【文/住展雜誌】買房子是門大學問，要買得划算、買得精準，就要避開一些常見的銷售陷阱，以免買房子卻買到一肚子氣。尤其是首次買房的「初心者」更應詳讀，以彌補看屋經驗的不足……
房屋買賣從價格、付款、坪數，乃至於買、賣雙方對話交鋒，其實都充滿玄機。若是看屋、購屋經驗較不足的消費者，往往會被牽著鼻子走，難分辨箇中真假。現在，我們就來為您揭露房屋買賣常見的陷阱；請記得，避開、避開、再避開，才能做個聰明的購屋族。
陷阱一 車位回補
「車位回補」是個行話，意思是房屋每坪單價降低一些，讓買方有撿到便宜的錯覺，但車位價格卻刻意抬得比正常行情高，其實就是把房屋價格少賺的，從車位那邊補回來。
大多數買方議價的重點，都擺在房屋單價與總價上，一般不太會去殺車位價格；事實上，新建案車位價格大多不二價，也不太能讓買方殺價。因此，業者才能使用車位回補的手法。
打個比方說，某地區新建案成交行情為四十萬／坪、車位行情為一百二十萬／個，但甲建案卻號稱價格最便宜，只要三十八萬／坪。乍看之下，甲建案似乎是便宜，若以三十坪計算，總價只要一一四○萬，比行情一二○○萬便宜六十萬；但甲建案一個車位卻要價一百九十萬，比行情高出七十萬。
如果把車位多出來的七十萬，回算到房屋價格裡，等於多出約二點三萬／坪。所以房屋真正單價並不是三十八萬／坪，而是四十點三萬／坪，比周邊行情價更貴。買方以為自己買便宜了，實際上卻偷偷被吃豆腐。
| 有車位回補的建案，車位價格通常會高出行情甚多。（示意圖） |
陷阱二 違建灌入銷售坪數
市面上有少部份新建案會在取得使用執照後，再將陽台、露台、或法定空地等處違規增建為室內空間。有些建案二工是免費奉送，有的則要收取工錢；姑且不論違性問題，無論奉送或收工錢，只要在銷售時一五一十告知買方，且不把增建坪數算入銷售坪數裡，都還算是一筆誠實的買賣。
然而，卻有極為少數的不肖業者，蓄意隱瞞違規增建，並把額外增建的室內空間灌進銷售坪數，手法相當惡劣。
舉個例子，甲建案銷售人員跟客戶告知房子坪數為三十坪，總價一千五百萬，換算成單價為五十萬／坪。雖然表面上符合市場行情，但買方往往在簽約或交屋後才赫然發現上當，原來權狀登記可能只有二十坪，其餘十坪是違規增建所產生，因此實際單價應是七十五萬／坪。
在過去的判決中，最誇張的案例是某建商賣四十坪房子，竟違規增建到八十坪，整整灌水兩倍。買方若想避開這類地雷，可先到政府機關調閱竣工圖，再與房屋平面圖作比對，或者直接詢問、詳查銷售坪數與權狀登記坪數是否一致。
陷阱三 小心裝修過的老公寓
有些購屋者偏愛老公寓，主要是看上老公寓單價相對便宜、公設比低而實坪多。惟老公寓屋齡高、屋況差，往往是購屋者最介意的一個問題；所以只要裝潢過的老公寓，看起來乾乾淨淨、賣相好，詢問度就變得很高。
尤其有些看屋經驗不足的年輕人最容易上當，一看到裝修得漂漂亮亮的老公寓就「失心瘋」，不加思索就簽約買房子，卻忽略裝潢下的真相，成了投資客掌中的肥羊。
投資客買老公寓整修，通常只修門面不顧內裏，因此類似買賣糾紛頻傳，尤其以漏水一項最為常見；在漏水的原因中，又以「氯離子濃度過高」糾紛較多。
混凝土中氯離子濃度過高，俗稱「海砂屋」；老公寓若是氯離子濃度過高，就容易出現鋼筋外露、混凝土整片剝落等情況。賣方為了粉飾屋況，會以便宜裝潢來掩蓋，經驗不足的買方就易上當。
雖然現在不動產現況說明書必需勾選「建築改良物是否有滲漏水之情形」，但仍有沒良心的賣方故意欺瞞，以致於類似糾紛仍居高不下。即使賣方理虧，買方藉由訟訴程序要討回正義得花好幾年，根本得不償失。
| 翻修過的老房子，易讓買方誤判實際屋況。（示意圖） |
陷阱四 灌車位壓房價
