【文/住展雜誌】近年大台北房價飆漲，價格相對親民的桃園因此竄起。不過桃園已非昔日吳下阿蒙，鄭文燦團隊的施政成績更是有目共睹。加上隨著中央政權再次輪替，桃園將獲更多關愛眼神，發展正要起飛…

自古至今，人們為了追尋更好的生活品質而遷往外地；時空來到現代，道理一樣是如此，人們從城市移居近郊，不只是都市房價太高或太擁擠，也是因為要找尋更理想的生活環境；從過往幾年到近期幾次的台北移民桃園潮，背後其實也都有這樣的動機。

只不過由於諸多人為因素使然，在北台灣範疇中，桃園總給人蛋白區域的既定印象。然在中央及地方政府經營下，這些年桃園地方建設已有長足進展，區域正在快速蛻變中；民國一百年正式升格後，桃園獲得更多的發展資源。這樣的正向變化，也可在房地產市場上看到一些蛛絲馬跡。

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在桃園地區不動產界打滾多年，目前主掌璟都建設行銷大計的行銷協理游舜翔就表示，十餘年前桃園房市曾一度吸引大批台北客南下，不過由於當時區域發展停滯，因此這幾年景氣更迭後，外地客比例仍偏低，本地人購屋習性則相對保守，這使得新成屋及知名在地深耕品牌，成為當地房市順銷的保證。

航空城計畫 推動不變卦

不過這種保守及封閉的市場性格，隨著近年區域建設的逐步兌現、到位，有了新的變化。而桃園能夠重新吸引外地客前仆後繼的，不只是國道二、三號及五楊高架等道路交通的新建，更關鍵者還是擘劃時間超過十五載的航空城計畫。

無可否認地，經過這些年的波折起伏，該計畫至今仍在紙上作業階段，尚未進行土地徵收，原因不僅在於計畫規模太大、變數過多，更在於相關資訊透明度不足，導致外界對該計畫產生政府『圖利特定人士』或『帶頭炒地皮』的既定印象。

因此鄭文燦當選升格首任市長後，針對航空城就提出「價格資訊透明化」及「全區聽證」兩大主張；一方面把所有與航空城有關的不動產交易資訊，悉數上網供外界查詢，另方面也堅持全區補辦聽證會，聽取各界正反意見。

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鄭文燦表示，按中央法規，只有特定農業區進行土地徵收時需全區聽證，而航空城計畫則僅有部分為特定農業區，但為求慎重起見，加上不想造成一區兩制，因此決議全區辦理聽證會，並已於四月底、五月初共辦完三場，目前已正式進入都計檢討階段【註】，爾後該計畫實際範圍及內容就待中央核定。不過桃園市府這邊仍會積極辦理各項相關準備工作，以期計畫拍板後能以最快速度推動之。

儘管航空城推動一波三折，但確實讓位於中壢及大園的高鐵青埔特區得以迅速發展，成為這些年全桃園的房市重鎮，吸引本地及外來建商大舉進駐推案。如上櫃建商新潤建設進軍桃園，就以青埔特區為根據地；新潤建設營業處長施孝文更直言，儘管該區推案量大、投資客比重較高，但論建設利多及兌現程度，仍是桃園各區中最具發展潛力的所在。

綠線兌現 紅線推地下化

青埔特區房市潛力的來源，不只是來自航空城題材，可望於年底通車的機場捷運更是利多重點。說到捷運，早已是大台北房市的不敗神話；而這樣的鐵律也正在桃園上演；機場捷運是其一，而剛核定的綠線及台鐵捷運化之紅線，也都正複製類似戲碼。

堪稱桃園捷運系統大動脈，行經區域遍及大園、蘆竹、桃園及八德等區，全長二十七點八公里的綠線，國發會已於稍早(三月底)核定通過，收到(行政院)核准函後就將展開專案管理及工程設計標發包，爾後就能敲定興建與營運時程，目前預估全線完工工期為八年。

至於現有台鐵捷運化之紅線，市府則將繼續爭取地下化。鄭文燦解釋，高架化經費固然較精簡，但(台鐵)軌道兩側路廊原本就狹窄，因此如採高架，就算加做綠廊，仍難以再利用，反而形成浪費，市容被軌道切割、造成發展落差的問題也沒有解決。

