如大夢初驚，驚覺「老房子不耐震」的嚴重性，所以激發一股「老屋換新屋」的買房需求。
業者看準這類購屋者在意的房屋耐震係數高低，於是有許多建案廣告紛紛號稱自己是「制震宅」。但民眾買這類房子時，千萬要注意「奧梨子假蘋果」的制震宅，以免被業者膨風話術給誆了。
所謂制震宅，是指裝設消能的制震器，最常見的如阻尼器。大多建商做良心生意，阻尼器會裝設足夠數量，才能發揮最大的消能制震效果。但有少數不老實的建商，為了降低成本，阻尼器只裝一、二個樓層，就標榜是制震宅，欺瞞不明就裡的購屋族。
基本上，阻尼器要裝幾支、裝多少樓層、以及裝在哪個位置，才能發揮最佳消能效果，這部份要經過精密計算與技師的評估，若不是專業技師是無法分辨的，一般民眾更難知道真相。
有的購屋族腦筋動得快，先向甲建案銷售人員詢問阻尼器廠商，再向該廠商詢問甲建案裝設的阻尼器數量、位置是否確實。雖然這招看似聰明，但實務上用處不大。因為建商向廠商採購阻尼器，建商等同是廠商的業主，廠商即使知道箇中玄機，也不會冒著得罪業主的風險誠實以告，購屋族難以問到正確答案。
所以，買制震宅要掌握兩大原則：第一，「阻尼器裝設數量越多越好」，這點購屋族一定要筆記起來！若數量過少、或者只裝在大樓的極少數樓層，那耐震係數可能會不如預期。第二，「挑選一家好口碑的建商」，才不會花大錢買制震宅卻成了冤大頭。
假如您覺得上述兩大原則仍不踏實，那麼除制震宅外，或可考慮購買「隔震宅」，例如新竹建案「回建築」。隔震宅不像制震宅存在消能器裝設數量多寡問題，功能性落差較小，耐震係數普遍更高，適合口袋較深的購屋族。
| 購買制震宅，要注意消能性元件裝設數量與樓層是否足夠。 |
瞞天過海 具履約保證 不保證履約？
今年五月，新竹驚傳某國際商務會館的建商老闆疑似惡意倒閉，縣府發函要求業者出面協調，卻驚傳業者早已潛逃到中國。據投資者出具的文件中顯示，該開發案有進行「履約保證」，並勾選「價金信託」項目，但一查後才發現價金信託是假的，此時才發覺受騙。
為什麼會出現「履約保證卻不保證履約」的狀況？原來是不肖業者惡意造假，以瞞天過海的方式蓄意欺瞞投資者。
內政部自民國一百年提出「預售屋履約保證機制」，該機制共有五種履約保證方式，分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。
上述惡意倒閉開發案的建商，假冒且勾選「價金信託」以取信投資者；投資者上當的關鍵，就是過度信賴業者，少了「確認」的動作。
那麼，要如何確認價金信託的真假呢？以目前現況而言，有銀行業與建築經理業可受理價金信託，前者由信託部負責，後者即所謂的建經公司。上述公司接受預售屋案委託後，會開立一個信託專戶，買方繳付的購屋款項會先匯進專戶，建案再依施工進度向專戶請款，達到「專款專用」的目的。
這個方式看似萬無一失，對買方很有保障，但新竹某國際商務會館卻瞞天過海，不僅勾選價金信託選項，並虛構一組信託編號。
到底要怎麼辨別價金信託的真偽呢？注意了！首先，採用價金信託的預售屋案，消費者要記下「建設公司名稱／建案完整名稱」，就能直接向銀行或建經公司查證。其次，要查證款項有無如實匯入銀行信託專戶，可至銀行信託業務的網路查詢系統，點選建案名稱，並輸入個人身份字號、買賣契約書編號（或銷售戶號），就能查到相關資料。
不過，即便預售屋有誠實進行價金信託，消費者還是要體認到應有的風險。假如蓋到一半業者落跑，則價金信託也無法保證房子能有蓋好交屋的一天。
| 預售屋案若有價金信託履約保證，消費者可向銀行或建經公司查證。 |
釜底抽薪 預售屋退戶 先賠十五％？
大多數購買預售屋的民眾，或許都曉得簽約成交後反悔，建商得以沒收房屋總價百分之十五的價金。舉例來說，若鍾小娟買了一間二億元的預售豪宅，在建案施工期間正常付款，到了交屋前卻執意退戶，建商可能會沒收總價十五％價金、即三千萬元。而鍾小娟什麼都沒拿到，卻平白賠了三千萬。
鍾小娟認為，這合乎法律規定，所以自己鼻子摸一摸認賠了事。但買同一建案、同樣總價的張大偉，卻選擇不同的應對方式；張大偉退戶後與建商協商不成，便提出訴訟，最後法官判決結果出爐，建商只能沒收一千五百萬，需返還一千五百萬給張大偉。
為什麼鍾小娟與張大偉境遇差這麼多呢？原因就出在沒收總價十五％雖然「合法」，卻不一定「合理」。
內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十七條「違約之處罰」規定，買方因違反「付款條件及方式」時，賣方得沒收依房地總額百分之□□（□□為總價百分比，由買、賣雙方協商合意填寫），惟須以十五％為「上限」。這裡指的沒收十五％為「上限」，意謂只要在十五％以下，收幾％都可以。
因這條法規僅是規定沒收金額上限，所以有的建商只收取退戶手續費、有的建商退戶不沒收價金，但有的建商卻硬性要求收到十五％。收取十五％的主因，是藉由高額沒收金額來遏阻買方退戶，從釜底抽薪來阻止退戶行為擴散。
預售屋退戶的人，多像鍾小娟一樣自個兒認賠。但在實務上，若買方提出訴訟，法官會視個別狀況、並依建商與買方兩造各自負擔的責任比例，來判定建商可沒收幾％價金。多數判決中，法官會向建商、買方各打五十大板，雖然建商多會勝訴，但很少收到十五％，大多在十％以下。
若買方打官司，因而拿回房屋總價的五％、六％，是否每個人退戶後都去打官司更有利呢？其實未必。官司可能一打數年、甚至打到三審，律師費用就要付不少，而且也不一定贏建商，訴訟仍有其風險，最糟的情況是賠了十五％、又賠律師費。
其次，就得視沒收金額高低而定；若評估拿回來的錢會比律師費多，那打官司才划算。大抵來說，低總價房屋打官司較不划算，高總價豪宅差一％價金就差很多，提出訴訟較有利。
| 退戶被建商沒收總價十五％價金，買方若不服可提出訴訟。 |
搶便宜之餘 仍得重品質
今年央行陸續降息，利率已經低到「誘人」的程度，加上建商大讓利時代來臨，便宜建案傾巢而出，今年買房或許是個好時機。但本刊建議，民眾在搶便宜的時候，還是要重視建商口碑與建築品質，不是便宜的就好，畢竟好貨得多花點錢才買得到！