無論房地產景氣好壞，相對低價的房子總是特別好賣。只不過有些是「假低價」，專騙不長眼的購屋族，尤其又以灌車位壓低房屋單價最常見，您千萬要特別注意。
一般計算房屋每坪售價，是以房屋總價除以房屋坪數，並不含車位售價。例如總價二千萬、坪數二十五坪，每坪為八十萬。
少數賣方為了獲得買方青睞，故意把車位加進房屋坪數中，讓房屋單價降低，在中古屋市場較為常見。例如前述總價二千萬、坪數二十五坪，再灌進車位五坪就是三十坪，每坪單價變成約七十萬，每坪單價一下子就降了近十萬。若買方不明究理，還以為自己撿到便宜貨，其實已經被唬弄了。
類似手法在坊間售屋網站上並不罕見，不管是房仲或屋主自售都會有人使用，如果想買房又不想受騙，就得睜大自己的眼睛。
陷阱五 低單價高公設
低單價高公設比也是「假低價」的陷阱之一，消費者若只比較價格，卻沒深入暸解公設比和實際坪數多寡，可能花了更多錢卻買到更小的房子。
例如甲建案某戶別五十坪，公設比百分之三十，總價四千萬，意味虛坪大約有十五坪，主建物加附屬建物約有三十五坪；若把總價除以三十五坪，一坪大約是一一四萬。
鄰近的乙建案某戶別也是五十坪，總價三千六百萬，雖然看起來較為便宜，但乙案公設比高達百分之四十，主建物加附屬建物大約只有三十坪，等同一坪大約一二○萬。這麼算起來，表面上看來較貴的甲案，可使用空間反而比較多，單價不見得比較高。
若再進一步精算，還可扣除附屬建物，因為有些建案附屬建物如雨遮等坪數過大，所以只計算主建物坪數，換算出實坪價格會更準確。但若買方喜歡休閒型公設，希望增加居住品質，那麼比較實坪價意義就不大。
| 買房別只在意單價，還要計算公設比。（示意圖） |
陷阱六 屋主移民去了
購屋族都怕買到有問題的房子，所謂的「有問題」範圍很大，包括凶宅、產權、盜賣、屋況不佳等林林總總麻煩事，所以在請房仲帶看房子時，總會問：「屋主為什麼要賣房子？」以暸解房子的前因後果，讓自己心裡有一個底。
不過仲介回答的說法，通常是「屋主移民去了」、「買給小孩住，小孩不住」、「出租沒空管理」等千篇一律的理由，就是很少聽到「屋主急缺錢想變現」、「房子舊了屋況差想處理掉」。類似說法，主要是要把買方引導到「賣方不缺錢」、「房子本身沒問題」兩個關鍵上。
一旦買方作此聯想，就比較不敢殺價殺太多，也容易忽略房子可能的瑕疵與產權爭議。為保周全，買方最好是備個小禮物，向標的物周邊的鄰居打聽，以及向里、鄰長詢問房屋與屋主概況，以免買到有問題、或買到偏離行情價的房子，那就真的悔不當初了。
陷阱七 工程期零付款
現在很多建案打「工程期零付款」，以降低初、中期付款壓力的方式，爭取買方青睞。但問題就出在「工程期」的定義，每家業者各有不同，消費者必需仔細詢問，以免到了該繳錢時卻繳不出來。
一般民眾所認知的「工程期零付款」，大多是「建案施工期間不必繳款，等到房子完工後才開始付錢」，但實務上並非如此。
有些業者所指的工程期是指「結構期」，所以又會附註「結構期零付款」，通常是指鋼構結構完成後就要開始付款。另外有些業者指的工程期，有的指所有樓層灌漿完、有的指建築物封頂、有的則是指鷹架落架。
由於各家業者定義不同，買方應多看、多問。為了避免銷售人員口頭告知上可能有落差，買方更應仔細審閱買賣契約書，看好付款時間相關條文，一切以契約書為準，才是萬全之道！
| 工程期零付款除了聽銷售人員解釋，更應詳閱契約書。（示意圖） |
成交前花心思 買房後喜滋滋
對任何購屋者來說，買房前多作功課，絕對是有益無害。如果個人能力不足，或沒時間蒐集相關資訊，不妨花小錢買一本專業的「住展雜誌」。免得省了小錢，卻吃了悶虧，甚至動輒賠上百萬元價差，或者走上訴訟一途，那就真的天黑一半囉。