相對地，地下化或許得花更多經費和工期，但卻能釋出更多土地做整體有效利用，後續效益其實更高。因此他認為應該把眼光放遠，台鐵捷運化轉入地下還是較佳選項。

其他如機場捷運藍線之中壢至八德段，將在本(六)月提前提出可行性評估，走龜山市區的棕線，目前初估經費為一六○億，也進入可行性評估階段，待交通部核定；後續要推動的，還有連結北捷三鶯線及綠線之路段等。

綠線及紅線的規劃，對行經房市來說都有如天降甘霖。桃園市區房市價量維持高檔，紅線及綠線的規劃功不可沒；機場捷運拉抬青埔特區，更是眾所皆知。綠線先前優先推動的八德段，更是八德擴大重劃區這幾年獲得外地投資客青睞的重點因素，而預料下一個因綠線受惠的，會是新闢的中路特區。

人口年輕化 房市需求穩

不過再多的建設利基，如果沒有穩定的剛性需求，房市發展仍無以為繼，桃園房市體質健康穩定，不僅是房價基期低，更是因為人口相對年輕、更有活力。

商周廣告主委謝永承就指出，他自己是新北市長大，從新竹地區賣房起家，但卻最認同桃園，就是看到桃園人口相當年輕，使得桃園從原本的工業大縣變成商業消費都會，獲得充足的轉型動力。另外，桃園的生育補助也相當優渥，更讓他決定移籍當個桃園人。

不僅如此，桃園的先天條件也相當優越。年前美濃地震釀成樓塌悲劇後，地質及居住安全議題成為眾人關注焦點，政府隨即公佈了土壤液化潛勢情資，結果大台北地區潛勢圖上紅黃色塊範圍頗大，讓人看了心驚膽顫。而從基層營造做起的君邑建設鍾文欽董事長則指出，根據他的專業觀察，桃園全區都是礫石層，地質相當穩固，只要基本營造品質做好把關，建築安全絕對沒問題。

但或許地質條件太佳，桃園基礎建設下水道的建置成績十分不理想；甚至因為沒有有效管制工業及家庭廢水排放，導致河川汙染。不過隨著下水道工程的重新推動，此一問題將獲改善。

市長鄭文燦表示，目前桃園全市的汙水下水道普及率僅有六％，之前更曾爆發弊案，導致整個相關建設停擺。他上任後也將此列為重要施政目標，相關工程已重新招標，目標十年內將全市下水道普及率拉高到六十％。

公宅興辦 六都進度第一

儘管桃園整體房價遠較雙北市經濟實惠，不過對當地年輕族群或社經弱勢來說，住房大事仍是不小負擔。因此公共住宅也是升格後新市府施政重點；而且目前為止進度超前，堪稱六都中最快。

鄭文燦表示，包含桃園中路特區、八德擴大重劃區及航空城計畫等新頒都市計畫內，都劃有公共住宅用地；而中路及擴大兩區公宅案；目前則都已進入都計設計階段。

不僅如此，未來桃園境內任何新規劃的公辦重劃區，都將撥出一定比例公有土地興辦社宅。另外也會搭配容積獎勵回饋及租金補貼；並辦理民間空餘屋(轉公宅)的代租代管，今年內將與民間物管公司合作，先試辦一百戶。

基礎公建到位 桃園正起飛

此外，今年五月正式實施的國土計畫法，桃園市也積極配合，過去都市計劃支離破碎、發展各自為政的狀況將有所扭轉。桃園現有的都市計畫共三十三個，再加上擬定中航空城計畫，未來則預計整併為六大都市計劃群，包含桃園都會區、中壢都會區、航空城都計區、龜山台地都計區、鄉村發展地區都計群及生態遊憩區都市計劃群，預定整體作業期程為六年。

一座城市的升格，不該只有行政區級別的更新，也不只是獲得更多稅金補助，而是真正的區域發展進階。桃園升格一年餘期間，市府推動各項建設已有不俗成績；且隨著政黨再次輪替，桃園更儼然成為小英政府發展新產業的重要基地。當然，過程中可能還是會面臨不小的挑戰，但第六都桃園，發展確實正要起飛！

【註】根據桃園市府網站公布資訊(103年2月版本)，航空城計畫全區面積四七七一點五公頃，其中機場專用區面積近一千七百公頃，需區段徵收面積達兩千兩百公頃。